深圳世贸商城返租营销 场内商铺是蜜糖还是毒药

　　买下世贸商城踏上解套征途

　　106个商铺，共套牢小业主逾2亿资金

　　编者按

　　1997年前后，一种叫“返租回报”的商铺营销模式在深圳、广州等城市兴起。这种方式极具诱惑力之处在于“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式。1999年，深圳世贸商城就以这种方式发售场内商铺，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，小业主们一场投资之旅却渐变成了痛苦“解套”的漫漫征途。

　　投资场内商铺在深圳也有不少成功案例，例如赛格电子配套市场、罗湖商业城等。场内商铺，到底是毒药到是蜜糖？小业主们应该注意哪些风险，本版将为读者一一细解。

　　【本报讯】3月26日上午，在世贸商城举行的第一次业主大会上，一名业主在争吵中抡起折叠椅要打人。这次会议目的想延长招商期限，但多数业主却呼吁这家招商公司立即“下课”。究竟什么原因让个别商铺业主大动肝火？

　　“十年收回投资”美梦落空

　　世贸商城1999年发售，当年在华强商业圈引起震动。一楼靓铺要6万元／平方米(建筑面积)，二楼要4万元／平方米(建筑面积)。当时，开发商称业主10年左右可收回投资。为使业主放心，开发商许诺代理经营商铺3年，每年返租8%至12%。其后3年，这些承诺都兑现了。2002年，商铺经营开始下滑，2003年基本停止营业，小业主们每年10%左右的投资回报美梦落空。

　　众业主奋力自救

　　业主成先生说，商厦开发商因经营不善，现在成为一个“负债累累”的公司。找它也没有什么用。只能靠业主自救。去年，深圳一家知名百货商愿意接手经营，租期十年，条件是要得到全部106个铺位的业主100%授权。由于租金远达不到业主们预期的回报率，少数业主不同意，此事只得作罢。

　　后来，两位业主成立招商公司，众业主通过协议，许诺这家招商公司以出租公共部分的收益支付招商成本，合同期半年。然而，合同期过了，招商失败。两位业主又试图联合一家商业策划咨询机构，进行另一轮招商。开这个会，就是咨询业主是否同意新的招商项目。但遭到大部分业主反对。多数业主同意成立业主委员会，实行利益共享，风险共担。负责招商的那位业主脸上挂不住了，狠狠对台下众业主说：“你们谁有本事招来商家，我给他磕头！”说完甩手走了。

　　经商高手纷纷中招

　　胡女士当年本来在华强北现代之窗买了一个商铺，租金颇丰。为了买世贸商城，她把那个商铺卖掉，再从银行贷款400万元买了三个摊位。她如此形容自己的产权，“没有隔墙，连分隔线也没有，但看图纸大概知道在哪里。”商城停止返租后，她欠银行连本带利共33万元。为了不留下不良信用记录，最近她“拆东墙补西墙”，拿住房做抵押，贷款还掉了商铺按揭。

　　广东生意人黄先生当年也挥金买了两个商铺，一次性支付360万元。但说起收回投资，他苦笑着摇头。成先生花100多万元买了一个铺位，以为今生无忧了，现在每月按揭近3万元。他说，按那家百货商的租金，他的投资要70年才能收回来。有几十个业主干脆不交按揭了，把铺位产权交给了银行。在银行拍卖中，这些商铺能卖到原价的1／4就不错了。这些成功的商人，为什么都往这里投资呢？业主刘先生说，“当时的商铺营销太成功了，很难看出其中的风险。”

　　中海物业管理公司世贸大厦管理处也苦不堪言。管理处主任家卫军叹道：“从2003年起就没有在这些商铺上收到过物业管理费。”

　　产权式商铺已走到尽头

　　“世贸商城在全市具有典型性，说明场内产权式商铺蕴含很大的风险，已经走到尽头了。”方略房地产研究中心主任茅巍对此评论说。

　　世贸商城的问题也引起社会关注。就在业主大会召开的当天，本报发表人大代表邓志荣的建议：《“蒙尘的珍珠”何时重焕光彩》。他建议政府有关部门认真进行市场调查分析，找准定位，引进世界品牌机构使“世贸商城”焕发青春。

　　世贸商城一二楼的商铺面积分别为1600平方米和3300平方米。据估计，业主们总共投资了超过2亿元。商铺闲置，对业主们是煎熬；对政府来说，盘活这个商城，等于为酝酿已久的华强南商业圈走活了一颗关键的棋子。

　　新闻透视

　　场内商铺存在致命弱点

　　产权分散不利于招商和管理商家有心接手也很难保障固定回报

　　【本报讯】面临着与世贸商城同样问题的商业大厦在深圳还有不少。方略房地产研究中心主任茅巍透露，南山南景苑下面的一二楼商铺，在曼哈商城撤走后，现在已经关闭，正在努力招商。正在经营百货业的某商厦年回报率也只有6%左右，而且租期满后如何经营也是未知数。探索解套之道，是当前深圳很多商铺投资者面临的问题。

