野蛮生长下的顺驰悲剧

　　顺驰的最终覆灭，既是孙宏斌性格因素所致，也是中国房地产企业野蛮生长的一出活报剧。

　　伊淼 发自上海

　　素有地产界思想者之称的冯仑，在其《野蛮生长》一书中描绘了中国民企的成功与失败，而孙宏斌与顺驰的故事，无疑为其中的失败案例提供了最好的注脚。

　　地产骇客

　　尽管，此时距离顺驰远去已近十年了，但对于老一辈地产人而言，这个企业依然给他们留下了难以磨灭的印象。

　　1994年，经历了四年牢狱之灾的孙宏斌回到天津，在几个朋友的帮助下成立了天津顺驰房地产销售代理公司，主营房地产代理业务。几个月后，孙宏斌主动约见了当年送他入狱的老东家柳传志，那一次谈话，让这两个都有着传奇命运的男人相逢一笑泯恩仇，柳传志借给孙宏斌50万元助其创业，而后者也在顺驰成立半年后宣布进军房地产开发领域。

　　如果顺驰只是一部商业小说，这样的开篇不可谓不精彩，但在顺驰此后整整八年的发展道路上，也就仅此而已。

　　事实上，到2002年，也就是顺驰宣布扩张的前一年，顺驰也不过就是一家天津的区域品牌开发企业，其财务数据显示，到2003年，顺驰的自有资金也不超过10个亿，在全国开发商的序列里，也不过就是个中游企业而已。

　　但谁也没有想到，在接下去几年里，顺驰却在中国房地产业发展历史上留下了浓墨重彩的一笔。

　　2003年7月，王石等中国主要的地产大腕在重庆的一次例行聚会，但出人意料的是，在那次大会上孙宏斌因为公开叫板王石，宣称顺驰要做中国地产No.1，而抢尽了所有大佬的风头。

　　在孙宏斌向王石叫板的两个月后，他的企业顺驰便开始在全国各大城市的土地市场上攻城略地，屡屡创造天价。2003年9月，顺驰以5.97亿元的价格拿下石家庄009号地块；2003年12月，顺驰又以9.05亿元拿下北京大兴黄村地块；2004年1月，顺驰以27.3亿元拍得苏州工业园区凤凰城地块。孙宏斌因此获得了“地产骇客”的名号。

　　经过一年多的征战，顺驰储备的土地面积达到了1200万平方米，员工急剧膨胀到8000人，迅速成为一家全国性的大型房地产公司。

　　扩张的代价

　　孙宏斌的发展策略可以总结为两点，一是拼速度，二是拼价格。一方面，孙宏斌创造了“现金－现金”的房地产开发模式，即先用较低的自有资金启动项目，随后立即进行土地开发，用销售回款来支撑后期建设，再用项目盈利作为新的自有资金启动新项目。通过这种模式，他将地产业开发周期由18个月缩短至7个月。顺驰曾在一年的同一时间向十几个城市扩张，拿地近千万平方米。另一方面，为了追求规模，孙宏斌不惜高价拿地制造“地王”。2003年，顺驰用比政府预计高出一倍的价格制造了轰动一时的“北京世纪第一拍”。

　　但孙宏斌很快就为他所创造的“顺驰模式”付出了代价。

　　孙宏斌这种“短平快”发展战略造成了顺驰的高房价、高土地支付款、高管理成本和低收益，资金链一直绷得很紧。即使是身处暴利的房地产业，顺驰在2003年和2004年的净利润也只有3％~4％，而万科一直高于15％，富力和中海则高于30％。但孙宏斌似乎并不看重企业的收益，他更在乎自己是否能当行业老大。

　　与此同时，孙宏斌还遭遇到“快”所带来的另一个挑战：他的内部管理出问题了。这与孙宏斌大胆起用新人有关，在顺驰，20多岁的总经理比比皆是，被业界称为“娃娃兵”。

　　就是这群娃娃兵使顺驰的员工急剧膨胀，内部成本核算形同虚设，缺少监管。

　　而监管缺乏的背后，也导致项目公司的老总权力过大，结果滋生了许多腐败现象。据南京顺驰一位离职员工回忆，越到后期，腐败现象越严重。一个高速公路上的大型广告牌，通常广告投放成本为30万元，但顺驰却可能需要花60万元，当运营部提出质疑时，老总就说，这个地段很重要，一定要拿下来。而且每一个新的老总或副总过来，都会换一个广告公司。“如果顺驰的腐败现象能减少一些，资金漏洞也不会这么大。”

　　内忧外困的局面一步步将顺驰和孙宏斌逼上了绝路。

　　覆灭的神话

　　面对日益恶化的形势，2006年3月，孙宏斌重新担任了顺驰董事局主席，他回来之后立即调整了顺驰中国的管理架构，撤掉各个区域分公司，同时将一些项目转让给自己的合作伙伴，如将顺驰无锡的项目作价约9亿元，转让给天津滨海。

　　另一方面，孙宏斌加紧在国内外私募，但和以前一样，每与资本方谈判一次，孙宏斌就让步一次。

　　据顺驰中国一位已经离职的高管透露，2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，无法实现募集资金的目的而放弃。至此，孙宏斌酝酿多年的上市计划宣告流产。

　　上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹利以7.5亿元收购顺驰20％的股权，同时约定，如果下一年顺驰的利润率无法上升到某一个水平，摩根士丹利在顺驰的股权将上升到40％。孙宏斌同意了这份魔鬼式的对赌协议，但是2005年10月19日，摩根士丹利最终还是放弃，原因是无法接受顺驰利润率过低的现实。

　　在与摩根士丹利谈判的同时，孙宏斌还曾求助于联想投资，但联想方面派人考察了顺驰各地的项目之后，没有施以援手。

　　2005年为了挽救苏州的地产项目，孙宏斌甚至陪同两个山西煤矿的老板来看过地，最后还是没成功。

　　在一切努力没有结果之后，随着顺驰资金链断裂，负债累累。2007年，孙宏斌无奈将顺驰低价卖出。

　　尽管，彼时孙宏斌尚未山穷水尽，在卖掉顺驰之后，孙宏斌还拥有融创和顺驰置业这两家公司，这也是他最看重的资产，另外还拥有一家名叫汉风国际的传媒公司。一位知情人士透露，孙宏斌在构筑顺驰帝国的版图时，梦想顺驰中国成为一家上市公司，而融创是幕后运作的公司，留给他自己操作的灵活性。

　　但是不管怎样，当时的评论认为，随着孙宏斌交出顺驰的控制权，中国地产界迄今最绚烂的神话也宣告终结。