上半年净利大跌

　　老潘转型 SOHO减速

　　8月16日，SOHO中国公布了惨淡的半年报。同天，潘石屹决定放弃散售模式，转售为租。次日，其港股股价大跌。

　　东地产 汪露 报道

　　 8月16日，SOHO中国公布公司中期报表。数据显示，SOHO上半年营业额12.22亿元，比上年同期跌54%；毛利率约为48%，净利润为6.13亿元，同比跌65%。

　　 下午4点，SOHO中国董事长潘石屹发表微博称：“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”并称，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。

　　 截至《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者发稿前，SOHO股票跌8.3%，市值蒸发超26亿元。

　　 业内人士称，租售结合是商业地产未来发展的必然趋势。SOHO中国一直以来走的散售模式是一条通过投资物业虚增利润的道路，这是不可持续性的道路，手中持有物业少，抗风险能力就低。

　　散售模式弊端大

　　 潘石屹曾把大楼比喻成西瓜，切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长。基于此，潘石屹一直坚信并践行“散售模式”。

　　 随着房地产调控带来的交易低迷，SOHO中国的商业地产散售模式饱受诟病，散售为后期的运营、物业管理带来了困难，项目的整体价值难以提升。

　　 中国城市商业网点建设管理委员会专家委员姜新国告诉《东地产》记者，“散售模式”在一定程度上可以提高项目的销售效率，从而能使企业资金链保持稳健。但是散售造成的产权分散也成为项目整体运营价值链的不完整隐患。

　　 业内人士称，“散售模式”的不合理性在于，一方面不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局 。另一方面，在分散的产权项目里，业主对租金的期望值不一样。

　　 潘石屹在意识到散售的弊端后，虽试图采取“统一运营、统一管理”的策略。但散售出去的项目，开发商已经丧失了支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无法实施。SOHO中国旗下诸多商铺上演的“空城计”证实了这一点。

　　 CCDI悉地国际居住事业部市场分析经理姚伯钧告诉《东地产》，SOHO中国的散售模式对产业链下游利益严重透支。开发商往往将商铺以天价卖给小业主，小业主再以高租金租给租户。租户经营商铺达不到预期利润时，就会选择退租。小业主的利益受损，自然会影响到SOHO中国的品牌。

　　转型欲当“包租公”

　　 事实上，商铺散售在国外以及中国港澳地区早已销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。“由开发商整体持有是商业地产未来发展的趋势。”易居研究院企业研究中心总经理周建成告诉《东地产》记者。

　　 SOHO中国的散售模式弊端日益显现的同时，带来的是公司业绩的大幅下滑。

　　 半年报显示，今年至今，SOHO合同销售金额仅为60亿元。目前现在可以销售的项目金额和上半年已经销售的金额共计120亿元。而在年初，潘石屹定下的是230亿元的销售目标。潘石屹同时发表微博称，在未来的三年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。

　　 潘石屹坦言，SOHO中国转型，包括了多项因素。其中，写字楼和商业物业租金的快速上涨是重要原因之一。此外，转型也包括政府政策、优质地皮减少，以及政府征收重税等因素。不过他强调，公司对宏观调控未感受到压力，又否认转型和楼市进入下跌周期有关。

　　 面对转型后租金收入将占到全公司收入的比率，潘石屹不肯做出预计。他在微博中指出，转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上最大的业主。三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。

　　资本市场不买账

　　 截至记者发稿前，SOHO公布半年报及宣布“转售为租”模式第二日，公司股票一度大跌7%，两日市值蒸发超过26亿元。

　　 职业投资人黄先生称，“SOHO中国在香港市场被做空早盘大跌百分之五点多，但这只是开始，随着自持物业，它的资产负债表和现金流量表会迅速恶化，经营性现金流会大大为负，本已非常紧张的现金流会雪上加霜，为维持公司运营，必须加大负债，资产负债率会迅速攀升，而公司股价的雪崩才才刚刚开始，目前SOHO中国的股价被严重高估。”

　　 潘石屹转型，资本市场并不买账。

　　 那么，转型后，SOHO中国持有项目的租金收益率如何？《东地产》记者粗略算了一笔账：以SOHO世纪大道项目为例，项目总建筑面积 60517.12平方米，总可售面积为42972.12平方米。根据此前项目报价4.4万元/平方米价格计算，可销售金额约为19亿元。而根据目前项目租金报价6.5元/平方米/天，一年可收的租金额约为1.02亿元，在满租的情况下，该项目租金收益率为5.3%。

　　 而在此前，潘石屹也曾试水物业自持，效果并不如意。三年前，SOHO中国斥资近18亿元收购北京前门大街项目，有公开数据显示，截至去年年底，上述项目的租金收入仅9109万元。

　　 潘石屹说，目前自持打算是，针对在售的望京SOHO，其中将一栋高楼留下自持，除去上海中山广场、SOHO天山广场还有一些住宅地块需要出售，其他项目也都留做自持，而对于仍处在官司中的外滩8-1项目，所持有50%部分，他表示绝不销售。截至目前，SOHO中国自持项目累计面积将达64万平方米。

　　或放慢扩展速度

　　 不可否认，潘石屹当上“地主”后，必然会对公司的现金流产生影响。

　　 而潘石屹并不担心转型可能对现金流造成的压力，“上市后SOHO中国就有100亿的资金趴在账上，能够支撑公司的转型。况且持有的物业也可以抵押给银行，再次融资。持有物业可以获得持续的租金，也能从物业本身的升值中获利。”

　　 根据SOHO中国年中报显示，公司拥有现金及银行存款共约91.99亿元，此外还有未提取贷款余额约59.72亿元；集团银行贷款及可换股债券共计约135.74亿元，净借贷率约为20%。

　　 “经过多年散售项目的资金积累，相信潘石屹暂时是不缺钱的，这或将是公司实现转型的保证。”姜新国告诉《东地产》。

　　 业内人士称，转型或使SOHO寻求优质地段保证项目的出租率。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，SOHO转售为租的模式是通过租赁获取资金，这样将会使公司的收入更加稳定。同时SHOH可以用持有的物业作抵押贷款，完成产业调整。但是随着资金流动性来看，日后拿地将会更加谨慎，必定选取地段好、品质优的项目投资。