(CRIC研究中心 评论员/李莹)

　　12月18日，国土资源部召开了“采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价”的新闻通气会，国土资源部土地利用管理司司长廖永林回顾了今年以来土地市场的整体情况，提出要加供应、稳后市、控异常、防波动，避免误读误导、稳定市场预期，同时对地块招拍挂的相关方式提了几点建议。

　　背景：地王涌现土地市场热度提升，国土部及时出面强调调控信心

　　国土部在这个时间点开通气会，应该和当前地价上浮、地王频现的现状密切相关，意在给地方政府和房地产企业敲警钟，表明中央立场，引导市场预期和舆论导向。

　　从9月以来，各地的地王逐步浮出水面，尤其进入11月，地王出现的集中度尤其高。11月27日，北京、上海土地市场同日出现单价“地王”，楼面价均超过3万元/平方米，11月28日深圳今年新的总价“地王”诞生，11月30日南京中冶地块以54亿元荣登全国总价“地王”宝座。

　　虽然这些“地王”仅仅是年内总价或者单价最高者，而且高总价或单价的地块多因其稀缺性而引起房企争夺，但终日充斥于媒体报端的“地王”字样还是极大地刺激了房地产市场的神经。与土地市场火热相对应的是房地产市场上房价的攀升，根据国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的达到53个，创年内新高。企业销售业绩良好、房价上涨、地王涌现导致部分消费者出现恐慌性购房行为，尽管现在不少项目已经涨价，但由于担心明年房价会大幅上涨消费者还是积极入市，据悉，北京、广州等地近日再现连夜排队买房的景象。

　　政策影响：减少地王从而削弱房价上涨预期，但对地价调控缺乏实质性作用

　　廖永林在报告中对遏制“地王”抬头提出了两点建议，主要是从地块出让方式的角度谈的：一是对总价较高的地块，将实行分割处理，划为多宗地供应；二是对地段较好、单价较高的优质地块，则综合采用多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，或与条件较差的土地“捆绑”供应。

　　对于上述措施，我们认为可能产生的政策影响主要是降低地王出现频率，从而减少由地王引发的市场炒作或者借机提价等行为出现的可能性，舆论引导作用大于调控作用，土地价格没有从根本上得到抑制。首先，将总价高的地块分割出让或者好坏地块捆绑出让，都是从数量上减少地王出现的方法，分割地块出让可以避免单个地块总价过高，捆绑出让实质是通过差的地块拉低整个捆绑地块的成交单价，这个单价会比优质地块单独出让的低、同时比差的地块单独出让的高。所以，从以上举措来看，主要是推地策略的转变，通过化整为零、好坏参半的方式来避免异常地块出现，从而对社会舆论起到正面作用，避免房地产市场产生由土地市场过热引起的房价上涨预期。

　　市场影响：未来土地供应将保持稳定，行业集中度或进一步提升

　　本次会议另一个重要内容是稳定供应量，报告指出要抓好促进土地有效供应的重点工作，促进已供土地开发建设，形成土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。

　　尽管今年上半年土地市场惨淡，成交量同比大幅收缩，但下半年开始土地集中供应，全年供地量没有出现大幅收缩。根据国土局数据，今年上半年土地供应偏少，供应总量为5.97万公顷，同比减少15%，下半年各地加大供应力度，同比降幅逐月收窄。截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。预计全年有望接近去年水平，达到或超过前五年平均供应量。未来，土地供应量仍会保持稳定，增加土地供应，一是避免因供需不平衡导致的地价大幅上涨，二是避免由于土地供应下降导致商品房供需不平衡引起的房价显著提升。

　　同时，地方政府未来很可能更多采用“限地价、竞配建”的方式，从土地出让的角度提升保障房用地的供应量，进而使房地产市场中的保障房和商品房供应量保持平衡，弥补过去十年来保障房建设的不足。土地出让方式的转变也在无形中提升了企业拿地门槛，未来中小企业由于受到资金以及成本限制，在与行业领先企业竞拍土地时将处于劣势，拿地难度增大。