开发企业或抬高房价

　　

　　土地增值税即将清算的消息传开后，房地产行业产生强烈震荡，昨日多只房地产股票应声跌停。此次清算土地增值税对房地产开发企业、对房价未来走势以及对房地产宏观调控的影响，正受到社会各界的强烈关注。业内人士分析，开发商增负，很可能抬高房价。

　　影响开发企业：

　　房产开发企业利润率将降低

　　政策直指房地产开发企业，业内人士普遍认为，土地增值税的从严征收，将加大开发商的囤地和开发成本，缩减房地产企业利润。

　　目前从全国的平均状况来看，土地的成本大约占到房产销售价格的20％到40％，土地增值税清算肯定会给大量开发商带来开发成本的增长。并且如果地价在开发期限内继续飙涨，开发商的囤地和开发成本还会大增。

　　记者昨日采访了多家房地产公司，他们均认为，税收成本上升后，整个企业的盈利水平将会受到一些抑制。“征收土地增值税之后，开发成本肯定增加，可能会反映到房价中。应该对囤地的开发商影响更大，他们以低价拿的地，肯定要承担更大的税率。”

　　有业内人士分析，政策对房地产行业最突出的影响是房地产企业利润率的下降，其原因在于，开发企业原本利润中相当一部分来源于土地增值，加入对土地增值部分征税，将直接导致利润的下降；但有利于大开发企业的发展，“比如万科从2004年到2006年逐年提高

准备金，从2004年的4000万到2006年的3亿元，应该说应对政策已经有充足的资金准备。”对于实力一般的小房地产公司来说，《通知》的打击也许是致命的。

　　据了解，一般来说，房地产行业的利润率在20%-40%，而普通行业的利润率为8%。

　　同时，政策还影响房地产公司的项目购并。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。

　　影响房价走势：

　　卖方市场下开发商转嫁成本

　　尽管开发商利润将下降的推测得到相当部分业内人士的支持，但是政策对房价的影响没有达成共识。有业内人士认为，征收土地增值税对房价并没有直接影响，但是通过开发商的传导将或多或少起到作用。“房价涨还是下跌，关键要看政策是在卖方市场还是买方市场实行，从目前的现状来看，开发商还是市场上的强势一方，掌握着话语权，不排除开发商将土地增值税的成本转嫁到房价上，最后让购房者来承担。”

　　专家分析，影响房价的因素多样，最重要的还是供求关系。比如前段时间，汽车行业中原材料钢材价格的上涨并没有导致汽车价格的上涨，而是价格下跌。原因在于汽车生产商主动降低了自己的利润指标。同样，房地产行业土地成本增加，也许开发企业会自降利润指标消化成本，也许会将成本分摊到房价上。

　　中原地产研究部经理徐超表示：“此前房产开发计算成本没有土地增值税一项，若国家开征了，必然计入成本，以此定价必将引起房价的上涨。特别是那些供不应求的楼盘。”

　　影响房地产股：

　　两市成交昨日首破1500亿元

　　 土地增值税进行清算的消息最大、最显著的影响是股市，沪深股指房地产板块昨日全线下跌，并拖累大盘双双大幅下挫。与此同时，两市成交总量突破1500亿元（分别成交983．65亿元和524．82亿元），创下有史以来的“天量”。

　　昨日，房地产板块几乎全线下挫，近20只个股跌停报收，其中包括万科Ａ等龙头企业。市场人士表示，由于房地产行业与金融等多个行业高度关联，因此这一板块的下挫直接对大盘形成拖累。

　　昨日，上证综指以2828．40点高开后一路震荡上行，午市开盘后更以2870．42点创下历史新高。但随后股指大幅“跳水”击穿2800点整数关口，下探2742．59点后，以2778．90点报收，较前一交易日下跌1．49％，全天振幅高达4．53％。深证成指当日报收于7775．65点，较前一交易日跌幅达到2．84％。

　　□ 新闻链接

　　房地产还会有啥新政毋庸置疑，宏观调控政策将对房地产市场有着巨大影响，但每一个政策都不可能同时限制地方政府、开发商和购房者，2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，这就意味着绝大多数民众有支付能力的住房产品将层出不穷。

　　征房产物业税传闻已久

　　

　　中国财政部相关负责人日前透露，中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。针对这一说法，许多研究者认为，这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。

　　央行或于二季度再加息

　　2006年的两度加息，仍不能促使房地产业降温，是很多经济学家感到颇为困惑的问题。因此，进入2007年，市场层面要求加息的呼声日益高涨。但是，一季度因涉及中国传统节日春节，按常规不会宣布加息，而进入二季度地方政府和发展商必将联手推高楼价，试图让宏观调控的作用功亏一篑，因此，在市场层面唯有加息，才能抑制投资过热，保持经济发展的常态化，同时配合政府出台的新措施，抑制房价。

　　拟对大户型开征保有税

　　在日前举行的90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰表示：今后将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。这不仅仅是中低收入家庭的住房需求问题，而是国家宏观调控的重要任务，也是我国人多地少，资源相对短缺的必然选择。“我国目前的住宅主导户型应该是90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成为社会主流产品。”

　　住宅寿命不能低于50年

　　

　　目前，我国一些建造30来年的房屋都已破旧不堪，其原因就是偷工减料，质量很差，这样的建筑带来一系列的隐患。刘志峰表示：“目前住宅寿命短是我们最大的浪费，咱们国家的住宅寿命平均30年左右，而国外一些一百多年的住宅都能用。因此，设计中小户型建筑使用不得低于50年，尽量达到70年。”

　　新标将核算最佳梯户比

　　据介绍，目前，建设部正在编制《90平方米以下住宅设计要点》和《90平方米以下住宅设计标准》，不久就将出台。这些规定将就中小户型的建设制定一定的量化指标。这些规定将包括提高空间使用率，尽量减少专用走道的面积；厨房分为围合的小面积有烟区和开放较大面积的无烟区；研究不同类型住宅的最佳梯户比，将共摊面积减到最少等。刘志峰提出，住宅建筑应当留有改造的余地，多层建筑应留有增设电梯的可能性。

　　精装取代毛坯控制成本

　　大量建设毛坯房住宅带来的弊端太多，主要涉及个人在装修时容易导致结构安全、环境污染、浪费时间和人力、产生很多建筑垃圾等问题。刘志峰说，从建筑成本上说，企业在装修过程中，装修的费用约占20%-25%，而个人装修成本则在35%左右。为此，今后将提倡建精装修的住房，逐步取代毛坯房。同时要让精装修房都满意，首先要在设计、装修费用等环节最大限度地优化室内使用，尽量实现菜单式装修，满足购房者需求。（综合）

本报记者