张歆晨

　　第一财经日报：对投资者而言，接下来合景泰富值得关注的亮点在哪里？

　　孔健岷：我们之前两年特意放慢增长速度，是缘于企业在进行标准化建设，构造自己的标准化中心，并且打造了不同产品类型的模板，有写字楼、高端住宅、普通洋房、别墅以及商场。我要我的团队不断去试验不同类型的产品，从而形成标准(除了高端物业)。

　　为什么要花两年时间去做标准化建设呢？因为企业规模做大后如果没有标准，成本就很难控制。例如一些同行表面上看量是冲得很快，营业额和利润都在增长，但毛利却下滑很快。为了避免冲量而导致管理和财务控制方面的问题，我必须先把标准做扎实。

　　目前，标准化的构建已经完成，企业就开始寻求量的增长。未来两年，公司的销售业绩肯定会跑得很快，今年就能看到效果。虽然我们对外宣布的年销售目标是160亿，但其实我心里的目标是冲200亿，因为我们具备了这个条件。

　　另外就是配合量的增长，土地购买会大幅增加。下半年还会比较进取，并且主要集中在上海、北京、杭州、广州这些周转比较快的城市，当然参考人口结构、消费水平以及土地价格，部分二线城市如南宁等都是我们选择的目标。

　　日报：过去合景泰富在市场上的形象都是高端物业和写字楼开发商，为什么在进行标准化构建时，增加了普通住宅、工业园、酒店、商场这些产品类型？

　　孔健岷：不是说我们合景不想做高端物业，其实我们到现在一直在做，而且整个团队的状况是做豪宅更兴奋，我们也有部分类似于广州天銮的产品。另外最近我们在上海、北京谈的项目也有部分是豪宅项目。其实，我们一直都希望豪宅占我们的主力，因为这是我们的强项，而且利润率较高，客户群也更容易打交道。

　　比如说当年的广州誉峰，当时中海在隔壁，卖1.1万~1.2万元/平方米，我们却开出2万元/平方米的报价，外界觉得很好笑，认为不可能，但事实是我们做到了。原因其实很简单，就是因为我们的团队在打造产品之前，还对客户群有充分而且前瞻性的了解和认识。

　　现在为什么要进行产品多元化呢？因为如果是我全部集中在高端物业，那企业的风险太高，高端物业受国家政策影响大，而且土地也是稀缺资源，你购买的土地中不是每一幅都适合做高端物业的。

　　我希望大概三七比例，高端物业30%，其他70%。这样做对整个公司良性运营而言是有益的，单纯的高端物业在遇到国家宏观调控时，销售突然间会跌得很厉害，这时就需要刚需产品做一个扶持和补充，以确保量的平稳增长。

　　日报：如你所说，随着公司增长加速以及一个快速放量的过程，企业的规模将有所扩大。在目前中国的房地产市场环境下，你认为三五年内合适的规模和状态是怎样的？

　　孔健岷：实际上，做企业的人，都希望做大，无论年轻还是年长的。就我的团队而言，首先目标就是在三年内做到年销售额上250亿~300亿元。

　　至于未来，我想说的是我们还很年轻，管理层平均年龄40岁左右。可以说这是最好的时光，我们未来肯定会不断做好，不断去做量，给股东一个持续的回报。

　　当然，不是说我们只顾着去冲量了，更重要的是，我们对产品有很严格的标准以及很强的创新能力，我希望做到该放量的时候就放量，该保守的时候就保守。

　　日报：“该放量时放量，该保守时保守。”这是一个很理想的状态，你如何确保能够拿捏好这个尺度？

　　孔健岷：这里涉及到内部的风险管控问题，而我在这方面是非常重视和严格的。总体来说，做产品可以很疯狂，例如在广州做的W酒店，以及未来在北京做的一个很炫的购物商场，可以有很多尝试、创新和突破。但是，在内部的成本和资金运营方面，则会非常严苛。

　　我们不希望公司在成本、资金运营上出风险，这是我们对合景泰富所有股东要确保的事，这一点上，我们必须要相对稳健。为什么过去两年相对保守一点、稳健一点，就是希望把基础性的工作做好。打个比方，我如果要跑1000米的话，前200米我会跑慢一点，后面500米我要跑快一点。我不给财务和成本控制有一点点犯错的机会，这是制衡和调节企业发展速度的一个标尺。

　　日报：目前中国房地产市场处于一个比较特殊的阶段，有人看多，有人看空，政策的走向也未明确。为何会选择在这个时机放量？你对市场前景如何判断？

　　孔健岷：对于市场的前景我个人是乐观的。虽然政策方面出台新的措施，例如税收扩大以及物业税等都将是必然的措施，但就长远来看，中国城市化进程以及人口增长等，仍然会给这个市场带来许多机会。

　　例如北京，前几年出台了个五年纳税记录才可以购房的政策，如今这个时间节点快要到来，上海也有类似的政策，这些政策卡住了相当一批购买力。据我估算，明年底会有一批释放出来，后面也有一批，这些购买力一经放出是了不得的。

　　另外，我们购买项目倾向于一线城市和小部分二线城市，这些区域的发展潜力和经济活力都是相当不错的，因此我们土地储备的含金量很高，升值空间也比较大。事实上，今年上半年就已经能够看到，部分二、三线城市经受的考验越来越大，一些规模很大的企业已经回流到一线城市。然而一线城市的土地很稀缺，不像二三线一样一拿就可以拿300亩，完全不是这个概念。

　　从战略这个角度，我们的布局基本集中在一线及优质的二线城市比如苏州、成都、天津。那整体上来说，我的土地储备大概是1000万平方米，基本上都是一线，其中又以市区居多，而这些都是我敢说放量的底气和资本。(记者吴斯丹对本文亦有贡献)