房贷之舟引领温馨购房

　　编者按2006年6月23日，建设银行推出了个人住房贷款“十项措施”，力求为客户提供更多元化的个人住房贷款品种以及服务措施。近日，本报派出联合小组，前往上海、深圳、福州、厦门、成都、重庆等地进行采访。据了解，目前各分行对“十项措施”的准备工作已经就绪，如果您想办理相关业务，请向当地分行咨询具体信息。本报将陆续为您详解这十项措施，本期，主要为大家详细解读建行在住房贷款品种方面提供的服务。

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　　作为一个普通的购房者，选择房贷种类的时候，除了考虑优惠措施之外，灵活的还贷方式和还贷期限也是他们所看重的因素。毕竟，谁也不愿被银行追着还贷。在利率相同的情况下，购房者肯定会选择还贷方式比较适合自己的银行进行贷款。

　　建行为购房者提供了多种房贷服务，可以满足不同层次和类型购房者的要求。建行此次十项新举措中提供了“合力贷”以及“宽期限”、“还款自由行”、“青春无忧”等三种还款方式，在很大程度上减轻了贷款者的还贷压力。

　　按揭客户在申请

　　“合力贷”

　　不光是父子之间，包括兄弟姐妹在内的直系亲属，都可以通过该模式获得贷款。因为以家庭为单位更容易通过审批。

　　父母和子女可共同作为借款人，共同偿还房屋贷款。此产品的收费和月供均等同于其它银行的一般商业性贷款业务，其优势是在于父母与子女共同还贷，可增加贷款年限和贷款金额。按照目前的规定，借款人年龄与贷款年限相加不能超过65岁，如50岁的贷款人只能贷15年，如果将子女列为共同借款人，就能延长还款期限。同样道理，刚刚参加工作的子女，由于收入偏低，可贷金额较少，那么就可以请父母相助，共同还贷，提高借款金额。

　　张先生已经50岁了，贷款期为15年，如申请贷款金额为50万元，年基准利率为6.39%，按等额本息还款法，15年还本息总额为778564.48元，月还款约为4325元。这对离退休时间不远的张先生来说，负担确实不轻。那么，采用“合力贷”情况就不一样了。将张先生正在读大学的儿子作为共同借款人，还款期限就可由15年延长至30年，50万元贷款按30年计算，月供为3124元，就不会过多影响张先生的生活质量。根据合同约定，几年后张先生的儿子大学毕业后开始工作了，到时办理主贷人的变更手续，形成还贷的接力方式。

　　温馨提示

　　“合力贷”主要适用于两类情况，一类是作为父母的借款人年龄偏大，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

　　“合力贷”只对共同借款人有特别限制，其他条件要求和一般房贷的申请要求无异。共同借款人可以是所购买房屋的共有产权人，也可以是贷款要求的其他自然人，而增加的共同借款人必须有当地的户口，与主申请人的关系必须是家庭内部关系。

　　“宽限期”还款

　　从买房到交房的这段时间内，买家可申请“宽限期”还款业务。一经批准，买家每月只供利息就可以了。不少买家在交房前的支出都会比较大。建设银行在新近推出“宽限期”还款业务，专门服务在房屋交付入住前资金出现压力的客户。买家如果选择了这种还款方式，在约定的期间内，他们只需返还利息，暂时不用还本金。待约定期满后，买家再转为等额本息还款或等额本金还款的方式如常供房。

　　成都的刘先生准备明年结婚，今年8月，他看上了位于成都西郊的一处90平方米（5000元/平方米）的房屋，准备作为自己的结婚新房。在首付15万元之后，刘先生向建行申请了剩余30万元的20年商业贷款，由于是第一套自住房，刘先生可以享受5.751%的优惠贷款利率。按照等额本息还款法，刘先生每月需要2106.42元作为月供。然而这套新房是期房，明年8月才能入住，在这段时间，刘先生还要筹备婚礼，宴请亲朋，资金方面的开支较大，2000多元的月供对刚工作三年的他来说有些吃力。针对刘先生的这种情况，可以采用“宽限期”还款法，即从贷款发放之日到明年8月，每月先偿还贷款的利息1437.75元，等到明年8月入住新房之后，如果央行没有变动利率的话，再按合同约定按月支付2165.90元（因为只剩下29年了，所以不能按最早的合同算）的月供。

　　温馨提示

　　“宽限期”还款法，实际上就是给借款人一个偿还本金的暂缓期，其优势是可以减轻贷款之初的还贷压力，从而减少按揭贷款对生活带来的影响，特别是在利率上调、贷款人初期还款负担相对较重，以及在付完首付之后还要有

　　“宽限期”还款主要针对白领，对结婚买房的新婚家庭尤为适用。需要注意的是，贷款人采用这种还款方式需要多付一定的利息，如上文例子中的刘先生就需要多支付一年的利息4807.82元。建行目前这项业务只对一手房，而且是只对部分指定楼盘。也就是说，只有这些楼盘的买家才可享受这种优惠。

　　“还款自由行”

