以代建、养老及现代农业为核心的蓝城中国，已成宋卫平下一站理想的根据地，但实现理想的道路从不曾平坦

　　来源：《投资时报》

　　文｜《投资时报》记者 杨秋波 苏慧

　　日出江花红胜火，春来江水绿如蓝。

　　短短两句《忆江南》，却从“绿城”到“蓝城”，让宋卫平的诗意情怀完美地喷薄而出。以诗言志，不难体味其老骥伏枥的抱负与胆量。

　　曾被负债缠身的宋，此次可谓轻装上阵。随着“蓝城”人事架构初具雏形，未来的蓝图已跃然纸上：代建、养老、现代农业，三足鼎立。

　　从绿城隐退，宋卫平曾说，“我将比过去更能集中自己的精力，在卸下重担的同时，把全身心投入到其他有价值的事业中去。”做代建，是绿城向轻资产运营转型的延续；做养老，有着老吾老以及人之老的信念；做现代农业，更是家乡情怀使然。

　　然而，《投资时报》调查获知，这“三足”除了起步稍早的代建业务已稍有起色，养老和现代农业两个板块仍带有浓郁的理想主义色彩，不仅烧钱且行业前景远未明朗。

　　蓝城人事架构雏形初具

　　一切皆因人而定。

　　几个月前，绿城、融创的并购案例给趋冷的房地产市场掀起一波热浪，如今市场层面的波动已荡漾至企业内部，不论绿城、蓝城，人事变动皆暗潮汹涌。

　　近日，据《投资时报》记者多方打探显示，宋卫平蓝城造梦的核心架构—蓝城中国已然成型。

　　在人事安排上，宋卫平出任蓝城中国董事长；曾为宋卫平秘书、后任绿城建设副总裁的杨薇为董事长助理，其在绿城期间分管绿城房产及绿城建设所有人事工作，料之于蓝城，大管家的工作性质亦无太大变数；另外，曾在绿城集团负责财务工作的杨惠清，走马蓝城中国的首席财务官。

　　蓝城中国架构下，分设三个板块—蓝城集团（代建）、养老、农业。许峰任蓝城集团总裁，此前，他曾为绿城建设总裁，分管代建板块。

　　许峰旗下分设两个执行总裁、五个副总裁。两个执行总裁分别是分管蓝城集团产品工作的王科，与分管蓝城集团运营工作的傅林江。傅原为绿城中国执行总经理，负责运营工作。副总裁包括楼明霞、吴昊天、裘胜强、谭为民、裘黎明。原绿城兰园项目副总经理楼明霞分管蓝城运营中心；原绿城建设营销总监吴昊天负责蓝城营销；此前即负责绿城集团财务、资金、税务工作的裘胜强，在蓝城集团继续分管财务；刚进入绿城中国不久的谭为民负责蓝城集团的投资及上市事务；裘黎明则负责保障房业务。此前，绿城中国专门成立了一个负责保障房业务的公司，名曰绿城乐居，裘黎明即为总经理。

　　在蓝城养老板块，原养老业务负责人葛婷婷被肖力代替，此前，肖曾任绿城明月江南项目总经理。农业板块负责人则是谷建潮，但他们均未有正式任命通知。

　　一位接近宋卫平的绿城人士表示，蓝城的筹备会议只有少数人参加，且多为高管。一些可能会去蓝城就职的中层人员，由于目前仍属于绿城体系，因此没有参加这几次筹备会议。这一说法在绿城媒体负责人处也得到印证，她对《投资时报》记者表示，自己未来是在绿城还是蓝城就职，至今仍未确定。

　　在蓝城的人事安排中，分管投资及上市事务的谭为民的出现，引起了业界极大兴趣。在加盟蓝城前，谭为民曾在新城控股效力10年，分管海外融资工作，去年10月份从新城控股离职。如今，谭在绿城就职未满一年即入蓝城，某种意义上表示，蓝城从创建伊始即在为上市做着准备。

　　此外，归属于蓝城中国、但部分业务独立于蓝城中国之外的，还有一家蓝道广告有限公司。该公司由绿城广告公司改组而来，总经理袁鸳，原是宋卫平秘书之一。但与原来不同，绿城广告公司只要经营绿城旗下项目即可，而蓝道广告公司除了要经营蓝城代建的项目，还需要向外拓展业务。

