8月起二手房强征个税

　　按转让差价的20%征收 装修、按揭花销可扣除

　　备受关注的二手房转让所得税政策昨日正式出台：从8月1日起，个税按“转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”，即差价的20%征收；不能正确计算房屋原值的，个税按住房转让收入1%-3%征收。

　　个税征收时以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　装修、按揭利息等可扣除

　　以一套原值50万的商品房为例，如果目前的市场售价为60万，除去合理费用后大概的差价在8万元左右，征收20%的个人所得税，税费为1.6万元。

　　转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　国税总局昨日出台的108号文中，对于“合理费用”与之前的文件相比有了更明确的界定。合理费用包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　其中支付的住房装修费用需要卖房人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　但卖房人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　若出售的是以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　此外，卖房人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　不能正确算原值按1%-3%征收

　　若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　文件要求，个税征收时以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　原个税优惠政策不变

　　原个税优惠政策依然不变，即：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　按上述优惠，纳税人须先缴纳个税再获得退还的保证金，因此国税局要求各级税务机关做好个税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。

　　文件要求建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜，符合条件的确保及时办理。

　　■ 新闻助读

　　1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。

　　2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。

　　3、 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。

　　4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向

　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

　　经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

　　5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：

　　a、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；

　　b、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；

　　c、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　d、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。