　　客户可以自由选择还款时间的间隔，除可以按月还款外，还可以选择按双月、按季度、按半年等。目前虽然市面上也有不少在还款时间上做文章的产品，但是让客户根据自己的实际情况选择还款的周期尚属第一个，有了这项产品，客户显然可以让自己的资金周转时间更加灵活。

　　周先生是欧洲一家知名电器公司驻中国的销售代表，公司提供了一家酒店式公寓作为他在北京住所。近期，周先生准备将自己的妻子和儿子接来北京，因此，他希望能够在北京拥有一套自己的住房。经过了一段时间的考察之后，他看上了位于东三环附近的一套140平方米（12000元/平方米）的四室两厅住房。由于在国际名企位居要职，周先生的薪水自然不菲，在购房时，他一次性拿出了88万元作为首付，超过了总房价的50%。按他的话说，在资金允许的情况下，还是尽量增加首付的比例，这样能够在很大程度上减轻后期还贷的压力。剩下的80万元购房款，周先生向银行申请了10年的商业贷款。“在竞争非常激烈的外企工作，人事变动非常频繁，随时都有可能失业。因此，我要尽可能压缩还款期限，争取在没有失去现在这个职位时就把贷款还完。”在还款方式上，由于周先生的薪水是按季发放，因此，他希望能将还款的间隔设为2个月或3个月。经过测算，如果按季度进行等额本息还款，以6.39%的贷款利率计算，周先生每期需还款27220.01元，累计支付利息288821.41元；如果按双月进行等额本息还款，周先生每期需还款18112.49元，累计支付利息286749.65元。

　　温馨提示

　　购房者可以根据自己的工资发放间隔来灵活选择还款间隔。一般来说，还款的间隔越短，所需支付的利息也就越少。

　　不同的还款方式，的确会对总还款额带来明显的变化。但是“总还款额”并不是衡量“省钱”的指标。不同的还款方式，在总还款额变化的同时，还会引发其他变化，或者是总还款期限有长短，或是在月供压力有区别。因此，还款方式的变化，对消费者带来的差别，就像“贷20年还是贷30年”，“按期还款还是提前还款”一样，对借款人来说，只有是否合适，而不存在资金成本的区别。比如，宽期限贷款在贷款初期现金流压力较轻，但借款人势必要支付更多的利息；而双周供的还款方式，其实就是每月将月供的一半，进行提前还款，对于月薪族来说，实际上增加了前半个月的还款压力，而提前还款，利息开支自然减少。

　　建行推出的这十项服务措施，希望能给您更加系统化、人性化的住房贷款，满足您不同的贷款要求。但究竟应该选择这十条中的哪一条，您还是应该结合自己的财务状况，和建设银行客户经理进行充分的沟通，选出适合您自己的房贷组合。

　　（文中案例所涉及数据根据8月19日之前的贷款利率测算，新利率实施后，具体数据可能发生相应变化，如果您有疑问，请咨询当地建行客户经理。）

　　链 接

　　建设银行几种有特色的个人房贷

　　最高额抵押贷款

　　建行推出的最高额抵押贷款业务可有效解决房地产快速折现的问题。授信申请人可用其名下的自有住房以最高额抵押，向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，贷款可循环使用。该业务的利率与一般商业贷款相似，额度期限和单笔贷款期限也与一般的住宅贷款相同，最长可达30年。这种循环贷授信业务可以让房产真正“流动”起来，消费者可以随时还款，又可以便利地借款，只要借款的总额不高于最高债权额限度即可。在额度有效期内，贷款者可根据自己的需要随时申请额度项下单笔贷款，只要银行收妥符合要求的资料，客户申请借贷的资金一般只需要几个小时。

　　个人同名转按揭

　　正处在住房按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行，就是所谓“同名转按揭”。比如，张女士购房总价80万元，向银行贷款40万元，后急需15万元－20万元资金用于其他投资，但由于房产已经在抵押之中，不可再次抵押贷款。张女士可在产权不发生变更的情况下，通过具有良好信用的担保机构，从开办“同名转按揭”业务的建行重新申请一次按揭贷款。因为房价升值很快，张女士原来总价80万元的住房，如今市价已达到100万元，重新申请的贷款金额有可能达到70万元，张女士在还清原银行贷款40万元后，还剩余30万元，可以利用多出的贷款进行其他合理的消费和经营。

　　不过，并非任何一个靠贷款买房的人都能向建行申请到“个人房贷同名转按揭业务”。一般来说，银行要严格审查贷款购房是否具备以下条件，只有符合条件才能被重新批准贷款：一是有办理按揭贷款的住房；二是还款一年以上，贷款申请人在原银行的还贷信用较好，没有欠款记录；三是还贷最后期限不超过原贷款合同的还款截止日；四是房屋所处位置优越，交通便利，配套齐备，具有较大的升值潜力；五是房屋需要重新评估。如果五年内还贷信用好，90平方米以上可能贷到七成，90平方米以下有可能贷到八成。

　　“存贷通”

