土地新政大考开发商 闲置土地标准有待明确

　　本报记者　王婷

　　“北京的房价跌了！”

　　就在国务院关于严控囤地的新政出台后不久，不少对飞涨的房价望眼欲穿的购房者面对北京局部地区有所松动的房价，发出了这样的惊叹。

　　由于土地供应形势趋紧，土地价格上涨从一定程度上带动了房价上涨。所以，不少专家认为，治理房价上涨的关键是土地。面对对闲置土地征收增值地价的规定，不少开发商还在观望，也有人认为影响不大，毕竟加快土地开发速度已成为一种趋势。不过，土地不是一般商品，何为“闲置土地”？不少人认为，还需有关部门尽快给出明确说明。

　　囤地标准待析

　　房地产企业由囤房捂盘转向囤地已成为行内公认的事实，在这类产品差异化不大且房价看涨的环境里，想要追求更高的利润，囤地是一项不错的选择。此外，房地产企业也必须保证自己的企业有源源不断的可供开发的土地，以保证企业的持续发展。

　　其实，早在1999年，我国就曾出台政策指出：“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。”但由于土地价格上涨很快，这些政策近年来已不能减弱开发商的囤地热情。

　　而今年1月11日出台的关于闲置土地的政策，提出在征收土地闲置费以外，还要加征增值地价，佐之其他政策，给热衷于囤积土地的开发企业一记重拳。该政策出台后，不少开发商对记者表示，将走一步看一步，等待政府具体措施出台。

　　不过，何为“闲置土地”？还是开发商关注的焦点。“毕竟一块土地从开发建房到出售，并不是一个简单的过程。如果开发商开发的是净地，就需要先保证土地能够通水、电等，才能进一步开发，而这一过程并不是完全可控的；此外，在旧城开发上，如果有一个不愿意搬走的拆迁户，那么，土地就一天不能开发。这是否也被归为闲置土地？”有开发商提出了这样的疑问。

　　房屋销售“快”时代

　　应对土地新政，土地储备量大的开发商自有其开发方式。万科集团总裁郁亮就表示，万科选择用工业化方式快速开发，坚决反对囤地。

　　郁亮介绍，万科从2004年开始加速开发节奏，从拿地到开盘时间通常在9-12个月，比2004年提高了7个月。到去年9月份，万科的项目储备是1600多万平方米。2008年，万科开工量将超过1000万平方米。可以说，在土地的项目储备上，万科保持了低水平。

　　从房屋需求来看，增加市场供应量，万科这种方式显然更适应市场。与万科一样，不少已上市的国内开发商如中粮地产、招商地产等也表示要加快房屋开发速度、适当控制拿地速度、回笼资金、降低经营风险。

　　对开发商而言，房价和地价上涨太快也并非好事。许多开发商转向风险更低的二三线城市拿地就是明证之一。

　　数据显示，近年房价上涨很快，不少房地产业上市公司的销售毛利率都维持在40%以上。有分析人士认为，尽管闲置土地增值费中有一部分可能会被转嫁到终端购房者身上，但在土地成本提高、信贷缩紧、房价上涨前景不明的情况下，谁能比别人更快地把房子出手、收回资金才是根本。另外，在政府新一轮调控中，更多的开发商却认为，这是行业内部的一轮洗牌。

　　建设部副部长齐骥介绍，目前，我国房地产类企业已超过4万家。而国土资源部有关人士也曾指出，2008年，我国新增建设用地数量不会超过580万亩(相当于38.663亿平方米)，除去7成将用于保障性住房的供地，余下的面积不过11.6亿平方米左右。同能够动辄储备土地几千万平方米的大企业相比，越来越多的中小企业将面临融资难、拿地难的困境。

　　从去年初到现在，通过提高短期贷款利息，信贷政策对房地产开发企业和短期炒房者产生深远影响。从资本市场的情况来看，2007年，对房地产企业IPO的审批几乎处于停滞状态，这当然也与企业自身业绩不达标等状况有关；尽管包括原水股份、S鲁润在内的几家上市公司通过借壳方式实现了房地产业资产注入，但从总体来看，还是有不少开发商倍感难以上市的压力。有开发商认为，应对一些上市公司的增发严格审批，因为这些财大气粗的资本高手，是造成土地价格飞涨的重要因素。