【中国经营网综合报道】日前，统计局数据显示，11月份70城房价仅温州同比下降。这也是房价连续12个月持续“高烧”，四大一线城市连续第三个月同比涨幅超过20%。目前各方专家预言，房价仍会上涨。更有分析称，三、四线城市在人口外流、楼房滞销的条件下，“鬼城”现象可能扩大。

　　11月一线城市同比涨幅超20%

　　据网易财经报道，12月18日上午，国家统计局公布2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，11月70个大中城市新建商品住宅环比价格中，66城市房价涨幅出现上扬，最高涨幅为1.3%；同比来看，房价涨幅持续扩大，北上广深均超过20%，其中上海涨幅最高为21.9%。

　　值得注意的是，北京、上海、广州以及深圳本月同比涨幅均超过了20%，分别达到21.1%，21.9%，20.9%以及21%。

　　这也是房价连续12个月持续“高烧”，也是四大一线城市连续第三个月同比涨幅超过20%。

　　统计局数据显示，2013年11月北京新建住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨16.3%，上海环比上涨0.6%，同比上涨18.2%，广州环比上涨0.8%，同比上涨20.7%。

　　这也是房价连续12个月持续“高烧”，也是四大一线城市连续第三个月同比涨幅超过20%。

　　除了一线城市，国家统计局的数据亦显示，11月份，南京、武汉、长沙、郑州等22个城市的房价同比涨幅也在10%至20%之间。

　　专家表示，11月房价沿袭了环比涨幅继续缩小、同比涨幅持续扩大的态势，在供需矛盾下，类似北上广深的城市抑制房价的难度将加大。

　　地产专家韩世同表示，从公布的房价数据来看，11月70城的住宅价格基本延续了之前上涨的态势，没有出现大的涨幅和跌幅。从数据来看，一线城市房价同比上涨幅度偏高，二三线城市涨幅在几个到十几个百分点之间。整体看，11月房价保持在高位徘徊的状态。

　　另据21世纪经济报道称，房价连涨的背景下，楼市调控也从过去的做减法转为加法，顾云昌表示，供需矛盾是推涨房价连涨的重要原因之一，目前，楼市调控已经由过去的“控”为主，通过“限价”、“限购”等抑制需求，转到现在的强调增加供应。

　　中国房地产学会副会长陈国强也表示，过去“愈调愈涨”的“尴尬”，充分暴露了传统以做减法来抑制需求的调控政策的“缺陷”；增加有效供给，在调控政策中做加法，也更为符合当前市场情况。

　　顾云昌建议，房价涨幅较高的一、二线城市要也特别强调加大住房供应，特别要增加土地供应量，要盘活存量房产。

　　实际上，近期一二线重点城市推出的房地产新政也能看出，增加供应成为共同的调控，其中北京两年确保7万套的自住型商品房供应更备受关注。

　　除了强调增加“供应”，楼市调控长效机制的建立和铺开也在稳步推进，一位接近住建部的人士表示，目前住建部正在地方调研房地产税的有关问题，下一步可能会找一些城市扩大试点，稳步推进。

　　财政部部长楼继伟本月16日在《人民日报》上撰文称，要加快房地产税立法，适时推进相关改革；适当减轻房地产建设、交易环节的税费负担，提高保有环节的税收。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也表示，现在和房地产有关的各项税收，绝大多数都是1998年住房制度改革之前设立的，现在房地产市场发展非常快，市场已经发生变化，因此，需要好好梳理和研究，建立一个和房地产市场相适应的房地产税制度。

　　据接近住建部的人士了解，调研的一大目的就是了解整个房地产税收的情况，为梳理房地产环节税收，包括房产税征收做立法储备。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟也表示，房价涨幅在11月份出现环比和同比涨幅收窄的变化，其中一个重要的原因是国务院常务会议整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度的决定，稳定市场预期，市场交易有所降温。

　　18城调控加码

　　据新京报报道，各地房价上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。

　　11月9日至12日召开的十八届三中全会提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。

　　三中全会闭幕后的第一周，就有厦门、南昌、沈阳、长沙、太原、南京、杭州、福州、西安9个城市密集推出调控新政，且全部是房价上涨较快的二线城市，引人关注。

　　11月30日，哈尔滨市政府发布关于房地产调控的举措。至此，本轮出台楼市调控新政的城市已达18个。除了北京、上海、深圳以及郑州外，其他14个城市均是在十八届三中全会之后出台。

　　从购房资格看，10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安、福州等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。

　　以武汉为例，此次规定外地居民缴税或社保年限，由原有的1年调整为2年；广州市外地居民缴税或社保的年限，由原有的1年调整为3年；上海市外地居民缴税或社保的年限，由1年调整为2年；郑州市外地居民居住证明由1年调整为3年，本地单身居民年满18岁调整为20岁。

