这个庞大的商业帝国开启资本新征程背后，其商业模式究竟留给行业多少启示？

　　伴随姗姗来迟的万达商业地产IPO，王健林将毫无悬念地登上国际资本舞台。王健林带着出身大连的万达走出大连、走向全国，现在正走出国门、走向世界。

　　军人出身的王健林，上世纪80年代进入房地产行业，是国内最早一批涉足房地产的民营企业。90年代，中国足球职业化大幕正式开启，大连万达队6年4夺甲A桂冠，爆得大名。借助飙升的人气，万达走出大连，走向全国。进入新世纪以来，借助城镇化浪潮，万达旗下核心产品万达广场在全国遍地开花。

　　王健林立志要做全球持有面积最大的商业地产公司。纵观一路以来的发展， 王健林以其敏锐的嗅觉和果敢的执行力，借助于经济浪潮，踏着精准的节拍，带领万达走向了一个又一个的高峰。即将到来的万达商业地产IPO，无疑将王健林和其统治下的万达带上新的征途。

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　　放弃A股上市后，万达商业地产以闪电般的速度奔向香港。随着其招股书的公布，港交所今年最大一单IPO渐行渐近。

　　而刚被马云抢走首富之名的王健林，将有机会重新争夺首富的宝座。当然，这不是他们的第一次对垒。就在披露招股书前半个月，万达与腾讯、百度两大互联网巨头(简称腾百万，TBW)在深圳签署战略合作协议，宣布共同出资50亿元，成立万达电子商务公司，打造全球最大的O2O平台。

　　这在外界被称为"反阿里联盟"。不过马云评价说他们不是WTB(玩淘宝)，而是WTB(乌托邦)，甚至是BTW(by the way，打酱油)。

　　不管结局如何，O2O这一新概念，是冲击上市的一个不错的砝码。以执行力著称的王健林，接连在上市的道路上摔了跟头，以至于排名前十的地产公司中，万达是唯一的未上市公司。

　　"今年要推动2个目标公司上市，这是投资管理中心的重点工作。"在今年年初的万达年会上，王健林信誓旦旦。对于上市，万达真的是等不及了。

　　一个庞大的商业帝国

　　万达究竟有多大？从招股书上的一组简单数据，即足以说明。

　　2013年，万达的核心业务商业地产收入达到867.74亿元，净利润为248.82亿元。按商业及住宅物业合同销售额计算，2013年合同销售额为1264亿元。

　　在2013年中国房地产企业销售排行榜中，万达排名第三，第一是万科，其合同销售金额约为1740亿元。

　　当然，这次上市公司只纳入了商业地产业务三大板块，包括长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营。这是万达集团目前盈利能力、收入水平最好的三个板块。

　　按照万达集团2013年度工作总结会议上公布的数据，2013年，万达集团资产达到3800亿元，收入1866亿元，同比增长31%，万达集团目前已形成商业地产、文化产业、连锁百货三大核心产业。

　　两个制胜法宝

　　万达速度和低廉的土地成本是万达得以快速发展的两大制胜法宝，借助这两大优势万达以订单模式将万达广场迅速复制到全国。

　　万达速度 

　　"万达速度"是万达身上最重要的标签。

　　截止2014年6月31日，万达于中国29个省份的112个城市拥有178个物业项目，主要包括：于109个城市的合共159座万达广场；于7个城市的合共8座开发中的万达城；于10个城市的合共11个其他物业项目。

　　这组数据意味这什么？万达从2005年开始开发第三代万达广场，上述159座万达广场中有155座为第三代产品，这也意味着，短短九年时间，万达以每年开发17座万达广场的速度向前狂奔。

　　"万达速度"是其他企业难以望其项背的。要知道，几乎与万达同规模的华润万象城，8年不过才建成13座。

　　据王健林披露，"万达2013年施工面积5179万平方米，万达一家企业的施工面积接近整个欧洲施工面积的总和。"

