广州房价的两个拐点 买房卖房中凸现贫富的变化

　　1997：高潮中急剧下挫　2004：逆市中再度飞起

　　广州房价的两个拐点

　　无论是在全国两会，还是在近日召开的广州两会上，从去年底以来节节攀升的房价都是代表委员们关注的焦点。

　　房价，这个最能刺激人们神经的字眼，究竟让多少人心痛，让多少人侥幸，让多少人患得患失，又让多少人欢欣啊！

　　我们无力改变什么，只有转过身来，看看它来时的路。十年，从1997年福利分房末班车的相对平均时代，到彻底市场化，房价陡然见涨的今天，有两个拐点如此清晰：1997，高潮中急剧下挫；2004，逆市中再度飞起。

　　重温这两个时刻，也许你能从中获得什么启发，也许不只是一声叹息……

　　当人们为飞速发展的GDP倍感欣慰的时候，不难发现同时默默扩大的，还有人们的贫富差距。一部分的实际购买力减弱，日益变成每个月账单上的一声叹息。

　　广州，中国房产业商业化起步最早的地方；天河北，广州房产最奢华的地方。在中信广场——天河北最高档的

　　但它是广州最大的烂尾楼，还有人说它是全国最大的烂尾楼。

　　是故，有关中诚广场的风风雨雨，一直是广州房产界的热点。然而对于它的债务等是非因由，鲜有人能够明了。中诚广场可以说是广州房产十几年来的一个缩影，一个范本。

　　十几年来，广州房产的风雨，挟裹着在社会大潮和个人命运中沉浮挣扎的每一个人，有钱的和没钱的，兴盛的和落败的，得意的和悲叹的。

　　［1982-1996·前传］

　　从福利分房到商品房

　　“那时哪有钱买房？肯定是等单位分啊。”78岁的陈伯，回想起上世纪末分房的事情，至今记忆犹新。我们回顾房价的起起落落，不得不回到房子尚未商品化之时。

　　“我自从1949年来广州读书及工作后，先后在人民路、中山六、十三行等的单位房住过。大概在上世纪80年代来到广州××局天河征收分局上班。那时的单位分房按职位、工龄等计算分数，一直到90年代末，我和老伴加起来一共有60多年的工龄，才搭上了福利分房的末班车，最后在珠江新城的一楼盘分到一套103平方米的房子。”陈伯表示。

　　堪称广州最早的商品房的东湖新村1982年1月正式开工兴建，1985年6月竣工。房子建好后一部分对香港出售，售价800-1000元/平方米。

　　房地产专家韩世同表示，真正进入广州大众视野的商品房应该是上世纪80年代中后期的天河中心区，如六运小区、天河东的楼盘，不过价格已经上涨到1200—1500元/平方米，这个价格对于当时绝大多数广州人，还是无法承受的，因为当时的工资水平与此差距很大。

　　韩世同以自己为例，1985年初到工资算是比较高的开发区管委会工作，只有200元/月，直到1990年离开时，也只有400元/月。在“万元户”受追捧的年代，一套100来平方米的商品房，总价也要10多万元，是年工资的20余倍，普通人哪敢问津。

　　1993年被炒高到顶点

　　广州房价真正高速开涨是在1990年后，首先是环市东淘金路一带的商品房价高涨，如淘金花园、华侨乐园、淘金大厦等，价格已经在6000-8000元/平方米。之后是天河北房价崛起，光华阁、东方明珠苑等，外销价已经达到8000—1.2万元/平方米，其客户群主要是香港、澳门人以及归侨等，也有很少一部分下海经商、经过10余年的积累先富起来的广州人首次有了购房的冲动。

　　楼价在1992、1993年被炒高到顶点。有钱的，有关系的，或是有胆没钱的，都蜂拥进来。银行贷款的开放态度让很多人的胆量膨胀，只要有几百万、一两千万元的资本就敢运作上亿元的项目，连空手套白狼式的炒地都能赚大钱。那时，卖房子来钱特别快，买房的富人们都是开着车把一麻袋的钞票送到售楼部的。因为没有点钞机，每天卖房的钱要清点一个通宵。