　　建设银行“存贷通”业务最大特点在于，保证客户资金灵活性的同时，提升个人财富综合收益能力。个人贷款客户可将月供还款存折账户申请为“存贷通”账户，账户内存款高于5万元时，建行将按照一定比例自动视为提前还贷（该账户内存款余额实际不变），减少客户的实际利息支出。而当客户一旦需要资金时，可随时提取该账户中的部分或全部存款，包括被视为提前还贷的部分。目前，建行深圳市分行可以办理“存贷通”业务，其他地区将陆续推出此项业务。

　　中国建设银行2006年“优质楼盘放心房”楼盘名单

　　序号

　　楼盘所在

　　区域

　　楼盘名称

　　开发企业名称

　　51

　　江苏

　　银城西堤国际

　　银城房地产开发有限公司

　　52

　　府翰苑

　　常州新城房产开发有限公司

　　53

　　嘉宏盛世

　　常州嘉宏融科置业发展有限公司

　　54

　　无锡万科城市花园

　　无锡万科房地产有限公司

　　55

　　京华城中城

　　扬州京华城中城生活置业有限公司

　　56

　　江山名洲

　　镇江市维科置业有限公司

　　57

　　翠屏国际城

　　中惠(南京)房地产开发有限公司

　　58

　　苏州

　　欧典花园

　　苏州工业园区建屋发展集团有限公司

　　59

　　中华新城

　　苏州工业园区中华企业房地产开发公司

　　60

　　福星新城

　　苏州东港集团有限公司

　　61

　　常熟世茂·世纪中心·创梦世纪

　　常熟世茂房地产开发有限公司

　　62

　　香榭水岸

　　昆山富宇房地产开发有限公司

　　63

　　浙江

　　枫华府第

　　浙江国都学院新城置业有限公司

　　64

　　新城国际

　　杭州宋都房地产开发有限公司

　　65

　　竹径茶语

　　浙江南都置业股份有限公司

　　66

　　锦绣江南

　　杭州西湖房地产集团有限公司

　　67

　　府东家园

　　温州市京都房地产开发有限公司

　　68

　　保集半岛

　　浙江保集房地产开发有限公司

　　69

　　倚天盛世钱塘

　　杭州倚天置业有限公司

　　70

　　浅草名苑

　　美达集团有限公司

　　71

　　金都华府

　　金都房产集团杭州置业有限公司

　　72

　　宁波

　　东方瑞市二期

　　宁波永和建设开发股份有限公司

　　73

　　南苑国际

　　宁波南苑置业有限公司

　　74

　　四明春晓

　　宁波旗滨集团有限公司

　　75

　　小城花园

　　宁波百隆房地产有限公司

　　76

　　姚江怡景花园

　　余姚市舜泉房地产开发有限公司

　　77

　　安徽

　　龙湖春天

　　蚌埠清越置业发展有限公司

　　78

　　香江·生态丽景

　　升辉投资发展（安徽）有限责任公司

　　79

　　东方明珠·世纪花园

　　马鞍山市金申置业发展有限公司

　　80

　　奥韵康城

　　芜湖明远爱法置业发展有限公司

　　81

　　水岸茗都

　　安徽信达房地产开发有限公司

　　82

　　福建

　　天俊蓝水湾

　　福州东榕房地产开发有限公司

　　83

　　荣昌花园

　　漳州市荣昌房地产开发有限公司

　　84

　　锦绣一方一期

　　漳州特房开发有限公司

　　85

　　香江枫景

　　福州骏建房地产开发有限公司

　　86

　　溢泉花园

　　泉州市溢泉房地产有限公司

　　87

　　晋江“瑞璟·香榭花都”

　　晋江市闽烟经济发展有限公司

　　88

　　融信第一城

　　福建融信房地产开发有限公司

　　89

　　水韵华都

　　福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司

　　90

　　江南水都·杰座

　　福建融侨集团有限公司

　　91

　　钱隆世家

　　福晟房地产开发有限公司

　　92

　　厦门

　　古龙明珠

　　厦门古龙集团房地产有限公司

　　93

　　蓝湾国际

　　厦门金都特房置业有限公司

　　94

　　泉舜海湾广场

　　厦门泉舜房地产有限公司

　　95

　　新华城

　　厦门南成房地产开发有限公司

　　96

　　瑞景公园

　　厦门洪文居住区开发有限公司

　　97

　　江西

　　正荣大湖之都

　　南昌正荣(新加坡)置业有限公司

　　98

　　名门世家

　　江西名门世家置业有限公司

　　99

　　世纪风情

　　江西世纪风情实业有限公司

　　100

　　秀泊经典

　　南昌市金昌利房地产开发公司

　　101

　　浔阳江畔

　　九江天意成房地产开发有限公司

　　注：中国建设银行2006年“优质楼盘放心房”的获奖名单，本报将在今后几期陆续刊登，敬请留意。

　　□ 联合报道组成员：本报记者 陈晶、余江灏，上海分行王伟强、温州分行吴一帆