　　宋卫平核心班底依旧以原绿城旧部为主，且多数高管仍负责之前即在绿城分管的业务板块。但是，这一部分人员仍为少数，其他高管及绝大多数项目总经理仍将留在绿城中国。如此状况使得业界惊现“宋卫平怒斥留在绿城的高管及项目经理‘忘恩负义’、‘背叛’”这样的传言。

　　不管怎样，以代建、养老及现代农业为核心的蓝城中国，已成宋卫平下一站理想的根据地，但实现理想的路，从来就不是坦途。

　　代建发展推翻过去经验

　　蓝城中国的代建业务原名绿城房产建设管理有限公司（下称绿城房产），属于绿城品牌。如今，再创业的宋卫平已不便再使用此品牌，于是代建业务改名为蓝城集团，为蓝城中国的主要业务板块。

　　蓝城集团的前身绿城房产成立于2010年9月，主要以向政府机构、项目合作伙伴及资本市场等委托方提供房地产项目开发管理和品牌输出服务。

　　彼时的绿城集团正遭受高负债率困扰。而展开代建业务的初衷就是在不增加负债率的前提下，扩大规模。具体的合作方式则是委托方拥有土地或者资金，由绿城集团派出的团队进行项目开发管理，委托方可以借用绿城的品牌，同时借用绿城所有的合格供方和设计资源，对产品进行整体的规划和营造，绿城在过程当中收取一定的管理费。

　　经过几年发展，扩大规模的初衷基本实现。截至2013年12月31日，代建板块已开发近180个项目，涵盖自有投资、政府建设、商业建设、资本建设、咨询服务等多个方面。

　　具有先行优势的代建板块，构筑了宋卫平创业再出发的基础，这也被外界认为是宋卫平对土地增值盈利模式的反思。在地方土地财政日渐吃紧的当下，如此践行被业界广为看好。

　　但今时不同往日，市场渐行渐近的微妙变化蚕食了之前大部分的经营经验，而管理费利润偏低、推盘节奏难以把握、人力成本过高、成本与质量之间的平衡，都将对代建模式的盈利形成制约效应。

　　原绿城房产披露的数据显示，公司对商业代建项目收取的管理费用平均约为销售额的6%~7%，而对保障房代建收取的管理费约为工程造价的3%。代建业务负责人许峰曾经直言，“这部分收费，能覆盖参与人员的人力成本即可。”许峰认为，替政府代建项目主要是考虑社会责任问题。言外之意，政府代建项目产生的利润微乎其微。

　　按照截至2013年12月31日的数据，在180个代建项目中，原绿城房产已签约政府建设项目近50个，占全部项目的30%。按照许峰的说法，这表明，近三成项目几乎无法盈利。而按照房地产市场目前的发展节奏，政府主导的棚改、保障房建设规模将成比例扩大，蓝城集团能够签约的政府建设项目亦会增加，未来，公司无利润项目所占比例或将更多。这对蓝城集团的发展将不可避免形成制约。

　　此外，蓝城集团推盘节奏的把握亦将对利润产生不小影响。“如果项目卖得好，（代建）将会是一笔低投入、高产出的生意”，许峰说。而最大的挑战就是对推盘节奏的把握。在市场好的时候，快速上市形成销售。早一个月上市，就能节省上千万元的财务成本。在市场不好的时候，放慢节奏，也意味着对利润的保护。

　　如今，市场下行、住宅高库存已成常态，蓝城集团推盘节奏势必放缓，这无疑会延长收入结算节奏，对公司利润造成不利影响。

　　除此之外，人力成本日渐高企、成本管控与质量把关之间的平衡，都是蓝城代建业务必须面对的难题。宋卫平很清楚，代建商业模式之所以成立，是因为它能为委托方创造利润，因此，身处与前些年截然不同的市场氛围下，如何为委托方也为自己寻找到更直接的利润点，或是当务之急。

　　高端学院式养老迎大考

　　相比代建板块的初具规模、有规可循，蓝城第二板块养老产业的发展则深陷群雄竞逐的漩涡中。

　　不过，宋卫平却对养老情有独钟，“养老不会卖给孙宏斌李宏斌了，会做到老。哪怕隐姓埋名去做养老，也会做到中国最好的。三五百亿的销售额对我来说不是太难的事。现在，丢掉了一个做传统业务的宋卫平，多了一个做中国一流乃至世界一流养老产品的宋卫平，对社会来说是个好事。”

