在上海闸北区今年大热的不夜城板块，有一个对外宣传“外滩三公里、内环内正核心”的新湖青蓝国际项目，该项目由新湖中宝股份有限公司（以下简称“新湖中宝”）旗下子公司上海中瀚置业有限公司开发。该项目土地多次用于股权质押和股权转让，募集了充裕的资金，却从2003年拿地长达10年后才开工建设，被质疑“坐地生财”。
知情人士告诉《中国经营报》记者，实际上，新湖青蓝国际一期项目于2003年拿地，2012年才开始正式开发，近10年时间该地块已经坐地升值5倍。期间开发商惰于开发的质疑声一直没有间断，从目前已经销售的一期楼栋来看，也仅仅占其总开发量的一小部分。
据该项目销售人员介绍，因为该地段还有较大升值空间，开发商方面目前有捂盘惜售的打算，并不急着售卖，以期明年涨价销售。
“新湖中宝目前在全国囤积了大量土地，大部分土地与他人采用股权合作方式，用囤积的土地抵押贷款，有‘借地生财’之嫌。”业内人士表示。
对此，记者数次致电致函新湖中宝股份有限公司，就外界对于其囤地的疑问以及公司战略转型等方面做出了提问，截至发稿时，未收到回复。
十年未动工地价上涨五倍以上
12月23日，记者来到位于上海闸北区青云路306号新湖青蓝国际项目售楼处，从销售人员以及知情人士那里了解到，在售的新湖青蓝国际项目位于上海市内环以内、与市中心人民广场直线距离不到5公里，是一块不折不扣的黄金地块。开发商获取地块时间在2003年前后，属于上海的棚户区改造项目，资料显示，开发商在获取地块近十年后于2012年下半年才正式开工，并于2015年9月20日开盘，开盘均价为6.5万元/平方米，目前项目一期正在建设之中，预计将于2017年底交房。
而追溯到项目从拿地到开发近10年的时间，新湖青蓝国际项目的发展可谓一波三折。
根据相关媒体报道，2014年4月11日，新湖青蓝国际所属地块闸北区宝山路街道青-12（二期）旧改基地首批居民开始搬迁。闸北青-12（二期）旧改基地东接青-12（一期），南至芷江中路，西至宝昌路，北至青云路，共涉及1050证1463户，被拆迁面积4万余平方米。
据悉，新湖青蓝国际项目因土地出让10年未动迁，此前已经数度被媒体曝光。
但是，作为“毛地出让”地块，由于资金、收益、市场等因素，开发商未能及时启动该基地动迁。此前该地块中等待拆迁的居民们也曾经焦急的等待着动迁的落实，此前在他们看来，拿地10年、8年才完成一期项目动迁，有不少人认为目前青-12二期地块就是开发商以缺少资金为由“绑架”政府，而让居民吞咽苦果。
资料显示，青蓝国际项目开工日期为2012年7月29日，而一期项目拆迁工作完成工作却是2010年，距离2003年公司拿地、项目公司中瀚置业的成立已经过去近10年。
此前新湖中宝公布的《非公开发行股票预案》提出55亿元募资计划，将分别用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目和上海新湖青蓝国际的一期和二期项目，两者分别占30亿元和25亿元。
而新湖明珠城及青蓝国际项目的土地分别于2003年、2004年竞得，是当时闸北区重点推进的棚户区改造项目。据《预案》内容不难发现，青蓝国际一期项目在2003年拿地10年后才开始启动建设。这一项目也多次质疑存在“长期闲置、一再抵押的情况”，易居智库研究中心分析人士指出，从新湖中宝一边惰于开发地产项目、一边继续利用项目筹资来看，公司如此有“借地生财”之嫌。
而根据该地块周边开发商反映，新湖青蓝国际地块从拿地至今已逾12年，加之板块的一些政策利好，目前项目“坐地升值”惊人。
从2003年获取地块至今，新湖青蓝国际项目已经坐地升值数倍，截取至2006年的数据，该地块土拍地块成交楼板价是6272元每平方米，到今年上半年已经飙涨到27881元每平方米，业内人士看来，在“地王”频出的闸北板块，即将新推出的土地楼板价每平方米过3万元已经没有悬念。也就是说，新湖青蓝国际项目地价已然至少坐地升值了5倍以上。
另据第一太平戴维斯的统计数据显示，从2006年至2015年三季度，上海闸北区一手房成交价一路飙升，累计上涨了460%，从2006年的每平方米1万多元，一路涨到了目前的6万元左右。而项目销售人员介绍新湖青蓝国际项目明年初加推将达到7.4万元每平方米。
