观察同一件事情，不同人有不同的观察角度。我不是经济学家，但我是从一个购房者的角度来理解宏观政策的，这是直觉，也是房产投资一线的经验。重要的是，它必须对我的实际操盘行为有方向性的指导，要避免错误。很多人不同意我的看法，但我按照我理解的，操作对了。

　　2006年5月份的时候，国家出台过一个政策，“二手房自住不满5年，交易要交5%的营业税”，当时我认为房价接下来要井喷式地涨。这其实很清楚，你限制二手房交易，不就是在帮助开发商涨价吗？二手房成本高5%了，那人们只能从开发商手里买房了，开发商当然要坐地起价。结果这边涨，二手房也水涨船高跟风抬价，政策等于在楼市过热的时候又烧了把虚火。当时我本来已经把投资的主战场转向商铺了，我看到这个政策出台后，立马抽出一部分资金，打算做个短线投资，在双井附近一个刚开盘的楼盘买了十几套，1.2万到1.3万元一平方米。我对几个跟我一起炒的人说，“不到一年时间，这个楼盘一定上2万元，不到2万元你们不要抛售，也别跟别人提这事”。结果就半年多，这楼盘就涨到了2.1万多元。

　　这批房子去年底我出手了一部分，今年二三月份把剩下的都卖了。虽然市场形势已经风声趋紧了，但因为我在低价进入，所以成交并不困难。我的经验是，你只要比同区域二手房的市场交易价格便宜两三千元，一定有人买，你一次性给我钱，我马上把房子给你。其实和股市是一样的，不是没给你挣钱的机会，你不贪，就很好出手变现。卖的时候，我跟接手的人也都说得很明白，我赚你多少钱，要是自住无所谓，你不会吃亏，因为我买的位置都比较好。如果是投资，你就别买了，不会挣钱的，没什么空间了。你看，一套房100平方米，如果你是在1.6万元接的盘，哪怕你2.1万元出手，看起来每平方米挣了四五千元，其实已经不挣钱了，利率当时一涨再涨。因此没人恨我，因为没有在我手里买房套牢的。

　　“投资是场运动战”

　　投资是场运动战。我不认同长线投资的方式，那是认死理，绝大多数人都经不起熊市的摧残，更不用说像这次来势凶猛的金融风暴了。不能用静止的心态看投资，要不断切换项目，不断滚动，即便都是房产投资，你在不同的阶段也要寻找估值相对安全的领域。这样既保证资金安全，能随时撤出，又能追求最大限度的资金增值。

　　我一开始是投资住宅，后来发现住宅投资、尤其是指望租金回报的投资其实适合于中小投资者。当资金多的时候，住宅投资很累赘，10套房子，今天这个不租了，明天那个不租了，这样很容易出现空置期，每年能收到10～11个月的租金就是很不错的水平了。另外你也忙不过来，都快变成个物业管理者了。但商铺投资则不会出现这样的情况，一般是5年期的合约，回报稳定，也比住宅高2到3个百分点。10套房子1000万元，我投资一个商铺，省心多了。

　　我2005年把富力城那批房子陆续出手的时候，后来很多人说我卖早了。我的确没卖在最高点，但我套现出来没离开这个市场，我只是把涨幅过大的，换了一个涨幅还没有这么高的品种——商铺而已。挣取更高也更保险的利润，这和做股票是一个道理。

　　我的商铺都是在历史最低点的时候买的。刚开始，开发商不知道商铺到底能值多少钱，投资者对于某个刚开始的区域商铺租金能达到多少也是个未知数。“运动战”就是你要能先入为主。你要等到开发商对自己产品的定价十拿九稳的时候，它们已经充分控制定价权了，它算准了它能赚多少，你是没有什么议价余地的。你要走在开发商前面，在一个完全不对称市场里，你的胜算才大。

　　比如富力城，为什么我开始做住宅拿它来做投资，很重要的一个原因是我知道，这是富力集团到北京做的第一个产品，同时双井地区的商业成熟度不够，富力要想在北京打开市场，它一定对产品价格信心不足。虽然它以高价拿地，但它绝不敢以高价入市，这个时候你出手，你就等于占了开发商的便宜，也以地板价抄到底了。

　　2004年底到2005年中期，当时的房市应该说已经炒了一个高潮了，商品房价格在一个平台上相对缓涨了一段时间，而那时候，北京商铺的投资还基本上没有启动。主要是投资商铺的资金要求高多了，它的门槛远非住宅投资能比，很多人一开始没钱做这个。到2005年以后，起来一批暴发户，主要是做能源的，股票市场没起来呢，你能感觉到社会普遍的资金面并不是很充裕。需求少，开发商也只有试探性的报价，所以相对于商铺的价格走势，那是一个绝对的历史低位。我算是有些资本积累的，又最早意识到了商铺投资的价值，应该是北京第一批的商铺投资者。富力城的第一批商铺是用拍卖的办法招商的，开发商通过这个办法观察投资客的心理和价格承受力。

　　话说回来，如果那时候大资金就已经杀进这个领域，那就没我们这种中等投资者什么事儿了。这也是社会财富的转换过程。更有钱的人在投资门槛更高、收益更大的产业时，我们这批人先做房产，等那些人和一批新富起来的人带着大量的增量资金进入房产时，房价也被推到一个相对高位了，我们就把手里的筹码出售，把利润和风险的接力棒也交给他们。

　　社会发展的一轮牛市，一定是在这种社会财富的转换过程中完成的，因此不会是每个产业、每个行业一起爆发，它会总有一个先启动、后启动的次序，从而掀起一轮一轮的财富效应。我现在的工作不是投资，而是思考未来的布局，是这个冬天之后，什么行业将先启动，什么行业会先复苏，我下一轮的掘金场在哪儿？

