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经适房将“以租代售”


http://finance.sina.com.cn 2006年08月10日 14:35 生活新报

  出租对象是低收入人群 鼓励投资租赁型经适房

  

  昨日,建设部有官员透露,在未来住宅保障体系中的实物补贴中,将面向低收入家庭推出租赁型经济适用房,鼓励开发商开发建设租赁型经济适用房。也就是说,经济适用房
将一改以往出售的形式,面向低收入人群出租。对此,记者采访了昆明市相关人士。

  政府:遏制买卖经适房现象

  据昆明市房产管理局有关负责人介绍,2004年,建设部的77号文件里就明确,鼓励开发商开发租赁型经济适用住房,但是由于各地情况不一,存在相关土地、税收等政策衔接不够等多方面原因,而没有提上议程。

  租赁型经济适用房可以说是对经济适用房的一个全新定位。由于经济适用房的价格比市场上的商品

房价格低很多,在商品房价格逐步走高、土地资源有限的形势下,导致市场上出现了部分经济适用房拥有者将房屋出售后赚取差额利润的现象。如果政府发展租赁型经济适用住房,建立良好透明的租住、退出机制,很大程度上可以杜绝这一现象的发生,让真正的中低收入人群有房可住。

  这位负责人说,昆明市每年都有经济适用房建设计划,主要都是住房困难户较多的国有企业利用自有土地进行建设,购买对象是本单位无房家庭或住房困难家庭。昆明市日前出台了《昆明经济适用房管理实施办法》,将真正面向社会广大中低收入家庭公开销售经济适用房,明码标价公开销售。

  开发商:如何保障利益是关键

  一位不愿透露姓名的开发商说,按照国家的规定,开发商建设经济适用房仅有3%的利润,这在一定程度上抑制了开发商的积极性。开发商通常都是当一种社会福利事业去开发经济适用房的。而开发租赁型经济适用房,其利润不像开发商品房那样资金回笼快、利润回报高,所以政府如何保障开发商的利益、租金如何保障等都是开发商十分关心的问题。

  该开发商认为,相对较低的3%利润而言,如果开发商的回报率能在8%至10%就比较有吸引力。不同的产品有不同的市场定位和人群,尽管租赁型经济适用房可能利润相对低,但既然政府鼓励发展商去做,相信就会给予开发商一定的政策保障。

  学者:长远看收益是稳定的

  云南大学经济学院教授郭树华认为,租赁型经济适用房对中低收入人群来说是个好消息,毕竟他们的收入较低,到市场上购买商品房显然是不可能的事情。从梯度经济消费的角度来看,有了稳定的住房后,钱自然就流向了其他的消费领域。

  由于以往的经济适用房都是一次性出售的模式,房屋产权又是70年,经济适用房成了个人的私有财产。在新的方案中,其建立的退出机制可以说是非常科学的,使经济适用房不再是个人私有财产,使其顺利地进入了一个滚动的机制里,这样能有效地盘活房产资产,为中低收入人群提供了一个稳定的住房来源。

  对开发商而言,建经济适用房可以享受到政府在土地、税收等多方面的政策优惠,但因其定价低,开发利润相对很薄,从企业以赢利为目的的角度来说,就形成一定的矛盾。但从长远来看,如果政府和开发商之间能够做到很好的衔接,在政策、利益上能够均衡的话,其收益将是非常稳定的。对政府而言,则减轻了负担。

  为什么要“以租代售”

  建设部官员解释说,中国的房屋产权为70年,大部分地区的经济适用房面向低收入家庭,但一个家庭的收入可能在70年中发生翻天覆地的变化,一次性的出售令经济适用房制度缺乏退出机制。

  另一方面,政府则不断地需要拿出土地来建设经济适用房,由于经济适用房的售价不包括土地成本,仅包括一半的配套成本,政府甚至需要不断地在此项目上投入资金。缺乏退出机制的出售型经济适用房制度逐渐令政府不堪重负。

本报记者 孙春玲


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