降价：业绩压力下的理性选择

　　周涛

　　计算2007年的业绩还有一个月，一度捂盘的房地产上市公司开始加速放盘，此时正逢深圳房价由领涨开始下降并有蔓延全国之势。

　　上市公司带头降价

　　第四季度是房地产销售的高峰，但是今年十一以来，深圳楼市由成交清淡演化成降价，年度业绩压力之下，房地产上市公司不惜降价放盘。

　　“金地梅陇镇开始降价了，部分房子的价格比4个月开盘前下降了近4000元，由1.6万元降到了1.2万元。”正在观望意欲购房的王先生对记者说。

　　金地集团(600383)位于深圳龙华的金地梅陇镇项目经历了飞速窜升至降价的全部历程。金地梅陇镇项目位于深圳关外的龙华片区，去年五月，梅陇镇一期销售均价约7100元/平米；时隔近一年，今年4月梅陇镇二期开盘，均价已经突破11000元/平米，涨幅约4000元/平米。在前两批楼盘基本销售完毕的形势下，今年7月金地梅陇镇二期二批459套单位再次大涨，价格区间集中在1.5-1.7万元/平米，而此次推盘再无前番抢购之势，集中开盘期销售不足四成，而至今，金地梅陇镇二期二批房销售亦不过5成。于是，王先生看到金地梅陇镇部分新盘开始大幅降价。

　　今年7月底以来，银行收紧开发、按揭信贷，深圳房价开始出现滞涨与观望之势，首付四成的指令直接导致了深圳楼市在“十一黄金周”仅销售42套新房，成为深圳本地媒体的头条。

　　而万科(000002)几乎是最早看到了高价导致的成交清淡，从而率先降价。

　　10月20日，万科以7500元/平米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄，成为深圳整体楼市成交清淡的亮点。而销售业绩优异源于万科以低于市场预期的价格开盘。为了拉动深圳龙岗坪山的房地产开发，7月底万科又在坪山拿下二块住宅用地，9月，深业不惜代价在坪山大举拿地 (地价高达3860元)，“在金域东郡开盘前，我们预计其价格至少在8000元/平米以上，加上万科的品牌效应，价格可能更高。”中原地产深港研究中心研究员吴翠华分析说。

　　吴翠华分析：在深圳整体房价高企之下，万科的低价策略吸引了大量消费者，近期交易萎缩主要是置业者对当前的房产估值产生疑惑，再加上接二连三的调控出台使后市走势变得不确定，导致部分消费者产生观望心理，一旦有价格相对合理的楼盘，置业者还是非常踊跃的，这充分显示出深圳的置业需求仍然非常强劲。

　　于是，新盘降价潮开始蔓延，尤其是上市公司。中海地产(0688HK中国海外)10月28日再次推出280套多层和小高层单位，2个多钟头就销售250套，销售率近9成，多层以8300元/平方米、小高层复式单位以12000元/平方米的均价出售，最便宜的几套电梯小高层单位价只有6000多元/平方米，不少多层的单位价格都为7000多元/平方米。中海这一低价销售居然引来业内认为其定价过低的争议。

　　招商地产(000024)亦跟随进入降价潮。11月10日，招商地产推出位于深圳龙岗中心城的依山郡花园，当天销售206套，销售近6成。销售良好依然是低价，成交均价约8500元/平米。而此前同一区域，楼盘素质相当的徽王府项目，在8月份开盘均价为11000元/平米。

　　深圳楼市降价放盘不仅仅只是上市房地产公司，尽管在上市公司降价的带动下，深圳开发商通过多种手段降价促销，10月、11月成交量依然大幅萎缩。根据中原地产提供的数据，10月深圳全市一手房成交1762套，成交面积16万平米，11月深圳全市一手房成交1454套，成交面积约13万平米。成交套数、面积均仅相当于上半年平均月成交的1/3。

　　年度业绩压力

　　包括上述上市房地产公司在内的许多公司，在今年上半年深圳房价一路上涨中多有捂盘惜售行为。在深圳房价自今年8月份开始出现观望，随后演化成为成交清淡，在离2007年底越来越近之际，对调控力度不减反加之下，年度业绩压力终于迫使上市房地产开发商加速降价放盘。

　　除了急速放盘之外，众多上市房地产开发商正在全国范围内，在房价还未出现降价、交易萎缩的城市，尽快出手可以销售的商品房。

　　深圳综合研究院周旭研究员分析认为，第四季度是房地产销售高峰期，第四季度实现的销售一般占据年度销售的1/3以上。今年深圳房价由飞涨转为滞涨，进而出现降价，而这一降价之势可能蔓延全国，并可能最终影响不同的房地产上市公司2007年的业绩。

　　一位业内人士戏称，“这种情形犹如今年证券市场的5.30，之前获利盘不出手，后来就将利润跌没了”。

　　而正如炒

　　根据万科的公告，今年前10个月，万科累计销售面积达496.3万平方米，销售金额合计419.6亿元。在去年销售实现200亿突破之后，万科在房价高企的推动下已经大体实现了较2006年销售翻一番的目标。事实上，由于万科一直未能获得更多优质地段的项目，销售净利润率一直低于众多同行从而使万科走了规模开发、规模销售的路径。

　　为了实现年度业绩目标，很多房地产上市公司将不得不在2007年剩下的时间内努力销售。金地集团今年前9个月约实现销售33亿，而多家券商预期其今年将较去年销售增长50%以上，以此额度计算，第四季度最终实现的结转销售金地还缺口约20亿。招商地产今年前9个月实现销售约22亿，按其管理层提出的销售增20%以上的目标，第四季度招商地产的实际销售结转缺口约12.8亿。

　　来源：经济观察报网