　　一般情况，我都是把5年做一次规划。一个行当我只干5年，5年以后，我相信这个行当所有人都明白了，你也没什么干头了。

　　“一铺养三代”，熊市的防御术

　　商业地产投资是一个攻守兼备的品种，它能保证我在这个漫长熊市里资产有一个基本收益。

　　你要问，这时候为什么还有人愿意从我手里盘下一个1800万元的铺子？现在很多做生意的人，比如说做能源生意的，开矿的，生意都不景气，有的矿已经停了，他们拿着大把的钱不知道干什么，没地方用，也没地方敢投。投哪儿都有回不来的可能，今年商铺的回报可能也降低了，7%的回报，但那是真金白银。另外你有一个铺子在那儿，经济一景气了，你还可以转手，把钱套现出来。虽然住宅市场交易很不活跃，但商铺愿意接手的人还很多。我手上保留一些商铺，在这时候，也算是可进可退。

　　我这两年投资商铺的原则是：不买商场里的店铺，不买那种产权分散的商铺，只买独立的商铺。你干不下去，我可以换人。商场要是整体情况一差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。

　　我买的第一个商铺600万元，算下来单价4.5万元一平方米。我对它的投资信心，一是来自于我在富力城住宅上的投资成功，社区商业由于有强大的住户支撑，投资的回报基本是比较稳定的。另一个，是我研究了这个铺面的户型图，是在所有商铺里少有的几间处于十字路口拐角处的，虽然才130多平方米，但因为它的拐角位置，玻璃展示面很广，有20多平方米的透明面，你得看它的价值展示面。另外一半空间有6米层高，能搭两层，所以我算了算，它的得房率有98%，4.5万元的单价是不高的。“得房率”在商铺投资里可是个比住宅投资中更重要的概念了，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房率70%的商铺要值得多。

　　当时这铺子的起拍价是500万元，有几十人参与竞拍，大家心里都没底，开发商没底，我们也没底。只知道铺子的位子和户型，房子还没盖起来，商圈也没形成，500万元砸下去，能起多大波澜？所以大家报价都小心翼翼的，5万、10万元往上加。到600万元的时候，他们都撤了，我心里也紧张，要再往上抬价，我心里也没底了。

　　作为投资者，你买下这铺子，并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。我这人能吃苦，我做住宅地产投资的时候，和别人买房不一样，天天都在工地里待着，看开发商的施工质量和进程，自己心里要有数，他的质量会做成什么样。商铺也一样，你首先得想好这铺子将来租出去大概用来做什么的，完全等别人上门来租，守株待兔可不行。你要调查，一种面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的功课是不能少的，心里得有本清晰的账。

　　我比较了很多家，后来交房的前3个月跟“7-11”超市签了8年的租赁合同，一年租金60万元。现在你去问这条商业街上哪个铺子生意最好，谁都会告诉你是那家“7-11”，因为那个位置开这种店是天时地利的。“7-11”一开始想跟我订10年，我说8年吧。现在看，当时签合同还是保守了，8年时间还是长了，没想到后来生意太好，租金上升太快，现在我这铺子能租到95万元左右。其实生意不好，人家一年就会走；生意好，人家也不会走，所以你跟他签时间长了是多余的。后来我其他铺子再租一般都是5年一签。

　　600万元里我贷款了300万元，一个月租金收入5万元，还银行3万元，这里面还有1.8万元是本金，多支出的利息也是1万元多点，剩下的全是利润，回报率10%以上。记得3年前我就跟你说过，我最基本的投资理念就是：资金一定要滚动起来，同时要有一条完整的链条。从我当音乐教师挣钱的时候，我就不赞同把钱都存在银行里，去吃那么一点点可怜的利息。这些年投资房子的人也多了，一些人没有办法做得像我这么大，是因为动辄几十万元的房产，别说上百套，就是两三套、三四套积在手里，许多人就睡不着觉了，脑子里整天盘算那些利息、支出和收益率。可我不一样，分文没有甚至背着债的日子我照样睡到自然醒。这几年即便我手里有足够的钱，我也要保持一定规模的贷款资金。就是因为流动性的重要，做事情必须要留有余地，不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。比如有500万元的资金，比较理想的局面是拿出300万元首付、100万元装修、交纳各种税费及应付空置期的利息，另外100万元作为流动资金，作为投资和应急的周转。这是我这些年坚持的一个比例。我也坚持分散性，选择不同地段、不同面积的商铺，并尽可能地多租赁给不同的行业，将风险降至最低。如果投资了多个商铺，最好能有一个60平方米以下的商铺，因为这种面积的商铺，总价相对要低，容易变现，可应付各种突临的危机。

　　实际上，从那时候我已经开始给自己留后路了。有些铺子我是完全投资、价格合适会出手的，有些铺子是买给自己的。“一铺养三代”的道理大家都知道，给自己留一笔相对可观的钱攒下来，买成商铺，就等于攒下来了。我前面不是说嘛，现在你现金流越大，也越容易犯错误。这时有人找我说，有钱没？我说有，不过全在商铺里，让我卖我也卖不了。这可以避免自己犯错误的概率。

　　我那些商铺的生意大多没受到金融危机影响。一是没有特大型的商铺，二是位置很好。另外，就算有问题也没关系，我可以主动跟客户谈，合约签每月6万元，我暂减你2万元，租你4万元，大家一起过冬嘛。经济景气之后，你再把租金给我补回来。

　　商铺是我的过冬工具，但肯定不是我下一个行业。-