新浪财经讯 “中国新型城镇化学术论坛暨2013年春季城市建设论坛”于2013年4月22日在北京召开。上图为中南控股集团有限公司董事长陈锦石。

　　以下为演讲实录：

　　陈锦石：非常荣幸能够有这样的机会和在座的政府领导、学界的专家就新型城镇化做一些沟通。

　　我也注意到前面发言的专家都是来自于政府的领导，另外就是学界的有识之士，来自于企业的可能只有我一个人，不管怎么说在新兴城镇化过程中企业也是一个参与者、一个利益相关者。

　　尽管我是来自于房地产业，我想把我们企业的观点、想法和各位领导、各位同仁做一些沟通、做一些分享。

　　有一句话应该说对我们影响非常大，我相信在座的很多人看到了我们的情况。经济学诺贝奖获得者认为，中国的城镇化在21世纪这样一个阶段是一个全球化的问题，而且对全球的经济产生重大的影响，不仅仅是中国的经济，这必然是波澜壮阔的画卷。

　　今天我想在三个方面和大家做一个分析和沟通，第一个新型城镇化背景下给我们带来的机遇；第二个新型城镇化在规划建筑中基本可能的方向和模式；第三个中南的几个案例，来分享我们的一些探索。

　　关于城镇化的增长空间我不想多讲，因为刚才前面的领导也都讲到了，很多的专家也讲到了，我只想根据我们在实际的运作过程当中和我们的生活过程当中我们的切身感受。

　　第一个是农村。

　　第二个总结下来就叫386199部队，留在农村的都是妇女、儿童和老人。青壮劳力的生活已经是在城市里面了，这就反映了一个很重要的现实，就是农民进城这是一个必然的趋势，甚至是一种刚需，城市化是一种刚需，是不需要规划的，甚至不需要顾及领导，它是必须会存在的。

　　我举一个例子，我们在很多的三四线城市的市郊做了一些大盘，70%是周边乡镇和农村人来购买的，只有30%是镇上人购买的，也就是说我们开发项目本身就是城镇化的进程，就是农民进城的见证，这都是我们有很精确的数据来衡量的。

　　这里面反映了一个什么问题呢？比如说很多人进城他的动力、原因我们想的可能是比较简单的，但是对他们来说是很重要的问题，比如说教育质量问题，不管我们怎么做新农村建设、不管我们怎么做城乡统筹，我们不可能把城市和农村的教育资源做到均等化，这是不现实的，教育资源一定是沿着中心城市、大城市、中小城市呈梯度分布，他进城很重要的就是买了房子之后为了小孩上学，要占多少呢？要占农民进城的三分之一，正是由于这些动力、正是由于这些趋势的原因，使得我们城市化的进程，我觉得它首先是一个刚需，其次它给我们带来了发展的空间是非常巨大的。

　　随着城镇人口的增加，我们又发现一些问题，老城区的一些局限将极大地推动新城区新型城镇的建设，也就是说我们的城市化必然反映到城市的扩容，城市的扩容必然反映到新城、新区的建设和新型城镇的建设，尤其是大城市周边一些，这是我们首先要做的一个主题。

　　其次集中可能的新型模式，这一点也是结合我们这么多年开发的经验，我们觉得在座的领导有很多的市长、有很多的同行，我们做一个交流。

　　我们的新型城市化，刚才很多专家也提到了，我们有很多城市化新城建设失败的案例，这也是我们导致对所谓城镇化、所谓造城造成巨大疑虑很大的方面，这个问题在哪里呢？所谓的新城、新区建设城市化或者说所谓的城镇化，它必须要解决一个问题，就是城镇化的引擎的问题，它的动因在哪里？我们有一些同仁提的问题很好，到底城市化是由谁来推动的？有很多东西是我们的规划所做不出来的，是我们的民生所不能解决的，它一定是要有一个引擎，那我们总结下来就是我们的新城、新区建设有六个方面可以作为我们的引擎来做一个探讨，这个观点不一定对，但是给大家做一个分析。