“周边在售项目价格有的已经卖到8万元每平米以上，若不是我们周围有大片的棚户区，根本也不会卖现在这么低的价格，预计我们二期推出新盘每平方米8万元不成问题。”项目销售人员介绍。
对于项目因为拆迁等问题开发缓慢等问题，记者致电上海市闸北区住房保障和房屋管理局，该局工作人员表示房企囤地的调查是由上海建交委来负责的，随后记者致电上海建交委，未收到回复。
囤积土地抵押贷款被疑“借鸡生蛋”
新湖中宝是浙江省最大的A 股上市公司，公司主营地产、金融及其他投资。目前在全国20余个城市开发30多个房地产项目，总开发面积达1100万平方米，规模和实力居行业前列。
在新湖中宝2015年上半年财报上，新湖中宝方面表示公司在地产行业耕耘二十余年，逐步形成了独有的地产业务发展优势。未来一段时期，公司将充分发挥地产主业既有优势、加速地产项目价值释放，为公司转型发展提供支撑。
从新湖中宝的官方网站可以看到公司的拿地策略，有远见地拿地，在一个区域市场即将启动前获取土地；有节奏地拿地，在地产周期的低谷拿地，从不高价拿地。
同时，新湖中宝还指出，公司目前住宅和商业开发土地储备1200 万平方米，海涂开发土地面积逾600万平方米，可满足公司5~8 年的开发需求，而且土地成本相对较低。公司项目均衡分布在经济相对发达的一、二、三线城市，购买力水平高，市场空间大，项目资源优质，为公司发展提供了良好的空间。报告期内，公司地产销售和结算明显增加。实现地产销售面积43.75万平方米，销售收入43.25亿元；实现结算面积30.89万平方米，结算收入30.42亿元。
业内分析人士指出：“从新湖中宝地产销售业绩来看，目前公司地产销售业绩并未给公司贡献出较多的回报，究其原因，是因为新湖中宝对于地产开发可能不是那么感兴趣，从公司发展战略和脉络来看，公司更喜欢玩金融，更像是一个资本运作公司。”
以上海新湖青蓝国际项目为例，根据2013年媒体披露的工商档案资料，青蓝国际的项目公司上海中瀚置业，自2005年起，先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押，股权结构总计9次发生变动。其中，5次股权转让涉及到的公司除了新湖中宝，还有杭州欧伽特外贸实业有限公司、浙江众孚实业有限公司、杭州工商信托等。
公开资料显示，上海新湖青蓝国际项目总投资为67.78亿元。建设期为2012年下半年至2018年下半年。据预计，该项目总销售收入92.55亿元，净利润为12.49亿元。而根据公开资料不完全统计发现，新湖中宝在2009年至今通过募资、抵押等方式，共为新湖青蓝国际项目融资达29亿元。
早在2009年10月新湖中宝发布的《2009年非公开发行股票预案》中，显示拟募集7亿元用于青蓝国际项目。2009年11月12日杭州工商信托股份有限公司发布公告显示，该公司还推出“新湖中宝——上海青蓝国际项目债权受让集合资金信托计划”，为青蓝国际项目募资3亿元。同年新湖中宝还将该地块的一期项目质押给中国农业银行上海分行获得了19亿元的授信。
然而，尽管募集了如此充裕的资金，新湖中宝青蓝国际项目拿地长达10年，也并未开工建设。
根据券商研究报告，新湖中宝房地产销售主业增长不快，一方面与公司资本驱动型的战略相关，另一方面也与公司杠杆率过高，长期无法盘活上海棚户区改造等项目有一定关系。一家地产研究机构的资深人士告诉记者：“据我了解，新湖中宝目前在全国囤积了大量土地，大部分土地与他人采用股权合作方式，用囤积的土地抵押贷款，有‘借地生财’之嫌。”
实际上，在过去几年中，新湖中宝方面已经从房地产领域向外拓展开来，公司提出了地产金融发展的思路，一条以地产融资向新增银行、金融等业务输送资本的链条已经显现出来。公司方面对外宣称，经过多年的用心打造，公司“地产+互联网金控”双主业发展战略逐步成型。
易居智库研究中心研究总监严跃进对此分析表示：“目前对于囤地的做法，虽然有一套很明确的惩罚机制，但实际上真实情况是有很大的协商和斡旋的余地。所以一些房企会有这样一个动机去囤地。最大的问题自然是房企本身，房企的地产开发心思不端正，所以会拿地后不积极开发。”
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