耕地占用税大幅上调调控对准小产权房

　　席斯 王玉

　　本报记者从北京市国税局了解到，耕地占用税近期将有调整，税额将提高4到5倍，修改方案已经在国务院法制办获得通过，将于近期发布。

　　市场分析人士称，耕地占用税对城市房地产开发已经没有大的意义，其矛头对准的是城市周边占用耕地开发的不断扩大的小产权房。

　　遏制小产权房

　　目前我国耕地占用税实行从量计征的地区差别定额税制，以单位面积的税额作为征收标准。《耕地占用税暂行条例》按人均占有耕地面积将税额标准分为四个档次。以县为单位，人均耕地面积小于1亩的地区，税额为每平方米2到10元。

　　据悉，因为目前全国耕地面积的减少，大部分省市人均耕地面积不到1亩。除个别免税情况外，凡占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人都要缴纳耕地占用税。

　　耕地占用税税额小，在房地产开发环节中，属于数目较小的税种。中央财经大学税收学院院长刘桓说：“这次调整耕地占用税税额还是房地产调控链条中的一环”。

　　中国属于世界上人均耕地面积最少的国家之一。随着耕地沙化、城市用地的急剧增加，工业、商业、居民住宅占用耕地面积以每年100万亩的速度在增长。刘桓说：“如果按照这个速度发展，100年后，我们就没有耕地了”。

　　这是自去年年底，国务院修订《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，将城镇土地使用税税额标准提高两倍后，对房地产市场税费的又一次上调。

　　这一税种的调整对大城市的开发企业影响不大。不过这一税种的调整事出有因。目前很多大城市周边的农村，出现了一排排的房屋和别墅，价格是市区

房价的1/3。这些房屋只有小产权，不能抵押贷款，但可以上市交易。很多城里人到郊区村镇购买这些房屋，其中大部分作为投资。在北京的延庆、顺义等远郊常有几十栋的平房或别墅，很多都是占用耕地建成的。

　　建设部曾多次表示，小产权房产权不受法律保护，希望人们慎重购买，但从目前情况看，小产权房有扩大趋势，这种现状使得土地方面的政策更为迫切。目前法律对小产权房并没有处罚方面的明确规定，处于模糊地带。

　　据刘桓解释，物业税出台的动议使得更多购房者和投资者购买村镇小产权房，因为物业税方案目前没有把农村房屋纳入征税范畴。

　　杯水车薪

　　“如果这个势头不加以阻止，可能对耕地保护更为不利”，刘桓说。不过他表示，提高耕地占用税几倍，对于调控房地产市场或者小产权房来说杯水车薪。在目前需求旺盛的情况下，所有在供给环节采取的税费负担都将转嫁给需求方，也就是购房者。

　　刘桓说，对房地产的调控可以从供给和需求两个方面进行，但中国目前对房地产调整所有税收都是对供给进行调整，这包括土地使用税、土地增值税清算和

二手房交易营业税等等。

　　如果不控制需求的话，在供给方采取的加税政策负担会转嫁给需求方，曾有人注意到，每次调高相关税费，房价就会有一次大的涨幅。

　　为了防止人们投机房地产，2005年，国家针对购房不满5年的新房上市交易出台政策，要求卖方缴纳5%的营业税。此政策是希望增加卖方的成本，减少人们过多投资房地产。但政策推出后，实际情况是，卖方几乎很少承担这笔营业税，大部分都让买方承担。

　　刘桓表示，解决中国的房价问题，可能还是需要加大从需求角度控制。例如，明确规定小产权房不能上市交易，或者就不允许批地等。此外，也可以像新加坡政府那样严格规定，通过法律手段控制人们购买一套以上房屋。

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　　来源：经济观察报网