　　首先是城市综合体引领新城镇的建设模式，这一个应该是大家非常熟悉的，所谓城市，有城必须有市，城市化的水平应该是通过第三产业、通过服务业的发展，通过打造一些大型购物中心、高星级的酒店、办公、商业及会展中心等业态为一体的大型城市综合体，发展城市核心商圈，积聚商业、商务资源，实现经济的城市化，促进新城、新镇的发展。

　　我觉得这一点很重要，但是很多地方我们也都看到了，包括我们自己做的，在南通、在盐城等二三线城市，我们在南通做了一个CBD，购物中心全年的人次是在1000万。

　　所以从这些方面就说明什么呢？通过城市综合体的引领是能够促进新城、新镇快速成型和快速发展的，这是以城市综合体作为预期。

　　但是现在随着城市资源的紧张，原来的城市是摊开的、铺开的，现在向空中发展，我们在苏州金鸡湖畔立了一个中南中心，规划高度是729米，总建筑面积超过50万平方米，本身它就是一个向空中发展的CBD。

　　第二个以产业引领新城市建设，城市化前提是工业化，工业化以人的城市化，我们一直谈一些矛盾，就是土地的城镇化和人的城镇化的问题。

　　第三个以文化为核心的新城，我们发现所谓的体验经济、体验消费，很大的一点就是旅游文化和体验经济当中最核心的，应该说是非常重要的、发展潜力非常巨大的一种方式。

　　我们认为我们未来的新型城市化要足够考虑到五分之一到四分之一的人相应的需求来进行新型城镇化的建设，我们觉得这也是有着足够的动力。

　　我们做一些宜居社区的新城新区的一些建设，我们在淮安做了一个尝试，它是两河地块，要打造一个超过6000亩的湿地公园，总投入应该是很高的。从湿地公园当中拿出一部分来做这种宜居新城的建设，真正实现居住和环境两者和谐的统一，我们认为这种做法也应该是未来的一个方向。

　　新型城市化是我们现在关注的焦点，很多也在现在的小城镇上面，我一直认为我们公司是新型城镇化、小城镇发展很好的践行者。为什么呢？到现在我们公司的总部还在江苏省海门市长乐镇，应该说这个镇上的财政资源、财政收入很大一块依靠我们。我们一个企业对当地财政的支撑力度是非常大的，一直也没有离开。包括原来的新农村建设，我们原来是国务院定的十三个点里面的一个，现在我们也在做，比如说我们对整个长乐镇做了一个产业布局，和当地政府合起来做了一个规划，对原有的城镇、农村进行全面的整改和再造，打造现代农业、工业园区、现代商业及高品质居住为一体的现代化的小城镇。

　　我们让农民上楼、让农民集中，同时我们对原来的农业进行一些产业的升级，来打造采摘农业、打造观光农业、打造现代高效能农业，我们对农业进行升级。

　　同时进行小城镇的建设，我们引进一定的旅游、一定的文化元素，打造现代化的小城镇，所以从规划里面我们能看到这里面有一个工业园区，我们这里面有现代的农业园区，我们这里面有一个商业街区，我们这里面有居住区。

　　这样既节约了资源，把原来大量的宅基地做了一个整合；第二个实现了农业的升级；第三个我们通过当地城镇的建设、城镇的打造，提高了城镇的总体的水平，不管是居住水平、商业水平还是整个的生活水平，我觉得新型的新型的农工商一体化、现代化的小城镇建设，也是未来这样一个方向。

　　我们认为在未来有可能具备较好的发展潜力的新城、新区建设、新城镇建设的几种方式，总体上不管怎么样发展，我们的新城镇建设一定是要有一个引擎的，一个没有引擎的新城镇建设一定是没有内在的发展动力的，我们也见过很多新城的建设，由于整个产业的布局规划的不合理，最后就成了碎城，成了碎城很大的问题是什么呢？除了土地转让不可能再有新的大额的财税资源，没有财税资源它未来的发展一定是跟不上的。

　　第三个中南集团新型城市化的探索实践，也非常荣幸有机会向各位把我们中南集团的情况做一个简要的情况，我们起步1988年，目前拥有各类员工5万人，总资产690亿，综合产值是350亿的集团化上市企业，我们是在深交所上市，2012年在500强列294位，房地产500强的30位，我们下面有四个产业集团，房地产、建筑、土木、工业及服务业四个板块，业务范围主要是北京、天津、江苏、上海、山东、辽宁、四川、重庆、广东、浙江等21省市以及东南亚、非洲等海外市场。