　　从调控手段看，13个城市提高了二套房的首付比例。

　　比如，广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。

　　除了限购、限贷等常规措施外，15个城市提出“要扩大土地供应”。

　　比如，长沙市提出，“确保2013年度住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供应计划，确保2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量。”

　　南京提出，“今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量基础上增10%。”

　　18个城市中，16个城市提出“要扩大保障房、普通商品房的供应量”。

　　比如，郑州提出“加快普通商住房有效供应”，“将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道”。

　　厦门提出，“要进一步增加商品住房有效供给。严格查处闲置商品住房项目，对企业自身原因超过约定动工期限满1年未动工的，按地价款的20%收取土地闲置费，满两年未动工的，坚决无偿收回。”

　　楼市预言：房价仍会上涨？

　　据21世纪经济报道称，过去数年里，华远地产董事长任志强在一个问题上从没输过。他在12月16日的一个论坛上确凿无疑地宣称，房价仍会上涨。不过，由于今年11月后土地供应转入正增长，所以现在还不能说房价会暴涨。

　　数据似乎正在佐证。国家统计局12月18日发布的数据显示，11月份70城房价仅温州同比下降。

　　不仅仅是任志强一个人认为房价会上涨。北京师范大学管理学院教授董藩预测房价上涨的语气最为夸张，他认为房价必涨无疑。不过，就连从不“浮夸”的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也称明年房价肯定还会上涨了。

　　一片上涨声中，并不是没有人看到危机。全联房地产商会创会会长聂梅生在参加21世纪经济报道举办的商业地产论坛上表示，数据显示，现在的房价是史上最高，如果回到合理房价上必须做政策上的考量。但认为房价只涨不降是一个悖论，周期性涨落是不可避免的。任何事物都有其规律，一定要敬畏经济规律和房地产的规律。

　　任志强早前在参加另一个论坛时说，“北京都这么涨了别的地儿也得涨。”土地供应量充足的地方房价涨得会慢一些。但所有人一定会向公共资源最好的城市、向收入最高的城市、就业条件最好的城市集中，这些城市的房价必然会涨。从大局来说，最后的数据一定是涨而不是跌的。

　　董藩几乎是故调重弹。他日前再次重申了他的涨价理论。他认为有无数力量推动了房价的上涨。核心论据是：当今中国仍旧在大拆大建中，大拆大建才有GDP，才有税收、才有就业机会。旧的住宅产品会淘汰。而2.6亿在城里的打工者，根本没有房子，他们从租房子到买房子的过程就是需求增加的过程，这个过程还需要持续十几二十年。

　　“还有生活的需求，这些都远远超过我们的想象。”董藩说。他认为，未来房价增长的原因是生活方式的演化和区域人口的调整。重庆是西部最发达的城市之一，有大量的人口向这里聚集，房价会继续上升。而且房价是城市竞争力的体现。

　　董藩因为北京房价将涨到每平方米80万的言论受到无数次“攻击”，不过，这无法改变他唱涨的决心。他甚至怀疑，“统计局在统计的时候专抽不涨的，二手房交易当中大量存在阴阳合同。”他认为房价上涨的真实数据远高于统计数据。并且，他判断，货币会继续超发。

　　顾云昌得出房价上涨的理论是因为，他认为，开发商明年没有降价的理由，既不会因为卖不掉降价，也不会因为资金断裂降价。而房价的上涨幅度会与物价相匹配，无论是销售额还是投资量，抑或是房价都会稳中有升。

　　几乎没有人怀疑，中国房地产市场是一个“政策市”，但风向变了吗？

　　顾云昌分析说，改革难度最大的是土地市场。十八届三中全会指明了土地制度和房地产税改革的方向，但进展没有那么快，2014年还会延续今年的房地产市场情况。他相信房价还会涨。

　　21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，前11个月房价涨幅超过10%的这些一二线城市，今年已肯定完不成房价控制目标，即使他们前段时间都收紧了调控政策。年底年初是楼市的间歇期，成交量按惯例会下滑，价格会保持稳定，但由于房地产的主要因素都没有改变，明年房价继续上涨的概率极大。

　　此外，据网易财经分析，2013年以来，在房价报复性反弹、去年高地价带来高定价的机制等，都促使今年房价将比去年上一个新台阶。尤其对于一线城市而言更是如此。纵观上海市场，上海11月8日出台“沪七条”后，环比涨幅已有所收窄，房价短期得到抑制，但同比涨幅位于70个城市之首，类似北上广深的城市，房价下降的可能性基本上不存在，在极度不平衡的供需矛盾下，此类城市抑制房价的难度将加大。

　　站在“唱涨派”对面的是北京师范大学金融研究中心主任钟伟。他不无悲观地表示，从2010年到现在，中国的房地产泡沫化趋势是不断加深的。如果政府提前推出房产税，泡沫会被刺破。但好在房地产市场出现了一次难得的软着陆机会，他相信政府非常有可能抓住这次机会。他坚信，中国房地产的趋势是趋凉，2014年的市场交易和房价都不会比2013年更好。

