银闸高悬 楼市降温推手？

　　胡芳洁

　　年关将至，11月26日，央行第九次上调存款准备金率，为20年最高点。大闸高挂之下，对于房地产贷款的次级闸门在年末之际更为抢眼，“抵押物价值一般是贷款金额的2倍。以前都可以打个七折，今年下半年就变得非常严格了。”第一太平戴维斯估值专业人员在接受采访时表示。

　　申请贷款难，为年末略显暗淡的房地产市场又添了一股凉意。

　　大势所趋

　　紧缩信贷，几乎成了银行每年年终必演的一幕。今年也没有例外。

　　中国

银监会不久前公开表示，要求银行控制贷款的速度和规模。实际上，由于前三季度放款往往接近或超过规定的增幅，年末紧缩信贷已经成为银行的惯例。中国银监会主席刘明康7月份曾公开表示，商业银行今年新增贷款比例应控制在15%；而根据央行公布的数据，今年1至10月，人民币贷款增加3.5万亿元，而去年全年新增贷款为3.18万亿元，15%的增幅指标已基本用完。

　　受信贷紧缩影响者，房地产行业首当其冲。

　　一家地产企业的财务经理向记者表示，下半年，该公司向农业银行申请的一笔款贷一直都没有批下来。她表示，原因可能在于今年各银行向房地产贷款的额度已经用完，而且现在银行对贷款项目的审批要求也日益苛刻。有业内人士还表示，年底以来，对于新项目和新客户，即使银行还有贷款额度，也不会发放贷款。

　　不仅如此，这一影响也波及到个人购房者。上个月买房的刘小亚(化名)，由于存在

信用卡消费滞纳记录，建设银行拒绝了她的贷款申请。“只是因为有几百块钱的延迟还款记录。”她说，申请房贷比她想的要难。而根据当初银行工作人员的说法，这种情况一般是能够申请到贷款的。后来，她不敢继续向大银行申请，换了一家规模较小的银行才申请成功。

　　实际上，不仅是因为年终的缘故，紧缩信贷的信号早已显现出来。

　　11月26日，央行今年内第九次上调人民币存款

准备金率，达到13.5%，为20年来的最高点。年内累计上调4.5个百分点，共冻结资金约16600亿元。

　　为抑制经济过热，紧缩信贷已成为来年的趋势。与此同时，在房地产市场的贷款审批方面，银行也变得更加谨慎了。

　　分化与期待

　　“现在银行对贷款人的资质审查变得比以前严格了。”我爱我家副总经理胡景晖表示，现在银行审批个人房贷，不仅要收入证明，有的还需要税务局的税票证明，甚至还有去实地家访的情况。对房地产企业而言更是如此。

　　“银行放贷，一是看品牌，一是看抵押物。”第一太平戴维斯估值及专业顾问部联席董事胡建明表示，声誉比较好的大公司更容易获得贷款；另外，银行对所发放贷款抵押物的价值的要求更加严格，以前都可以打个七折，而现在则不行了。

　　此外，项目自有资金的比例也成为银行考察的因素。“例如，一般住宅项目自有资金比例是25%，商业项目是35%。银行可能根据具体情况分别提高10%的比例。”刘建明说。

　　而这种方式正在加速房地产行业的分化。“在这种情势下，银行会更倾向于选择优质的房地产公司。其实大的上市公司不愁贷不到款，中小开发商会受到的影响较大。”中原证券分析师魏博说。

　　在受到银行青睐的同时，上市公司和大型的本土公司同时还拥有更为丰富的融资渠道。通过上市、增发等方式，至今年8月底，地产上市公司的融资金额已超过千亿。“外资机构和资金也更愿意和这两类公司合作。”刘建明表示，受到影响最大的是中小型的本地企业，而这一部分企业所占据的市场份额并不大。

　　“今年末与去年末比起来，最大的不同是人们对调控的预期加大。”魏博表示。实际上，虽然房价继续上涨，但是今年以来房屋销售量正在以不小的程度下降。根据统计局的数据，今年1至10月，商品现房和期房的住宅销售面积分别较去年同期下降近30%和10%。而根据一位销售人员的介绍，目前，北京中高档楼盘的购买人群至少下降了一半以上。伴随着第二套房首付提升的信贷紧缩政策，以及不断增长的房价，不少人已经被动或主动的退出了购买市场。

　　伴随着年底更为明显的信贷紧缩，购房者对于开发商由于资金链紧张而低价变现的预期似乎很难成为可能。“这对上市公司的盈利并没有影响。”魏博表示。

　　而刘建明认为，会受到影响的中小企业市场份额有限，并不能主导市场行情。“除了供需因素外，龙头企业对房价起着主导作用。”他说，中小企业的定价往往是以大企业为参照的，如果龙头企业卖的高，小企业一般不会下调价格。

　　实际上，如果寻求不到新的融资途径，诸多支撑不下去的中小企业所能选择的只能是退出竞争。“如果资金出现问题，会有更多的小企业将项目出售给大公司。”魏博说。

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　　来源：经济观察报网