“捆绑” 商品房保障收益率

　　保障房嵌套商业项目“混搭”销售，保障房信托产品收益率由此得以提升。

　　东地产 谢敏敏 报道

　　政策持续施压的洪流中，房地产信托的降温已经是不争的事实。但是在悄然酝酿的的降温潮中，有一类项目却异军突起，大有后来居上之势。这个异数，是保障房信托。

　　《东地产财经周刊》(下称“《东地产》”)在采访中发现，由于有政府“撑腰”，保障房信托产品受到了开发商和投资者的追捧，在为数不多的房地产信托产品中虽然占比依然不大，但是往往一经推出，就销售一空。

　　值得一提的是，市面上的保障房信托大多不是纯粹的保障房投资。为了保证收益率，一些保障房信托和商业项目“捆绑”销售成了行业内的“明规则”。

　　业内人士提醒，由于定向销售且项目价格较低，一旦销售环节出问题，保障房信托的风险将更高。

　　保障房信托成“新宠”

　　保障房信托受追捧，映衬着整个房地产信托业的严峻现实。

　　用益信托工作室最新公布的数据显示，由于监管层对房地产类信托产品监管严格，9月份房地产信托业务继续下滑，共成立 37 款产品共 99.58 亿元，占比为总规模的 17.44%，较上月的 19%进一步下降。

　　与之相反，保障房信托产品呈上涨之势。展恒理财研究中心统计显示，今年上半年共发行41款保障房信托产品，总发行规模达到79.59亿元。而去年同期，该类产品仅发行28款，发行规模为71.79亿元。

　　多位信托业内人士告诉《东地产》，保障房信托产品咨询人数众多，往往一经推出，就抢购一空。

　　“现在买保障房产品的人很多。我们公司在浙江台州有一个2.2亿规模的保障房应收账款项目，有政府做担保，300万投资收益率在10.2%，150万以下的是9%收益率。昨天下午刚刚出来，这几天肯定是要被“秒杀”的。”上海爱建信托投资公司的邹姓客户经理说。

　　《东地产》注意到，用益信托网上，“集合资金信托产品热点排行榜”一栏，高居第一位的就是湖南信托最新发行的保障房信托产品——天房集团大寺新家园限价房项目(二期)信托计划。

　　据湖南信托北京业务总部的管姓工作人员介绍，该信托产品的预期收益率达到9%至10.8%，担保方天房集团是天津市国资委下属的一个全资控股公司。“是政策性比较强的项目，国企背景加上土地抵押。虽然是9月21日才开始发行的，但是购买的人非常多，所剩份额很少。”

　　越来越多的信托公司参与到保障房的建设中。毕马威8月份发布的《2012年中国信托业调查报告》指出，从2011年的情况来看，保障性住房、高速公路、机场、地铁等基础设施项目成为新的业务增长点，一些信托公司也开始开发城镇农村市场。

　　中海信托人士邓举功把参与保障房建设上升到信托公司的“社会责任义务”层面。他近日撰文表示：“信托公司汇集社会闲置资金参与保障房建设，一方面，可减轻地方政府、银行的压力，另一方面，又为投资者提供了适中收益率的理财产品，因此，利国利民。”

　　政策保航

　　保障房信托产品受追捧，最主要的原因在于政策的保航。

　　7月11日，国务院发布《关于印发国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知》，明确指出，支持保险资金、信托资金、房地产信托投资基金等投资保障性安居工程建设和运营。

　　日前多家媒体报道，银监会主席尚福林在2012年年中监管工作会议上指出，积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设。

　　借着“政策”的“东风”，保障房信托产品发展得顺风顺水。

　　一位不愿透露姓名的信托业人士告诉《东地产》，在政策施压下，很多信托公司主动加强了对房地产信托项目的审核，保障房则相对更易通过：“在公司内部，由于保障房紧贴政策，所以通过率会高很多。”

　　“房地产信托产品现在都不太多，但是保障性住房的项目毕竟稍微安全点，算是矮子里面挑高子。”用益信托网一名雷姓顾问透露。

　　保障房项目建设需要资金，而信托，正好解决了资金难题。

　　根据住建部、财政部等部门测算的结果，2012年保障房的在建工程量将达到1800万套的历史新高，资金压力可能会攀升到1.8万亿至2万亿元之间。资金筹集的压力让市场对信托寄予厚望。

　　在华东师范大学商学院房地产系主任华伟看来，保障房信托产品受欢迎和“地方政府作为融资平台”有分不开的关系。“地方政府缺钱，自己去来做担保，变相融资，符合地方政府的利益。政府支持了，一切就好办了。”

　　嵌套商业项目

　　虽然保障房信托受到追捧，但是它的利润不高，这就难以承受高额的信托融资成本。

　　“和商品房项目捆绑销售的棚户区改造和旧城改造工程更受到信托公司和开发商的欢迎，公租房和廉租房往往无人问津。”一位业内人士告诉《东地产》，低利润让开发商和信托公司却步不前。

　　低利润同时伴随着高风险。保障房是定向销售的，需求人群较少，因此销售上比商品房更有压力，这也让很多投资者害怕无法收回成本。

　　“不要以为有政府保航，保障房信托的投资风险要比商品房高得多。卖不出去的话，风险就来了。”华伟说道。

　　在这种情况下，保障房信托嵌套商业项目“混搭”销售成了行业内公开的秘密。

　　湖南信托的管姓工作人员告诉《东地产》，嵌套商业项目是为了保证利润率。“‘混搭’的方式确实存在，主要是有些地方国有企业没有实力来做这个项目，就委托大房企来参加保障房信托项目，而大房企为了保证利润，就会提出在保障房项目里配套部分商业项目。”

　　《东地产》查询信托网站时发现，去年10月，华宸信托发行了一款“华宸？金诚(1105)号—乌兰察布市保障房特定资产收益权项目集合资金信托计划”，但是在计划中却披露了项目中部分商品房的资料，涉及101620平方米的商业建筑面积。

　　这种方式备受争议。有人指责，这是在打政策的“擦边球”，暗藏猫腻。

　　但也不乏支持的声音：“这比纯粹的保障性住房投资要好，因为它可以保证更高的收益率，降低销售风险。”华伟认为，这样可以吸引更多的开发商和信托公司加入到保障房的建设中。