释放存量房：改变房价走势新变量

　　北京报道 本报记者 敖虹

　　12月13日,国家发改委公布数据称,11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。

　　"伟业顾问做了十几年市场预测,今年是最难做的。前几年大家判断下一年的市场,更多会在量上预测增长百分之几,但是对明年大家却在质上面是否会出现拐点就有很大争论。"伟业顾问总经理林洁说。

　　土地供应、信贷政策等所有能主导房价走势的每个变量还在被市场充分论证。然而,在12月11日刚刚结束的21世纪不动产行业论坛上,北大房地产研究所所长陈国强博士则认为,在当前供求矛盾突出的背景下,必须全面释放二手房市场,增加存量房的供应才可以缓解住房供需矛盾,从而稳定房价。

　　北京大约有500万套存量房,近几年

二手房成交量约8万套,只占存量房的1.6%。如果这一比例只提高到3%,就将会增加7万套的住房进入市场,考虑到今年前十个月北京市一手房的成交套数大约15万套,这是否真的将极大改善市场的供求关系,缓解供求矛盾,从而引发

房价企稳甚至下行?

　　近两年房价趋势难变

　　华远集团总裁、华远地产董事长任志强基于人口结构的变化对房价做出了判断,他认为到2020年以后,中国的房价才可能出现下降。因为在人口结构上,2020年以后需求和供给才会相对平衡。

　　中国社会科学院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰则认为,这几年房价上涨的因素主要有三个,第一是快速的城市化进程,其次是

人民币升值和土地等房地产成本上升的原因。

　　"这三方面因素不改变,调控房价就很难。但中国的城市化进程在未来肯定会放缓,因为城市化进程的快慢取决于经济增长的速度,此外人口的变化也会引起住房需求的减少。据我们预测,目前这种自住需求导致的房价上涨大概在2010年左右结束,那时候供过于求就会变为供求平衡。"殷剑峰说。

　　虽然任志强和殷剑峰的判断相差了10年,但至少都认为最近两年供不应求的状态不会改观,房价还是将维持上行的态势。

　　就在12月11日,央行联合银监会公布了<关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知>。通知明确指出,以借款人"家庭"为单位认定房贷次数,房贷全面紧缩。在资金面持续紧张的状态下,楼市格局有没有可能改变?

　　存量房的释放似乎成为选择之一。

　　"目前房地产市场最主要的矛盾就是供求失衡,未来一个时期商品住房市场供不应求的局面也难缓解。在这样的情况下,释放出更多的存量房对于增加市场的供应,缓解供求矛盾稳定房价的意义是非常大的。"陈国强说。

　　截至今年10月底,中原地产北京市存量房的成交统计数据是780万平方米,不到7万套,与今年前十个月增量房15万套的成交量两者约为1∶2的比例。如果今年年底,北京市二手房交易量和去年相当,甚至略低于去年的数字,那么其占500万套存量房的比例依然不足2%。如果提高到3%或是更高,对市场供应量的增加肯定会起到一定作用。

　　21世纪不动产中国区副董事长卢航也认为,如果把大量的存量房释放出来的话,供求关系至少短期内会缓解,也一定会达到在短期内起到平抑房价的效应。

　　存量房的重重障碍

　　任志强认为,北京的存量住房相当一部分无法释放,主要是中央相关产业拥有的住房总量占全北京住房的52%,这52%必须经过中央批准才可以进入二手市场。此外还有20%不能进入流通的危房,导致北京只有30%的存量住房可以交易。而拥有这30%房屋产权的人相当一部分没有能力购买二套住房,他们就不可能把自己的房子拿去交易。其次,增值税、个人所得税、契约税等各种税也严重阻碍了二手房的交易。

　　陈国强也认为,目前激活存量房市场存在多方面障碍,首先是管理层观念上的死结,认为搞活存量房市场会加速凸显房地产投资品的特性,助长投机行为。其次就是交易成本过高,而且中国人万不得已不会卖房子的观念也阻碍了存量房放量。

　　21世纪不动产杭州区域董事长、浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生指出,当挂牌量大增的时候,房价并没有上扬,恰恰是房价上扬,挂牌量才增长。"政策变化的时候很多房东都在政策变之前把房子放出去,这说明政策面的改变是有增加或者减少存量房流动量的作用的,这一点政府肯定清楚,但是为什么不愿意改变现行的政策可能有其他原因。"赵杭生说。

　　数据显示,全国每年竣工6亿平方米左右的住宅,总量不到400万套,但每年城市新增家庭是800万户,商品房只能满足一半需求。可以推测,如果存量房得到释放,北京将解放数万套房源,而全国将可能解放数百万套房源,这必然将极大地改善供求关系。