周松清

　　自贸区越走越近中。

　　9月11日，有报道称，中国(上海)自由贸易试验区将于9月30日在上海市政府举行挂牌仪式，伴随着自贸区的日益临近，12日，作为自贸区龙头股的外高桥(600648.SH)股价连续第十天涨停。

　　按照总股本10.1078亿股计算，短短十个交易日，外高桥市值已从停牌前的136.46亿元(13.5元×10.1亿股)，猛增至353.904亿元，增加217.444亿元。

　　外高桥现在的基本面能否支撑这样的估值呢？抑或市场只是在炒作概念？9月11日，本报记者实地走访了外高桥近期大力推动的森兰地块，发现情形并不乐观。

　　资料显示，森兰外高桥项目占地面积6.01平方公里，位于上海市张杨北路以东，杨高北路以西，五洲大道两侧，是浦东新区重大工程。是上海建设国际航运中心的重要配套项目，也是外高桥地区打造上海国际贸易示范基地的功能载体。

　　根据商务部网站8月22日消息，国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区， 试验区范围涵盖上海市外高桥保税区，外高桥保税物流园区，洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。

　　如果按照现在外高桥保税区的范围被划定为自贸区来计算，森兰外高桥项目与自贸区杨高北路仅一路之隔。毫无疑问，森兰外高桥项目将是外高桥抢占自贸区的桥头堡，其建设进度直接关系到外高桥能否抢得自贸区第一杯羹。

　　9月11日下午，记者来到森兰外高桥项目发现，位于六号线洲海路地铁口的森兰商都整体工程已经完工，不过周围仍是围墙树立的空地。

　　当记者意欲进入森兰商都时，商都工作人员将记者拦下来并告知：“今天下午3点有副市长视察，现在商都要全部封闭，除开工作人员其余人不能进入其中。”随后，记者蹲点看见六辆轿车鱼贯进入森兰商都停车场，与此同时，森兰商都广场前的大屏幕也开始播放其宣传片。

　　当问及森兰商都现在的进展情况时，该工作人员告诉记者：“现在一楼的招商和装修都好了，最近是在进行陈列，欧尚超市也已经入驻，最近都在运货进超市。二楼、三楼、四楼还在装修中。公司方面的意见是要在9月28日开业。”

　　之后，记者对商都进行了内场考察，商都标明将建设进口商品直销中心，包括星美国际影城等都已入驻，上述工作人员认为，森兰商都有望成为区域商业中心。而对于9月28日前是否能全部装修完毕，该工作人员表示将加紧赶工，一定完成全部装修。

　　与森兰商都的快马加鞭截然相反的，却是其附近的森兰其他商业地块。

　　位于森兰商都正北方的地块被绿色围墙全部围住，围墙上写明该地块为二期商业，记者看到墙内全为空地，长满绿色植物。

　　外高桥2013年半年报称，其二期商业地块5月就已开工动土。位于森兰商都以东的地块标明为保税展示交易平台的工地则在加紧施工，正在进行地基建设和打桩作业。

　　随后，记者又沿着张杨北路考察了森兰商都以南的森兰地块。森兰外高桥项目官网显示，该地区被规划为体育园林区，将建设体育休闲中心、上海高尔夫训练中心、文化公园、体育场馆。记者发现，该地块已建成上海高尔夫训练中心和上海橄榄球俱乐部。

　　与体育园林区规划不相适应的却是在五洲大道和张杨北路交叉口修建有一小块别墅区，并且该别墅区全用围墙与外界隔离，该别墅区地址为张杨北路2690号，该别墅区铁制大门紧闭，记者未能进入其中。

　　为何在本该全是体育园林区的地块上会有别墅呢？

　　实际上，森兰外高桥地块也设立有森兰商业地块进展迟缓国际居住区，其中包含生态别墅的设计，不过该区域是位于五洲大道以南张杨北路以东，与上述小块别墅地址并不重合。

　　自贸区内子公司盈利下降

　　除开商业地块，记者同时考察了位于杨高北路以东，赵高公路以西，五洲大道两侧的新发展园区。该园区属于外高桥控股子公司上海外高桥保税区新发展有限公司，同时，该发展园区属于外高桥保税区范围内，意思即是，该园区在上海自贸区内。

　　记者发现，该园区因建设时间较早，已具有较为齐备的工业与商业配套，建设包括有美食城等。当记者问及新发展公司工作人员在自贸区确定后园区发展情况时，该工作人员表示：“现在确实比以前热闹，但具体的地价及涨幅暂时还不方便透露。”

　　资料显示，目前新发展园区正在开发建设的可转让土地面积约148万平方米，同时可提供厂房和办公室出租。外高桥2013年半年报显示，新发展公司上半年营业收入6.63亿元，净利润3621万元，比2012年上半年5543万元的净利润下降34.67%。

　　与此形成对比的是外高桥2013年半年报的靓丽数据。半年报显示，外高桥上半年营业收入为39.8亿，同比增长37.18%，净利润5.26亿，同比增长超过400%，扣除非经常性损益之后的增幅达626.8%。

　　不过，一位上海分析师表示：“上半年确定的A10-3地块转让收入15.95亿才是营收突增关键。而且外高桥资金链其实已经很紧了，半年报中其手里货币资金仅有7778万，在年初可是3.54亿。”

　　之后，记者采访到的外高桥证券部相关人士表示：“我们最近都在忙非公开发行的事儿，具体的说自贸区对我们现在的一个促进还没有实际数据。你发一个详细的采访提纲过来吧。”

　　随后，记者发送采访提纲给外高桥，但截至发稿，仍未得到回复。

　　定增方案剑指自贸区

　　虽然森兰项目施工迟缓，园区子公司盈利下降，但是占据最佳区位优势的外高桥也在暗暗的发力自贸区。其在8月30日推出的非公开定增方案被普遍认为是针对自贸区来的。

　　一位上海私募人士表示：“8月22日商务部出的自贸区方案，8月30日外高桥出的定增方案，有充分的时间针对自贸区进行修改。”

　　8月30日，外高桥公布的非公开定增方案中，21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台，6亿元用于补充流动资金。

　　海通证券则更是认为：“外高桥是自贸区开发主体中的唯一上市公司，肩负着自贸区发展建设的融资任务。本次公司通过非公开发行募集资金投入自贸区及其配套区域的开发建设，是全面有效推进自贸区建设的需要，是实施国家战略的重要举措，将有利于加速推进自贸区试点进程，有利于为自贸区的健康有序发展打下坚实基础。”

　　海通证券还假定出租期为10年，根据该类物业合理的租金或售价水平测算，其一期建设项目内部收益率为10.10%，静态投资回收期7.58年，项目经济效益良好。(记者邮箱：zhousq@21cbh.com)