卢曦

　　6月底，雅戈尔突然对外宣布，放弃开发位于杭州申花板块的两个“地王”。根据约定，雅戈尔高达4.84亿元的拿地定金将被没收。雅戈尔表示这一决定是对房地产市场形势权衡后的理性选择。

　　2007年到2010年，雅戈尔在长三角地区凶猛拿地，创下上海、杭州等地多个地王。时至今日，地王项目已不能再拖，但周边的房价却无法支撑高成本。如今雅戈尔正在为当初的狂热决策买单，开始规避高风险项目，收缩沪杭战场。

　　4.8亿“学费”

　　近日，雅戈尔通过公告披露了杭州退地一事。雅戈尔两年半以前在杭州申花板块拿下的这两幅地块一直饱受“囤地”的质疑，土地款一直没付清。

　　公告称，2010年12月3日，雅戈尔全资子公司杭州置业与杭州市国土资源局签订了《出让合同》，约定以24.21亿元总价受让杭州申花板块的两幅地块。雅戈尔已于约定时间内缴付了第一期土地出让款12.11亿元，其中4.84亿元为履行合同的定金。

　　根据约定，雅戈尔已缴付的土地款定金4.84亿元将“打水漂”。

　　两年半以前，雅戈尔拿下申花地王之时，房地产市场正处在狂热之中，雅戈尔在沪杭等长三角地区接连拿下各类“地王”。杭州申花板块的这两幅地块楼面均价达到1.8万元左右，当时创下申花板块新高。

　　雅戈尔一位管理层人士向《中国经营报》记者表示，雅戈尔之所以选择退地，是不想继续在这一项目上投入太多。雅戈尔现在的思路是把手头的几个项目做好、经营好。“而申花地王拿地的时候确实价格太高，如果继续开发，很难保证盈利，代价太大。”

　　与申花地王相距不远的一个杭州本地开发商楼盘销售人员告诉记者，楼盘目前已开盘，出售均价约为3.1万元，位置比申花地王稍好。他向记者表示，以雅戈尔1.8万元左右的拿地楼面价，如果开发完成，算上精装修，其售价将高达3.5万元/平方米，但在这一地区很难卖出这个价格。

　　资料显示，与申花地王相邻的保利地产香槟国际、滨江集团万家花城等楼盘，目前售价只有2.2万~2.5万元/平方米。

　　业内人士分析，拿地价格太高、开发成本可观、很难实现盈利，是雅戈尔决定放弃的主要原因。与其交齐24.21亿元的土地款，继续投入开发，再造成亏损，不如将4.84亿元一次性“割肉”。

　　对于此次退地造成的损失，雅戈尔在公告中解释称，公司地产业务发展顺利，预计房产板块2013年度将结转营业收入80亿元以上（同比增长53%以上）。如果扣除此次退地带来的损失，预计房产板块全年净利润比去年略有下降。

　　退地时机

　　自2010年年底拿下申花地王以来，雅戈尔这一项目一直饱受外界关注。公司一直迟迟不开发，曾有多家媒体探访地块，但都没有动工迹象。雅戈尔对外多次解释为与杭州国土资源局的手续问题。

　　近几年雅戈尔房地产板块库存居高不下，2012年年底，雅戈尔在房地产板块的库存高达200多亿元。对此公司高层多次对外表示要回归服装主业，以平衡房地产带来的风险。

　　进入2013年，雅戈尔房地产数据转好，多个房地产项目进入收获期。公司也在公告中强调房地产进入微利时代，需要精耕细作。

　　如今最终宣布退地的同时，雅戈尔称，公司整个房产板块预售良好，截至2013年5月31日，已累计实现预售面积24.98万平方米，预售金额60.1亿元，较上年同期增长92.44%。

　　雅戈尔一季度归属上市公司净利润2.59亿元，其中服装板块净利润2.09亿元，地产板块净利润2.67亿元，投资板块亏损。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者，退地是一次理性的决策，但这一决定的宣布，雅戈尔必然经过了时机的考量。“雅戈尔退掉杭州地王的决定可能早已做出，但一直等到上半年业绩明朗之后才正式行动。”

　　雅戈尔上半年房地产销售收入不错，又在宁波多次出手拿地，在这一时期宣布退地，对上市公司股价影响较小。如果在雅戈尔销售不畅、库存高企时退地，对市场的心理影响将是巨大的。

　　沪杭壁垒

　　雅戈尔早在1992年进入房地产行业，但直到2007年才第一次登陆杭州，高价拿下杭州商学院地块。2010年，雅戈尔在上海拿下长风地王，引来业内瞩目。

　　在业内人士看来，雅戈尔向沪杭两地扩张的意图非常明显。与此同时，雅戈尔在苏州等长三角城市亦有布局。

　　雅戈尔2012年年报显示，雅戈尔在杭州的西溪晴雪预计已于2012年9月交付并结转收入，杭州隐寓竣工时间在2013年底。两个项目雅戈尔预计投资总额为13.42亿元和24.93亿元。截至2012年年底，西溪晴雪和隐寓的预售比例分别为67.85%和31.19%。

　　中房数据研究院执行院长陈晟认为，雅戈尔高价拿下申花地王，跟当时急于进攻杭州市场的心态有关。但事与愿违，随着国内市场流动性的收缩，很多房地产公司的战略都转向了“防御型”。“特别是目前整个杭州房价价位稳定，甚至有向下走的趋势，在这时候继续向杭州投入是不理性的。”

　　有业内评论认为，宁波虽与杭州邻近，但雅戈尔并没有很好地把握杭州市场。杭州当地有绿城、滨江等房地产企业，雅戈尔在与本地企业的竞争中不占优势，因而往往以超高的成本拿地和开发。

　　而上海的房地产市场竞争更为激烈，雅戈尔拿下长风地王后，2013年上半年开盘，雅戈尔长风项目以微利的状况销售，勉强在上海立足。

　　“考虑到集团的品牌影响力，雅戈尔的地产业务在宁波更有优势。”薛建雄分析，雅戈尔2013年上半年也通过积极拿地巩固了其在宁波大本营的地位。然而雅戈尔却多次对外表示，其房地产的业务板块范围是在长三角地区。