中国经营报记者 李乐 北京报道

　　套在全国地产商头上的“90/70紧箍咒”正在逐渐松绑。继南京等城市之后，中国房价最为坚固的堡垒之一——北京，也开始“变相解禁”2006年开始在全国执行的“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%”的严厉规定。

　　这项2006年由原建设部强制推行的供应结构调整的政策，甫一出台，便引起各方争议。 “厉行”两年之后，在“稳定发展”重新成为中央政府对待楼市的主流思路之后，争议频仍的90/70开始远离舞台的中心，尽管这项由国务院下发的政策仍不会立即消失，但“名存实亡”将注定成为难以脱开的命运。

　　解禁无疑

　　“就两个字，放开。”2月18日，接近北京市建委的一位权威人士对记者说，他所言的放开，是90/70这个在北京严格执行了两年多的政策。

　　牛年春节之前，北京市政府下发43号文件，由北京市建委牵头，发改委、规划委、财政局、国土局等多个市属机关，共同制定了15条促进北京楼市发展的政策，其中一条便涉及到90/70政策，但只是笼统地表示，“需要总量平衡，适当调整”。

　　彼时北京的开发商都已经嗅到了“放松”的迹象，但是，基本全面放开的政策力度，并不在他们的意料当中，因此，各方都在苦盼北京市各委办局，尤其是北京市建设委员会、规划委员会对此的具体解释。

　　记者了解到，目前北京市正在紧张制定43号文件的具体执行细则，而2月19日，由北京市建委牵头，政府方面已经开始和包括北京市房地产协会在内的各相关方沟通意见，传达精神。而在这个过程中，北京市建委方面已经明确表示，90/70政策，将基本解禁。

　　当下，43号文件的具体执行细则已经基本制定完毕，15条促进楼市发展政策的细化执行方案，将择机出台。

　　“实际上，在春节前建委起草43号文件的时候，就已经和规委交换并协商了意见，最终达成了基本放开的共识，但鉴于操作流程当时还不太明晰，所以在文件行文中用了总量平衡这类比较笼统地表述。”上述权威人士表示。

　　记者就此问题向北京市建委的相关工作人员求证，这位工作人员只是表示，“这个问题，春节前已经有过通报了。”而他所言的春节前，便是43号文件的下发之日。

　　建设部“认可”

　　2006年第二轮地产调控开始之时，出于对供应结构调整的需要，原建设部联合国家发改委等9部委出台了90/70政策，并配套出台了严厉的“罚则”，最为严格时，变相规避90/70政策开发商要被处以“没收房产”的严厉处罚。

　　但是，当“稳定发展”代替“抑制过热”成为中央政府对待房地产的政策思路时，90/70政策开始松动，先是南京，随后，中国高房价的“堡垒”之一北京也开始筹划这项工作。这之间，住房和城乡建设部(下称建设部)始终保持沉默。

　　“建设部对北京要做出的调整是认可的。”上述接近北京市建委的权威人士表示，他还告诉记者，因为并未在名义上废止国办37号文件规定的90/70政策，因此，北京的如是举动，也无须向建设部汇报。

　　记者了解到，目前确定的思路是“有针对性调整”和“一事一议”。所谓的有针对性调整，即是对于市区、郊区、热点、非热点区域分别对待，一事一议即是由房地产项目主动提出申请或申报的方案中，对90/70政策进行调整，而不是出台一刀切的标准。

　　“新项目可以在上报规划的时候直接在方案中对90/70政策进行突破和调整，然后由规划委进行审批，这样政府就可以主动地掌握松还是紧，现在的主要精神是放松，基本上都会批。”上述权威人士表示。

　　而对于在建项目已经按90/70政策批准规划的，后期规划可以由开发商向规划委提出调整申请，后期未做规划的，可以突破90/70政策制定规划方案，然后和新建项目一样，由规划委员会批准。

　　至于分区域的针对性问题，前述权威人士表示，北京五环路以外以及沿线区域，会“控制得很松”，而对于城市核心区等土地资源稀缺地区，对90/70政策的控制“就要相对紧一些”。至于具体的操作细节，他表示，随着申报工作的开始，会磨合出一套规则和程序来，可以不必担心。

　　活跃市场交易

　　一切都围绕活跃市场交易展开。即便90/70这一供应结构的相关政策，也脱不开这个目的。“两个原因，一个是满足改善型需求，一个是和保障性住房产品区分开。”前述权威人士向记者解释北京如是调整90/70政策的动因。

　　记者了解到，从2006年开始，北京开始大规模供应保障性住房，其中由其是限价商品房的供应量一路飙升，到2008年底，北京新增住房供应量的一半，都已经被经济适用房、限价商品房占据。对商品房开发商而言，更为致命的是，这些限价商品房的户型多在90平方米上下，与按照90/70政策规划的商品房在产品上并无太大差别。

　　SOHO(中国)联席总裁潘石屹告诉记者，在房价上涨的周期内，同类型的限价商品房以及商品房有价格作为区隔，但现在，房价普遍下调，这种同类型的产品之间，就会形成混战，“最后谁也不会有好的交易量，从而导致市场成交量的萎靡。”他说。

　　至于放开五环以外以及沿线的项目的90/70大限，前述权威人士则表示，主要是为了改善型住房的需求。“本来郊区的土地资源相对并不稀缺，市场需求是改善型的，如果在郊区还机械的执行这一政策，大量的改善型需求将不能得到满足，这也不符合国务院的精神。”他说。

　　这一调整开始后，那些本来在90/70政策时代稀缺的大户型产品的命运也将面临变数。不过，大户型不再稀缺也并非是很快可以出现的效果。“要综合的看政策，不能只看一个，90/70的调整是可能造成大户型的增多，但北京的15条政策当中，还有开放外资购房，这是一个对大户型的开发商有利的消息。”北京盘古大观的负责人告诉记者。

　　记者从北京市房地产交易管理网了解到，该楼盘在2009年已经售出5套，均为500平方米以上的大户型，套均总价在4000万左右，其中相当比例都是外籍客户。

　　有如两年前90/70政策强制推行之时的一样，这一次，90/70的放松，又将是一场利益重组的开始。

　　相关资料：90/70政策沉浮录

　　2006年 国务院办公厅转发37号文件，实施9部委联合制定的地产调控细则，其中明确规定，城市住宅开工量中的70%应该为套型面积90平方米以下的中小户型住宅。对于已经批准规划，但未开工的在建项目，也需要按照这个要求对规划进行重新调整

　　2006年 针对套型面积，原建设部房地产司司长沈建忠做出了“套型面积即套内面积”的解释，但随后，被国务院办公厅询问后，建设部否认了这一解释，并专门下发文件称，套型面积等同于包含公摊面积在内的建筑面积

　　2006年 原建设部下发文件，规定了对规避或者变相规避90/70政策的行为进行严厉处罚，其中包括没收违规房产充当保障性住房，以及永久取消设计单位资质等严厉处罚的行为

　　2007年 原建设部质量安全监督管理司出台一份关于90/70设计的技术指导，其中对90/70政策形成了一些突破，该指导在建设部网站刊登不到两小时即被撤下，随后，原建设部废止了这份技术指导

　　2008年 南京、重庆等城市楼市低迷，在国务院认可地方政府因地制宜治理地方房地产市场的总体精神下，两个城市开始寻求突破90/70的限制，住房和城乡建设部未做明确表态。

　　2009年 北京出台暖市15条政策，其中提出对90/70政策进行“总量平衡”“适度调整”，目前，15条政策的细化执行程序，尚在紧张制定当中。

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