高档房的分化

　　姜洪桥

　　中高档房缩水并不一定意味着所有的中高档项目都“有价无市”。事实上，最为奢华和昂贵的顶尖级项目却展现出一种完全不同的销售热况。

　　从2007年年初开始，中高档商品房市场不断爆出低价优惠、交易量萎缩的新闻同时，部分项目却以极快的速度销售。北京海港房地产开发公司副总彭艳向记者确认，“优山美地今年开盘推出的82套别墅已经销售了56套。”优山美地是山东鲁能集团在北京中央别墅区的重点项目，也是中央别墅区近期供应量较大项目。与往期不同的是，今年5月1日开盘的优山美地A区都是800平米左右的套型。这意味着其单套价格都在千万以上。据说，优山美地7月到9月实现了10亿的销售额。签约到忙的时候，销售员要加夜班等半夜坐飞机赶来的客户。

　　在中央别墅区同样销售较好的还有观唐。这个在2005年年底一度滞销的中式别墅项目到今年10月为止已经基本销售完毕。从2005年开始，一期172套，二期150套，价格从1.5万元涨到3万元左右。

　　中央别墅区的销售情形被大部分业内人士公认为因为资源的稀缺。从2005年开始，政府针对

房地产行业不断出台调控政策。别墅用地不再审批，部分别墅项目也被审查。

　　在北京市内的部分高档公寓项目也有让人惊讶的表现。当年曾为公寓顶尖价格代表的昆仑公寓在一度冷清之后，也开始展现活力。单价6万元的昆仑公寓位于第二使馆区附近，总计23套豪华公寓目前已经销售13套。

　　从2007年4月份开始，媒体就不断发表高档房交易缩水的报道。北京市政府的交易量统计、中介机构戴德梁行以及研究机构搜房指数研究院公布的数字都在不断证明着这个现象。中国指数研究院日前完成的“中国房地产指数系统月报”显示，9月份，北京市商品住宅成交面积63.9万平方米，环比降幅61.8%，同比降幅61.5%，北京住宅市场出现“有价无市”的现象。官方的统计数据也宣称，截至2007年第三季度，北京市中高档住宅市场存量达到77,420套。据说，按照目前的消化速度，需要10年来完全消化。

　　这些热销高档项目的销售成绩是在如此整体冷清的氛围下取得。这是一个看起来令人匪夷所思的问题。如果我们仔细分析这些热销项目，他们似乎有个共同特征，就是地理位置非常好，而且价格或者总价超贵。

　　一直致力于高端地产销售的华远经纪市场营销中心总监韩牧言告诉记者，高端住宅最明显的变化特征是资源型产品价值越来越让人接受。在目前的形势下，持有这种物业会让人更有安全感。无论是中央别墅区的优山美地还是昆仑公寓，他们都属于资源稀缺地段，同样地理位置的项目在未来出现的可能性越来越小。

　　另一个容易让人误会的是高端产品消费者的投资心理可能并非我们想象的那样。韩牧言表示，顶级住宅消费者购买的主要目的是特殊产品带来的心理愉悦。“要论投资而言，他们比我们这些地产人士更懂行”，韩牧言说。能够证明这种消费分化的有趣现象是，2至3万元左右的公寓和写字楼往往喜欢针对客户举办投资

理财讲座。而更贵的项目则喜欢为客户提供“风水”咨询服务。

　　韩牧言证实，根据他的经验，顶级住宅项目2007年的主要购买客户很少与股市有太多的关联。“在股市获利后前来购买的客户比较少，他们大多资金充沛，也不在意于在楼市和股市之间腾挪资金”，韩牧言说。

　　如果按照理论分析，这是算是一种消费常见的现象。住房消费可能更趋向于“哑铃型”。两端需求量大，中端需求趋少。当然，这也要拜

房价高涨所赐。仔细了解的话，很多住房价格统计，都以1万元的单价为分水岭。1万以上算是高端住宅。但随着近1年多的房价上涨，北京的平均房价已经位于1万左右。这一统计概念其实已毫无意义。

　　两年前CBD的普通公寓售价只有1万多至2万，现在3万以上已经是普遍现象。与此相比较，昆仑公寓6万元的售价也就不是那么不可接受了。如此看来，与其说住房消费两极化，还不如说房价的高涨抹煞了中端市场的空间。

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　　来源：经济观察报网