　　低廉成本 

　　招股说明书上，万达商业地产首次公开了其拿地成本。2011年至2013年，万达广场的平均土地收购成本，按每平方米建筑面积计，分别约为1821元、1171元、1096元。2014年上半年更是降至1012元。在地价节节攀升的背景下，万达广场的拿地价格却一年比一年低，业内人无出其右。

　　更重要的是，万达的拿地成本远低于同行。根据国土部发布的数据显示，2013年全国105个主要监测城市，商业用地价格6306元／平方米，同比涨幅7.9%。相比之下，万达的低价，让业内艳羡。

　　万达与地方政府的关系是其核心所在。地方政府认为万达广场的城市商业综合体模式，可以提供更多的就业岗位和税源，提升城市形象。更为重要的是，从拿地到开业保证在24个月内完成的"万达速度"，在五年一届的政府换届节奏中，更能迎合地方主政官员的短期政绩诉求。

　　因为极低的土地成本，万达享受到了土的红利。

　　2013年，万达商业地产收益867.74亿元，净利润为248.82亿元。国内房企老大万科实现营业收入1354.2亿元，净利润也仅为151.2亿元，而根据此前公开财报的房企中最赚的中海地产公司去年实现的净利润约为183亿元，仍然不及万达。

　　三个精准节拍

　　上世纪90年代，万达在足球业的一出一进，爆得大名，品牌度和美誉度急升。进入21世纪，在城镇化的浪潮下，地方政府青睐商业地产，万达踩准节拍，乘着这一东方万达广场在全国遍地开花。不安心只做地产商的王健林，又开始涉足文化、旅游、百货产业。近两年来，万达又开始走出国门，高调布局海外市场。

　　王健林对万达的未来究竟有着怎样的野心？

　　因足球爆得大名 

　　1994年，中国足球职业化大幕正式开启。

　　王健林的大连万达队6年4夺甲A桂冠，并创造了职业联赛连续55场不败的神话，成了甲A时代名副其实的"巨无霸"。

　　甲A时代，万达队6年的辉煌战绩成就了万达的品牌知名度。万达品牌开始名闻天下。借助飙升的人气，1998年，万达走出大连，步入跨区域发展时期。1998年至2001年，其位于成都、南京、南昌、昆明的楼盘遍地开花。

　　事实上，万达足球，是这家起步于大连的公司，实现全国扩张的金字招牌。

　　据前万达俱乐部总经理石雪清曾向记者回忆称，2003年6月他任职万达集团重庆分公司总经理后，到南坪区为项目选址，却一直未能找到合适的地块。快要放弃的时候，石雪清与陪同的当地官员一起吃饭，南坪区区长恰好在隔壁，听说石雪清曾经是万达足球俱乐部总经理后，执意要见他。最后，石雪清拿到了想要拿的地，后建起南坪区万达广场。

　　足球对万达在房地产行业影响，可见一斑。

　　王健林曾经说过"足球确实给我们公司带来很高的声望和美誉度，为我们向异地发展奠定了良好的社会基础。足球踢出了'万达'的影响力，显示了'万达' 的实力。如果没有足球，我们可能还需要更长的时间才能成为全国的知名企业。"

　　不过，进入世纪之交的2000年1月，对中国足球大环境失望至极的万达黯然退出了中国足坛。退出之后的万达，在主业上高歌猛进，发展成为中国最大的商业地产企业。

　　城镇化福利 

　　城镇化开始，地方政府把建造大型商业设施当作招商引资的政绩工程，商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解"土地财政"难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。

　　也因为如此，打着"万达广场到哪里，哪里就是就是市中心"旗帜的万达广场格外受到地方政府的青睐。

　　在万达广场的选址上，万达一般会与政府合作，选择刚起步发展的二三线城市，或一线城市的旧城区或开发区，以低价拿地，并结合城市自身的发展来带动商区的发展。

　　万达采取的是"以售养租"模式。"以售养租"，顾名思义就是以出售物业产生的巨大现金流为支撑，尽可能多地持有"只租不售"的物业。王建林的目标是成为全球持有面积最大的商业地产公司。根据万达方面的数据，2013年，万达持有物业面积1704万平方米，排名全球第二。