　　忧心忡忡的聂梅生也指出，任何事物都有其规律，一定要遵循市场发展的规律，使市场在资源配置中起决定作用。“实际上，国家统计局只给出了一个非常模糊的概念，房价统计范围仅为70个大中城市，这在全国只占小部分比例，以此来说明今年房地产市场大涨特涨，这不现实。”他说。

　　在房价涨幅方面，聂梅生认为涨幅是在缩小的。她用年初的数据与年末的数据进行对比，年初全国房价的涨幅是18.8%，但到12月份是8.6%。“由此可见，房价虽然还在上涨，但涨幅在下降。但是，趋势性的东西不会马上停止，各项指标都还在高位，但下降的趋势非常明显。”聂梅生说。

　　聂梅生建议，回归合理房价必须在政策上做考量。她进一步表示，房地产市场改革是一个系统工程，涉及到城市的经济、金融、土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法，最终改革的成果才能体现到合理房价。

　　一批开发商对更远的未来也不乐观。其中，万达集团董事长王健林在回答21世纪经济报道提问时说，房地产的好日子可能不会超过十年。阳光100董事长易小迪也感慨，做住宅会越来越难，利润越来越薄。不过，他话锋一转说，商业地产才刚刚拉开序幕。

　　鬼城现象明年可能扩大

　　据每日经济新闻称，根据国家统计局昨日 (12月18日)公布的数据，2013年11月，70大中城市平均新建商品住宅环比平均涨幅为0.6%，较10月的环比平均涨幅收窄0.1个百分点；同比涨幅扩大的势头则自9月以来连续3个月收窄。

　　链家市场研究部张旭称，从11月的单月环比涨幅0.6%来估计，同比涨幅将在2013年2月见顶，考虑到环比涨幅持续降低的可能性，见顶的时间还有可能提前。

　　华远地产董事长任志强近日表示，明年房价增幅相比今年会有所放缓，“今年的土地供应量增加由负转正，意味着2014年的市场供应量会增加，每一次土地高速增长或增加的过程中，房价增幅都会放缓”。

　　上周末公布的中央经济工作会议公报未提及房地产调控，中国社科院昨日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2013-2014)》显示，行政管控会导致市场信号扭曲，加剧市场波动，应该逐步放开住房限购，适时推出房产税改革。

　　任志强近日表示，每一次土地高速增长或增加的过程中房价增幅都会放缓，因为市场有能力去配置资源，有能力调节供求关系。他甚至提出，如果2015年仍然能保持土地购置面积的正增长，房地产市场价格完全能做到不出现暴涨暴跌。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示，明年下半年可能会出现所谓环比涨幅涨不动，甚至出现由涨变跌态势。

　　社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，行政调控适应市场变化的弹性不大，应该逐步放开住房限购，适时推进房产税改革。

　　在多城市上月的调控手段中，提高限购年限对市场预期影响最大，例如武汉政策就称，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，必须在本市纳税或者缴纳社会保险，时间由原来的1年调整为2年。

　　倪鹏飞认为，限购导致刚需集中观望或集中入市，给房价造成冲击，从而影响开发商对市场的预期，针对外地户籍家庭的限购政策与新型城镇化建设目标或相悖。

　　社科院给出的判断是，大城市短线见顶，中小城市颓势延续。导致一、二线城市房价短线见顶的直接原因包括：房价大幅上涨使住房支付能力下降，2013年住房销售爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗，在限购政策不出现转变的条件下，需求后期增长乏力等；同时，三、四线城市在人口外流、楼房滞销的条件下，“鬼城”现象可能扩大。

　　另据京华时报[微博]称，绿皮书预测，2013至2014年住房市场，前期上涨过快的一、二线城市房价可能短线见顶。

　　此外，报告认为，从历史和国际经验看，房地产泡沫破灭与经济衰退有密切联系，现阶段中国房价下跌主要出现在少数经济衰退的城市，中国大多数城市经济增长前景看好，因而中国城市房价不会出现整体崩盘现象。

　　住房绿皮书主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，2014年住房市场的重要短期政策目标是稳定市场预期，避免房价大起大落。长期政策目标是建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。

　　绿皮书建议，2013年-2014年住房市场调控应该实现三个转变：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从“一刀切”的调控为主转向差别化的调控为主；并提出了未来具体调控目标：住房投资增速同比控制在15%-25%；住房价格增速上限为居民收入增速，下限为-30%；住房存销比的上限为18个月，下限为6个月。

　　社科院方面称，判断依据有四点：第一，房价大幅上涨使住房支付能力下降。第二，2013年住房销售的爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗。第三，2012年底和2013年开发商争抢地王预示着后期住房供给将显著增加。第四，房价过快上涨的城市政府将面临较大的政治压力，调控政策面临升级。