　　茅巍说，“返租回报”作为一种地产营销模式，是于1997年左右在广州、深圳等城市开始兴起的。其形式多样，包括“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，都是以“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场，并由此推高铺位价格。“返租回报”最大的问题是返租期满了之后如果没有固定的大商家入驻，整个商城产权就分散在若干个小业主手中。产权分散导致不利于管理，即使有商家接手也很难保障有固定的回报。从实际效果看，开发商以8%到12%的回报率吸引买家，如果整体出租给超市、百货，租金一般在20元至40元／平方米之间，很难达到业主预期。

　　世贸商城商铺业主们推选了业主联合会代表，准备由这些人负责招商，不再经过任何中介。但招商主体没有公司化，无法运作。必须由所有业主共同组成一家股份公司，使产权股份化。股份公司委托一个专业机构进行招商，收益按股份大小分配。这样便可以解决100%授权难题。

　　然而，另一个难题出现了：业主们是凭商铺面积入股还是凭投资额入股？因为每个人买入价差别很大，很难统一股份标准，操作起来难度较大。

　　茅巍说，现在深圳商业地产应该观念更新了，不能再靠返租回报吸引投资者了。

　　权威解释

　　深圳明令禁止以“返租回报”作诱饵

　　【本报讯】2001年6月，建设部正式实施《房地产销售管理办法》，禁止“以返本销售和售后包租的方式”，但只限于未竣工的房屋。

　　对于已竣工的楼盘，这样的禁令是否还有效？记者采访了深圳市国土和房地产资源管理局市场处处长李东。

　　李东说，对以“返租回报”为口号销售楼盘的做法，我们的态度是明确反对的。这是为了防止中小投资者的权益受到侵害，这种做法对业主来说蕴含着极大的风险。能兑现承诺固然好，问题是很多开发商无法兑现。开发商返租业主们的商铺后往往是跟大商场合作实行整体出租，因商业回报率较低，不可能开出很高的租金去兑现承诺。这样一来，开发商就得自己掏钱补足差额；一旦资金链崩断，开发商很可能会把损失转嫁给广大业主。

　　去年3月，深圳市为规范房地产市场，重申不允许返租销售，并进行了房地产广告专项治理。李东说，建设部的禁令只强调了预售楼盘不可以这样做，从控制商铺投资风险的角度讲，现售阶段的楼盘也不能那样宣传。

　　李东说，如果商铺投资者明知国家和深圳有这个规定，还听从一些开发商的违规宣传买了这样的商铺，指望着“返租回报”，出了风险也只能自己承担。

　　至于场内商铺产权不清的问题，李东说，场内商铺的产权也可以分得很清楚。房地产测量部门对很多大商场的虚拟分割或是实体分割，都要求打地钉，让各业主知道自己的“地盘”在哪里，有多大。这样，一铺多卖就很难操作。

　　专家建议

　　场内商铺是鸡肋 经营不易解套难

　　业内人士如何看待投资商铺呢？深圳市思特商业地产运营管理有限公司董事长罗海波一语道破：场内商铺最好别买，买了以后经营不易，解套更难。

　　罗海波仍然记得，当年很多商厦以这个口号吸纳了大量的社会资金，有的地方还出现疯抢的局面。但去年以来，这种销售方式渐渐冷落。而一些曾经这样做的发展商也很受伤，补偿金付了不少，业主投诉却没完没了，也不敢再尝试。他不认为所有开发商都是故意骗人，但由于商铺供应量增加很快，商铺租金起不来，确实给开发商带来很大的压力，有的是支持不下去才被迫放弃的。

　　罗海波说，早就预料到世贸商城的做法“不可持续发展”。他说，这种模式最早出现在中国台湾省，后被大陆引进。香港的大地产商通常不出售商铺，而是自己出租。欧美等国有各种基金如

　　这种做法对中小投资者的风险很大。因为商场内商铺的产权是分散的，如果在返租期内能招到大商家入驻，问题还一时看不出来。返租期满后，产权再次分散，很难达成一致的租赁条件对外招商，到那时矛盾就突出了。

　　当年“返租回报”的惯例一般是承诺7.5%至8%的年回报率，这一回报率高于市场租金平均水平。比如大商场能接受的租金一般是每月30元／平方米。发展商愿不愿意、有无能力垫这个差价是很大的问题。

　　商铺投资者如何规避风险？罗海波说，开发商返租期长而且承诺的回报率很高，这里面可能是陷阱；如果开发商返租期不长但回报率也很高，也不那么可信。如果开发商承诺的返租期较长比如说15年，回报率为3%至4%，反而是比较可信的。当然，这还要看开发商的信用记录。如果开发商过去的信用较好，就更可信。但一般来说，步行街的当街铺位，投资回报比场内商铺更有保障。虽然场内商铺也有比较成功的例子，但他还是建议投资者最好不要买场内商铺。(深圳商报记者 傅盛宁)