　　就这样，万达的全国快速复制万达广场。高速周转带来的高速扩张，让万达迅速做大做强，成功挤进全国前三。不过，这也引得业内人质疑，一旦某个项目出现问题，资金链将承压。

　　万达物业租金的回报率并不高，万达商业地产的绝大部分收入来自物业的开发和销售，租金收入仅为少数部分。截至2011年、2012年、2013年以及2014年上半年，万达商业地产的物业租赁及物业管理产生的收入分别为37.69亿元、58.43亿元、84.83亿元、51.77亿元，分别占收益总额的约7.4%、9.9%、9.8%、22.3%。

　　与此同时，关于商业地产的泡沫论也此起彼伏。

　　五洲国际董事长舒策城在公开场合指出，中国规划部门有责任，批了太多的商业地产，城市规划应该是业态规划、功能规划，而不是建筑规划。当然，经济发展一定会产生过剩，需要转型升级。竞争很激励，一定会洗牌。

　　港龙控股董事局主席蔡志远则认为，商业地产的过剩是局域性的。"一线城市不过剩、二线城市严重过剩，好一点的县级市、地级市商业地产是空白的。"

　　而二三线城市正是万达广场的重点区域。如2012年开业的20个万达广场，有19个是位于二三线城市。

　　业内人士指出，竞争很激烈，万达的竞争压力越来越大，成本压力也会越来越大。

　　有一项财务指标可以佐证，招股说明书上显示，万达商业地产的业绩正在遭遇挑战。2013年上半年万达商业地产收入318.34亿元，净利润为100.86亿元。2014年，收入下降至232.51亿元。净利润进为49.17亿元，不及去年同期的一半。

　　多元化与国际化 

　　跨界竞争已经成了现代商业竞争的一种重要模式。

　　资金压力，也是万达走向多元化、不断收购有现金流的经营体的因素之一。

　　招股说明书显示，截至2014年7月31日，万达商业地产有未偿还债项高达1819.69亿元，包括计息银行及其他借款1745.23亿元及有担保债券74.46亿元。

　　《东地产财经周刊》(微信号：dongdichan)记者不完全统计，仅2013年，万达就发行了8只信托产品，将近100亿的发行规模，可见其对资金的渴望。

　　王健林表示，"房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流。"

　　跨界经营是必然的选择。

　　"到2020年，万达房地产收入占集团总收入比例将降到50%以下。"王健林表示。

　　根据今年年初万达发布的数据显示，2013年，万达集团收入1866亿元，同比增长31%，万达商业地产收入1456.2亿元，同比增长32%；万达文化产业集团2013年收入255.2亿元，同比增长23%；百货收入154.9亿元，净利润增亏7%。

　　万达集团发布了2014年目标：万达集团资产达到4500亿元，收入达到2400亿元；计划开业武汉汉秀、武汉电影科技乐园两个重大文化产业项目，新开业24个万达广场、18家五星级酒店。万达商业地产公司收入达到1830亿元，万达文化产业集团达到317.5亿元，继续保持快速增长。

　　王健林想把万达推得更远。万达在英国、西班牙、美国、澳大利亚寻找了一些合作项目，中标了一些地块，大手笔购买了一些地标性建筑。

　　万达的O2O也开始起步，尽管万达最初的O2O产品"万汇网"和"万汇APP"已经运行一年，却被用户称为"垃圾产品"。如今，腾百万横空出世，万达在O2O的道路上越战越勇。

　　现在到底是不是打造O2O的最佳时机？百货业巨头京投银泰执行总裁高一轩的一席话很能说明问题："我们精心打造银泰网，预期实体商店和互联网的销售收入比能达到1：1，但是目前，互联网销售占比仅为5%，网上销售增速非常缓慢。"

　　房地产企业都在寻求转型，但房地产行业的未来在何方，大家都在探索。