全国清算土地增值税

　　

　　国税总局16日公布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，对全国房地产企业按30%-60%的税率进行土地增值税清算工作。

　　《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　《通知》要求，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，纳税人符合上述三种情形之一应进行土地增值税的清算。

　　同时，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的以及省税务机关规定的其他情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　《通知》还规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　□ 新闻背景

　　开发商以前少缴了

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率60%。

　　据介绍，但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，结果这一“例外”规定被普遍使用。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1％至3％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

　　“清算制”使土地增值税“恢复”到开发商应该缴纳的水准，并不是新增税负。专家表示，“不是现在要多缴，而是以前少缴了。”（综合）

　　

　　□ 新闻链接

　　昆明目前征收率0.5%-1%

　　记者昨日从昆明市地税局了解到，昆明目前按房地产开发企业销售商品房所取得的营业收入来进行预征土地增值税，普通房屋按0.5%的税率征收，非普通房屋按1%的税率征收。

　　目前，昆明市地税局还没有接到房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的具体通知。

　　楼市进入调控新阶段

　　即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

　　1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中缴纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0．5元至10元调整为1．5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。

　　中国社会科学院副研究员尹中立认为，调整相关税收政策对楼市

宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（

房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的70％至80％的比重，在我国实施也只是迟早之事。”

　　看来，加大税费政策在2007年的房地产调控中的作用很可能还只是开始。（综合）

本报综合