　　2014年5月，在融创收购绿城中国股份的新闻发布会上，宋决心如铁，而他也正在勾画心中一流养老服务体系的轮廓。

　　关于怎样做好养老事业，宋卫平有过一段时间的摸索，最早的项目是绿城·蓝庭。这个项目的模式是在园区内独辟一幢楼做老年公寓，2010年已经开始投入使用。宋卫平去考察后表示，蓝庭设施好，但文化生活不足。于是，乌镇雅园成为了他基于此认识打造的学院式养老样本。

　　乌镇雅园占地近600亩，为50万平方米的社区，其中有100亩用来建颐乐学院，可以容纳1万余名老人。和蓝庭一样，雅园的房屋均为精装修，可拎包入住，不同的是，雅园以出售为主，是集医疗、娱乐、教育为一体的大型社区。

　　这种全面周到的体验意味着，入住养老社区需要承担高额费用，而绿城房地产集团副总经理姜慧也坦陈，这是目前运营遇到的最大瓶颈。

　　以蓝庭为例，尽管护理院可用医保，床位费为50元/天，但是老人们需要自行承担护理费，一对一服务为5000元/月，一对二为3500元/月。

　　住在老年公寓的老人，房租费因户型面积的不同而不同，最小户型建筑面积在60平方米的房间每月费用为4800元，两室两厅100多平方米的户型每月费用则为9600元。

　　而雅园的老年住宅项目，主力面积在70~90平方米，总价在百万每套，物业费为3.5元/平方米，想要在项目内做活动、上老年学校需要办理月卡或者是年卡，据项目方透露，年卡的价格预计在3000~5000元，此外，针对老年疗养的护理费用也需要老人承担。

　　世联顾问战略研究中心总监李亚南对《投资时报》记者表示，开发商做养老，很多都定位于健康低龄老人，做的是软需求，并不是经营效益好的产品，这与市场上亟需养老的刚性需求存在错位。

　　细密繁杂且金额不菲的各种收费项目成为了“朝阳产业”养老板块发展的最大阻力，如何平衡收入产出比，宋同样需要细细思量。

　　现代农业争取十年内上市

　　同样被宋倾注满腔热情的，还有蓝城中国的现代农业板块。这个自宋卫平老家浙江嵊州扩展而出的“三足”之一，寄托着宋的无限乡情，也显示出宋卫平的极致追求。但目前来看，它还停留在“蓝图”上。

　　2012年10月，与浙江省农科院共同组建的绿城现代农业开发有限公司宣告成立，这个注册资金为1亿元的科技型现代农业企业，即为蓝城现代农业的前身。

　　目前，蓝城的现代农业板块已在嵊州、杭州、丽水、奉化、海南等地展开试验。其中，被列入2013年浙江省重点项目的嵊州农业综合体总投资逾20亿元，规划总用地面积1.3万亩。2014年1—6月，已实际完成投资5724万元。

　　目前，宋卫平主导的农业项目的农产品，主要出现在由绿城开发的各大楼盘中，客户也以绿城业主为主。按照其农业发展规划，10年后它将服务于60万以上人口，成为全国顶尖的现代农业企业：第一阶段在3年内完成核心样板基地、检测体系、物流体系、营销体系的建设，服务人数15万人以上，成为浙江省内农业企业第一品牌；第二阶段在2016年—2018年，完成农业休闲样板基地建设，优化升级检测体系、物流体系，服务人数30万人以上，跻身中国品质农业TOP10；第三阶段在2019年—2021年，形成稳定有绿城特色的农业全产业链服务体系，服务60万人以上，实现上市，成为中国品质农业TOP3。

　　“最好”、“顶尖”、“一流”……在宋卫平的心中，似乎没有次要选择，要做就做到最好，这种极致的理想主义，无形中为其增加了很多责任，也制造了诸多困难。不能定论，绿城集团之今日，即拜如此极致的宋氏风格所赐，但对企业发展来说，如此一味高标准的追求未必是最好选择。有绿城前车之鉴，有选择地继承宋氏风格，或许是一门长久的功课。（完）