　　我们在多年的发展过程当中也形成了自己的一些优势，比如说我们叫做全产业链覆盖，提供一站式的解决覆盖，我觉得这一点和我们现在的新型城镇化建设还是非常合拍的。

　　我们下面有四个产业板块，有控股集团，所以我们从修地铁开始，我们收购了北京城建集团下属的北京城建地铁公司，目前是拥有八台盾构机，在目前国内民营企业里面是拥有盾构机数量最多的一家企业，我们能修地铁，我们又有修建市政路桥的资质，包括北京地铁十号线、包括北京最早使用盾构机的五号线试验段就是由这家公司做的，我们市政路桥相关的工程，包括我们的国家大剧院、鸟巢它的装机工程我们都做了参与。

　　我们也有房地产开发、也有工程总承包、有安装、装饰、钢结构、园林景观，同时我们还有自己的商业酒店的应用，包括我们有体育会展中心的应用，我们的旗下有一家体育会展中心，什么叫旗下有一家呢？我们是拥有产权的，这家体育会展中心总投入是多少呢？政府还为我们收了5亿的地价，加上12亿的建设成本，我们投了17亿，建立了一场三馆的体育会展中心，现在是我们自己在运用，而且我们是国内比较少的不需要财政补贴、不需要各项补贴、我们自身能够运转还能够盈利的。

　　前段时间包括苏州、包括其他地方的很多领导也都到这个中心进行过考察，我们也介绍了我们运作的方式、运作的模式。

　　也就是说我们一直是集中在从我们的一级开发到二级开发、到后期的运行，这是全产业链的一个覆盖，所以我们叫做四商联动，我们是投资商、我们是开发商、我们是建设商、我们是运行商，就避免了很多地产商仅仅作为开发商这样一个单一的角色，前面有很多问题解决不了，后面有很多问题不去解决，避免了这样一些优势，所以依托全产业链的优势，中南四大产业集团联合运作，提供在土地一级开发、基础设施建设、各业态的房地产开发，比如说办公、酒店、购物中心，我们现在在建的五星级酒店和十万平米以上购物中心近二十个，其运营、金融服务、配套设施等一系列的流程中所需要的服务为我们的新城镇建设提供一揽子服务。

　　同时我们的精工品质，这个就不多介绍了，但是有一点是要跟大家介绍的，建设部的领导一直提住宅产业化，中南公司目前的住宅产业化在全国做得最好的，这是建设部有认可的、有认定的，我们也到过万科所做的，它大概预制化率在75%，我们是在95%左右，除了楼地面的上面有5—6公分混凝土现浇整栋楼我们都是有预制构件来做成的，所以我们能够看到我们在沈阳投了几个亿建了一个工厂，因为沈阳打造建筑产业园，我们也去了，60米以下通过全预制做成的楼栋应该已经有十几栋了，完全通过工厂化的生产，现场装配式的施工，我们一直讲新城市化建设，提了很多概念，比如说我们提到了要绿色、低碳、环保，实际上我们在开发、建设过程中绿色、低碳、环保是很重要的，运用预制化技术可以省60%的水、50%的电，同时木方可以省到90%，因为建筑过程中是大量使用木方的，施工过程当中使用的木方实际上是木材消耗最大的一块，通过这个技术基本上这个就省掉了，而且噪音、扬尘这些都没有了，现场没有文明施工这个说法的，现场只有成品，组装起来就行了，要推进绿色、低碳、环保的新型城市化建设，住宅产业化的技术必然是一个方向，我们希望它应该成为一个起步的条件，所以这个我们也一直在呼吁，从我们高层的层面能够重视这件事情，能够真正把这个事情落到实地，因为毕竟在初期它的发展还是有很多的障碍的，但考虑到环境友好、考虑到我们的资源节约，这些账都算得回来的。

　　前面我们也都看到在新城、新区的开发、在新城镇的建设方面也做了一些探索、做了一些起步的工作。

　　我把今天想分享的几个方面跟大家做了分享，有观点不到的地方请大家多多包涵，谢谢大家！