在千万级公寓市场的成交量中，存在“集中度较高”的现象。近半物业集中在5-6个知名的“以价换量”型项目上，如海珀府邸、上海星河湾、浦东星河湾 、尚海湾豪庭 、中海紫御豪庭。

　　东地产 周东健 报道

　　“比预期要乐观”，面对上半年上海楼市，一位上市房企营销负责人告诉《东地产》记者。在他原先的判断中，上半年上海楼市将以悲观亮相，出现大面积的量价齐跌。

　　但数据显示，上海上半年3、5、6月份，上海均创出80万平方米左右的成交面积高位，与2011年5~7月持平。

　　全面回暖

　　5-6月市场成交量的回升似乎为整个房地产市场注入了信心。在调控政策走向“微调”的时代，“自住需求”中小套型的楼盘和开发企业跑赢了整个房地产市场。而在整个市场成交量回升的背后，中高端住宅市场成交量也借势反弹，一些中高端项目也频频发出捷报，导致中高端市场成交份额也在逐渐增长。

　　根据戴德梁行数据统计显示，2012年上半年内，总价1000万元以上的高端住宅共计成交成交746套，较2011年下半年580套，环比上升近3成。

　　另从面积段来看，上海2012年3-6月这4个月大平层市场始终保持在200套以上的成交，尤其是6月份成交更是出现 “井喷”，数据显示，仅仅6月一个月大平层就成交547套，成交量达14.9万平方米，这导致2012年仅仅半年的大平层市场成交量就达到1519套、 41万平方米，就超过2011全年的1517套、 40.7万平方米，实现2012年上半年整体大平层市场成交量的“井喷”。

　　从单价表现则可以看出，2012年单价4万元以上/平方米的商品住宅成交面积34.75万平方米，已占到整个市场成交面积的9.01%。

　　星河湾疯狂跑量

　　“种种迹象显示，在中低端住宅首先以价换量后，高端住宅开发商也不惜采取价格策略换取成交，且反馈积极。”戴德梁行住宅部高级董事伍惠敏指出。

　　“在千万级公寓市场的成交量中，还存在“集中度较高”的现象。746套成交物业中，有近50%集中在5-6个知名的“以价换量”型项目上，如海珀府邸、上海星河湾、浦东星河湾 、尚海湾豪庭 、中海紫御豪庭。”其补充表示。

　　《东地产》从网上房地产数据中看到，以上海星河湾为例，在半年时间内，该项目每月成交均保持在15套以上，3月份甚至达到29套，半年时间总共成交99套。

　　拐点还未形成

　　成交量连续回暖，引发拐点论之争，对此福卡智库研究所所长王德培认为，拐点论为时尚早：“库存量大、政策大方向不放松等因素下，开发商下一步依然偏向降价走量的销售策略。”

　　对于高端市场的下一步走势，伍惠敏认为依然不能过于乐观，其中一点直指供过于求的局面。从戴德梁行统计数据上看，仅2010年以来的新增住宅存货，就有将近500万平方米。

　　对于高端市场的购买建议，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，高端住宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资者在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，楼市“限购”对高端住宅投资者来说也是赢得了投资时间。