北京报道 本报记者 贾海峰

　　随着上市日期临近,龙湖地产渐成香港机构投资者关注热点。

　　某香港机构投资者接受记者电话采访时透露,龙湖地产将于明年3-4月份来港上市,目前已经完成上市前私募工作,一些香港机构投资者纷纷赶赴重庆和北京,就上市前认购龙湖地产股票做实地调研工作。

　　该机构投资者代表在电话中表示,龙湖地产是明年初来港上市的最大房地产企业,目前一批又一批投资机构来找龙湖洽谈认购股票事宜,但龙湖地产却"不着急谈判"。

　　总资产不到700亿

　　700亿还是400亿?抑或其他数字?

　　龙湖地产上市资产规模成为投资者最关心的话题。之前有媒体报道称龙湖资产规模在600-800亿元,最有可能是700亿元。

　　不过据上述香港机构投资者介绍,龙湖地产总资产规模并没有想象中那么大,总资产规模很可能在400-500亿元之间。

　　龙湖地产公司网站资料显示,龙湖已开发面积180万平方米,在开发230万平方米,公司土地储备约748万平方米。其中重庆约244万平方米,北京300万平方米,成都233万平方米。另有在上海新获得的一块1.4万平方米土地。

　　在龙湖资产结构中,最成熟物业是重庆地区项目,其次是北京和成都,但是这些项目未必会在龙湖地产IPO时全部放入公司资产包。

　　"绝大多数项目都将放入,但目前初步圈定的只有30多个。"某知情人士在"2007沿海新地产建筑节能与减排大会"上告诉记者,目前龙湖在全国约有50个项目,其中重庆地区有18个项目,重庆项目是龙湖最为成熟的部分,预计该部分资产价值在200亿元以上。

　　据悉,龙湖在重庆核心城区有多个成熟物业。其中仅在重庆观音桥附近的北城天街购物广场就有20多万平方米,而且该项目收租情况良好。该项目和龙湖在重庆的其他商业地产项目都将被放入上市公司,除了龙湖天街项目外,另外一个是龙湖西城天街,项目占地3万平方米,总建筑面积25万平方米。

　　"虽然上海青浦赵巷8号土地系龙湖刚以15.42亿元拿下,但该地块14.44万平方米土地将全部放入上市公司。"上述知情人士说。

　　"总资产可能在400多亿元,但绝对到不了700亿元",上述知情人士说。

　　至于为什么不把目前所有的50多个项目都完全放进去,上述知情人士说,因为龙湖计划明年3-4月份挂牌,目前还有很多土地在谈,不排除未来把更多土地放进去。但是在目前龙湖的土地储备中,确实有的土地不适合放入上市。

　　龙湖地产拿地的一个重要手段就是一级开发和二级拿地联动,其土地储备中有很多土地属于一级开发,有的处于一级开发和二级摘牌的过渡间隙,这些土地往往未取得土地权证,不适合放入上市公司。

　　某证券分析人士在华业玫瑰郡生活风格沙龙上说,龙湖地产土地规模已经近千万平方米,未必需要一次性将全部资产上市。因为香港资本市场再融资手段灵活,容易获批。例如今年中新集团(0563.HK)利用在内地新获得土地储备,已经在资本市场上做了4次增发。去年中新集团更是做了5次增发。龙湖地产保留一部分土地储备做后续增发,更可从土地升值中获益。

　　该证券人士进一步解释到,除了增发之外,香港上市公司还可以发金融票据等多种手段。例如碧桂园(2007.HK)上市3个月即可以发美元票据。来自业内未经证实的消息说,soho中国(0410.HK)也拟发类似于碧桂园的融资票据,只是目前香港地产股走势低迷,还处于观望时期。

　　对于上市资产安排的具体事项,记者电话咨询了龙湖地产重庆公司总经理周德康,但周表示上市资产安排事宜重庆公司在配合龙湖集团在做,具体事宜需要咨询龙湖集团。

　　记者电话联系龙湖地产集团公关部人士,该有关人士表示龙湖地产对上市资产安排没有需要透露的内容。

　　楼价泡沫之下的估值泡沫

　　上述香港投资机构代表表示,该投资机构曾去龙湖地产考察,对于龙湖地产项目定价偏高产生了疑义。但是龙湖地产所提供项目资料表明,虽然其项目定价高于周边项目,但是其项目销售很快,回款到帐也很快。

　　如龙湖日前在北京郊区所推某项目一部分楼房为"90/70"项目,单价仍售在9000元/平方米以上,高出周边楼盘价格1/3,尽管如此,该楼盘所推200多套楼房在一天之内售空。

　　9月9日,龙湖地产在北京的香醍漫步别墅开盘,一期104套别墅两小时卖光,销售收入3.4亿元,此前在北京的第一号作品滟澜山别墅销售收入7.6亿,龙湖地产在北京9天内销售额达11亿元。

　　"龙湖卖楼房就像卖白菜一样快",北京龙泽源置业一位市场负责人在"远洋.光华国际第三届CBD人文论坛"上介绍,虽然龙湖地产产品设计具有独到之处,但是其销售速度超出业内人士想象。

　　除了楼盘单价高外,具有中国房地产概念股票受国际投资者热捧也是龙湖给自己定价高的原因之一。

　　某知情人士透露,龙湖地产已经完成私募工作,私募名单尚未透露,不过据传花旗银行已经成为龙湖地产的私募投资者。但是对于花旗银行投资金额目前仍不得而知。

　　实际上,龙湖地产是花旗银行"盯了很久"的项目。早在今年4月份,就有媒体报道花旗银行中国首席执行官施瑞德前去重庆访问,重庆市委常委、副市长黄其帆在会见施瑞德时表示,包括摩根财团在内的几个财团都在积极争取龙湖地产的上市承销业务。

　　今年上半年,龙湖地产还不断利用信托等手段筹集资金解决项目发展问题。在上半年的拿地中,甚至连北京昌平北七家地区一块土地都需要和荷兰ING联手。而自9月份以后,龙湖地产拿地魄力变大,以15亿拍下上海地块也是独自拿下。

　　知情人士告诉记者,龙湖地产正是今年上半年做完私募投资的,而这一时间点正与施瑞德访问重庆时间点接近。

　　奇怪的是,记者联系到摩根士坦利等机构投资者均表示对龙湖上市保荐业务有兴趣,而未提及私募投资。按照惯例,摩根士坦利这样的保荐加私募身份投资者一般喜欢在做公司上市保荐之前,也参与到公司私募投资中去的。

　　"那样只有一种可能,就是私募只有花旗一家。"上述知情人士说。

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