本刊记者|卢华磊
缓慢的资金周转率和急于上市的计划，使得瑞安考虑抛售自己的明星物业。
中国新天地迎来极为矛盾的时刻。
一方面，新项目开张在即——6月25日，该公司旗下的上海虹桥天地商业项目举办了预开业活动，300多个品牌宣布入驻。但另一方面其赖以成名的项目上海太平桥新天地项目却准备抛售。其母公司瑞安集团计划以75亿元叫卖旗下的核心资产——位于上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期，单价约为9万元/平方米。
中国新天地是瑞安集团在2013年拆分出来的子公司，定位为瑞安集团的首要商业地产公司，业务涉及经营、持有、管理高端商业地产。其管理的项目包括位于上海的太平桥新天地、虹桥天地和瑞虹天地以及武汉天地、重庆天地等。
拆分伊始，瑞安集团董事会主席罗康瑞就表示将寻求合适的时间让中国新天地独立上市。瑞安房地产行政总裁李进港也曾表示：“没有好的溢价绝对不会上市，瑞安不缺好的资产，即使多注入一些好的资产，也要换取好的溢价。”
今年年初，罗康瑞又表示，“力保中国新天地2015年下半年IPO”，“对二三线城市不理想的项目，瑞安果断剥离，对旗舰项目上海新天地，还在继续增加投入。”
但让外界感到惊讶的是，3月17日，也就是瑞安公布2014年全年业绩的前一天，瑞安方面传出“售卖上海新天地‘企业天地一期’”的消息。企业天地位于太平桥新天地板块，紧邻上海淮海路商业街，是上海地段最好的办公楼宇之一，其主力租户包括礼来制药、索尼、迪士尼等国际知名品牌。
“企业天地的出租率超过90%，以浦西超甲级的写字楼标准制定租金。”中国新天地商业执行总监谭祐华在接受《财经天下》周刊记者采访的时候这样表述。
数据显示，2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米，其中“企业天地”项目超过12元/平方米。根据瑞安2014年中报，上海新天地租金及相关收入达到1.47亿元。
抛售如此优质的资产，让外界深感意外。实际上，在过去的几年内，瑞安房地产已经陆续减持其内地资产。公告显示，2011年至今，其在上海、重庆、广州地出售的项目累计已经超过100亿元。
近两年糟糕的销售业绩或许是瑞安抛售资产的原因，数据显示，截至去年12月底，瑞安房地产2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。
为了摆脱业绩压力，罗康瑞提出了“转租为售”的战略转型。因为倚重旧城改造模式，长久以来瑞安饱受资产周转缓慢的困扰。2014年房地产行业平均周转率为27%，而瑞安的周转率仅为9%，而在融创、绿城这样的房产企业中，该数字可以高达60%。
而中国新天地上市期限的临近，也是瑞安售卖“企业天地一期”的一大诱因。目前瑞安资产达到1100亿元，但有64%都在投资物业无法得到释放，整体只有2%-3%的回报。如果要分拆中国新天地上市，很可能会折价，因此，瑞安宁愿先将回报低的重资产售出，让新天地以更理想的状态登陆资本市场。
罗康瑞甚至明确表示“瑞安52%的资产均可供出售，或置换高回报项目。”这就意味着瑞安计划用超过500亿元的资产换回利润，以希望中国新天地能在资本市场赢得更好的价格。
同时，位于虹桥机场附近的虹桥天地商业区的开业，也会为新天地赢得更多加分，虽然太平桥企业天地的盈利空间不错，但随着上海其他商圈的崛起，太平桥新天地也将面临挑战。与其固守市中心回报较慢的优质资产，不如大力开发虹桥天地这样的新商圈，这或许是新天地解决当前矛盾的最佳方法。
