融资渠道全面收紧开发商夹缝生存?

　　北京报道 本报记者 荆宝洁

　　2007年12月12日16点17分,公证员宣布欧亚置业获得天津市和平区中心公园商业用地。

　　老郭握紧拳头向空气中重重一挥,快步走进红线区,兴奋、意外的表情写在脸上。欧亚置业实际是天津现代集团,老郭负责拿地工作,以欧亚置业的身份参与竞买是为了迷惑对手。一共只有三家企业参与竞买,志在必得的天津市海河建设发展投资有限公司和香港建设(0190.HK)失望而归。

　　现场出乎意料地冷清,过程也不激烈,仅四轮报价便进入最后竞价。这幅相当于北京王府井区域的地块,起挂价15060万元,最终成交价仅为26680万元。

　　就在前一天,央行的网站上悄悄挂出通知,对第二套房的界定以"家庭"为单位。

　　信贷从紧风声所至,楼市寒意阵阵。12月初,北京东四环附近某楼盘传出以低于其一期售价近3000元的价格开盘。

　　严控信贷

　　12月5日,中央经济工作会议明确,2008年中国将执行从紧的货币政策。央行随即决定自12月25日起提高存款

　　分析人士认为此次经济工作会议的召开意味着政府已向执行了多年的稳健或适度从紧的货币政策告别,中国进入了银根紧缩的时代。然而,房地产行业50%以上的资金直接或间接来自银行,这一格局从未发生改变。

　　"提高存款准备金率间接影响了房地产开发贷款和按揭贷款发放规模,而对第二套房的严格界定又进一步抑制了居民住房消费,房地产企业面临着双重限制。"国信证券房地产行业首席分析师方焱对本报记者说。而坊间传闻,银行正在讨论明年相应提高房地产开发贷款利率的相关事宜。

　　"我们并不担心对(房地产)投资方的信贷缩减,比较担心的是居民消费信贷的紧缩。因为政府一方面提出要鼓励消费,加大消费在GDP中的比例,同时又限制住房的消费信贷,这样可能会对市场产生比较大的影响。"华远集团总裁任志强在2007<财经>年会中表示,"我们按模型计算出来以后,当存款利率调到7%和8%的时候,房地产基本就很难维持下去,或者要进入紧缩,或者说下跌的过程。"

　　上市公司再融资受阻

　　信贷紧缩的同时,上市公司再融资计划也纷纷搁浅。

　　11月15日,碧桂园控股有限公司(2007.HK,简称碧桂园)发布公告,称"由于金融市场情况不稳定",原定的优先票据发行计划将被推迟。继碧桂园被迫推迟海外发债计划后,另一家地产上市企业雅居乐地产控股有限公司(3383.HK,简称雅居乐)的发债计划也存在变数。11月1日,雅居乐曾宣布,将向海外投资者发行31亿港元的优先票据,用于年底前收购500万平方米土地。内部人士称,由于投资者认购情况不乐观,发债已延迟。

　　相对应的是,A股上市公司的增发计划停步。12月11日,泛海建设(000046.SZ)再次调整定向增发方案,将仅向控股股东泛海建设控股有限公司进行增发。

　　经过此次修改,公司放弃了向机构投资者募集现金的计划,控股股东成为唯一的定向发行对象,收购的资产也从原来的108.55亿元,减少到了如今的72.65亿元,缩水超过30%。这次公司将不再向机构投资者定向增发,意味着公司将无法募集现金。有分析师称,从目前公司对再融资的紧迫程度来看,第二轮融资可能不会时隔太久,但是依照目前货币从紧政策来看,泛海建设的再次融资很可能也同样难以乐观。而在此之前,金融街(000402.SZ)增发方案通过已久,也受限于市场。

　　"今年以来房地产板块的融资比重仅次于金融板块,增发、发行公司债成为房地产上市公司的主要融资手段,当监管层也意识到地价和股价互动的逻辑以后,一系列宏观调控政策的落实,令房地产企业的融资频率受到了限制。"广发证券分析师花长劲对本报记者说。

　　方焱亦表示,"此前对海外上市监管较松,而现在对外币的流入表现非常敏感,海外成功发债的房地产企业要将钱转回国内要付出巨大的时间和金钱成本。"

　　多元化融资杯水车薪

　　海外基金、信托却因 "限外令"和政策法规不明朗等因素,成为开发商的无奈之举。"实际上,130号文是限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。"德勤华永会计师事务所有限公司(下称德勤)合伙人罗永昌说。外资地产企业有转向国内融资的趋势。

　　外资背景裕景地产集团副总裁黄世达在接受本报记者采访时表示,"现在正在努力开辟国内的融资路径,和联华信托、精瑞基金的合作也是为了进一步增加资金来源。"据透露,目前有三十多个全国绿色生态住宅项目已经正式与精瑞基金签署了合作协议。

　　天创置业(600791.SH)12月8日发布公告称,为了开发银川项目,公司决定通过信托贷款的方式募集16亿资金,信托贷款的期限为1年,贷款利率达到10%。信托贷款到位后,天创置业同意向北京国投转让25%的项目公司股权,京能集团放弃优先受让权。一旦逾期未归还,25%的股权将拱手相让于北国投。高昂的成本、较多的限制条件令信托融资难成主流融资渠道。

　　2008年,老郭同样将面临这些问题。拿到这块地以后,天津现代集团要在合同之日起两年半内,完成对地块的拆迁、腾迁工作。四年半内,完成该地块全部开发建设及地块内保留建筑的整修工程,并通过有关部门的竣工验收。拿地后的兴奋之情在老郭脸上一闪而过。

　　尽管成交价不高,但是拆迁、腾迁都需要巨大的资金投入。老郭曾经算过一笔账,加上拆迁和土地出让金的费用,楼面地价成本每平方米已经超过2万。宣布结果十分钟后,老郭迅速离开土地交易中心。

　　2007年12月的冬天,冷意袭人。