　　正是在这种狂潮中，1992年，移居泰国的“湖南首富”，香港中诚集团老板钟华与人合资兴建中诚广场。这是政府构想中与中信广场相呼应的广州标志性建筑，以一“诚”一“信”为尊。

　　开工仅一年，中诚广场就开始卖楼花，价格一度高达每平方米3万多港元，吸引了不少港澳买家。

　　高利润吸引了很多热钱进入房地产行业，大笔资金盲目投资。因此，在1993-1996年的短短4年里，住宅每年的供应量由1784404平方米升到4006979平方米。

　　由于当时还实行福利分房，大部分有单位的市民都没有自己掏钱买房的概念，再加上宏观调控，因此造成供应过剩，每年的成交量都小于供应量。老八区房价也随之进入跌市，均价由每平方米6682元降到5132元，不仅留下了数百万平方米的空置房，一些楼盘也由于市场行情总体供大于求，启动不久就面临烂尾。

　　据广州市政府的统计数据，那时留下的烂尾楼有57个，烂尾地块有125块。1996年以来，广州市政府开始重点整治烂尾楼、烂尾地。目前，57座烂尾楼有近一半被盘活，125块烂尾地中达到转让拍卖要求的只有3幅地，另有几十幅地进入了司法程序。

　　［1997·转折］

　　触底反弹后又大跌

　　1997年，楼市因为环境和政策风云迭变，成为十几年来的一个转折点。

　　这一年，福利分房即将取消的消息放出，很多来不及自己建设福利房的单位全都在市场上团购商品房分给职工，有的单位一买就是上百套，甚至数百套。因为需求突然陡增，楼市有了转机。这年，广州老八区住宅的供应量和成交量分别达到4358480、3476894平方米，仅成交量就比1996年增加了近1.5万平方米。这年，房价也是触底反弹，达到5615元/平方米，比1996年涨了483元/平方米。

　　但好景不常，来临的金融风暴和中国住房制度的改革牵引着市场发生了翻天复地的变化。

　　1997年前，广州有部分外销房专门针对香港人、澳门人和海外华人，也是因为他们强劲的购买力，再加上住宅供应集中在老城区，因此房价在1992-1994年顶到每平方米7000元左右的高度。但1997的亚洲金融危机波及香港经济，很多香港买家急于从广州楼市抽身而退，因此低价抛售物业以回笼资金，像他们当年以每平方米1万多元的价格在淘金路、滨江东、天河北购买的豪宅物业不得不以五六折的跳楼价抛售。

　　中诚广场这个耗资20亿元，发展商只投入了2000万元，银行贷款总额只有1亿元的项目由于后续贷款跟不上，从此一直建建停停，最终难以为继而烂尾。

　　一些从业10年以上的房地产人士回忆起当时的情景就心痛：“太惨了！”一套100多万元的房子几天之间就缩水四五成，几十万块钱就这样不见了。

　　1998年，承受了经济危机冲击的楼价只有4972元/平方米，比1997年降了643元/平方米。

　　购买力锐减，房价暴跌，有企业破产，有老板携款消失，房产被抵押查封，楼盘烂尾，投资者被套牢，债务纠纷纠缠不清……种种世相百态尽显凄凉。

　　因为这次经济危机对楼市的打击非常沉重，造成市场信心不足，从此，楼市一直难以抬头，跌势持续。尽管2000年福利分房的末班车已经驶过，人们的住房消费观念也在改变，购买力渐渐走强，但很多年来，广州一直持续买方市场的态势，发展商总是需要不断创造各种概念，更新营销花样，动用价格战，甚至不惜讨好买家提供多种让利方式，让买家享受“上帝”一般的宠爱，但买卖关系和供求格局一直没有太大改变。

　　从1997年到2003年，广州房价一直往下坠落，“触底反弹”成为发展商盼望出现的“奇迹”。

　　［2004·上涨］

　　“奇迹”终于被盼来了

　　不管这个理由是否真实，房价确实是在2004年广州发展商自发发起的房地产峰会上共同认定的“今年要涨价”的言论后有了明显推进。这年，烂尾楼的命运都跟着改变。

　　因为房价上涨，市场渐渐变为卖方市场，烂尾楼盘活的利润空间也跟随增大。因此，一些长眠多年的烂尾楼被悄悄盯上。这样的项目都占据着好地段，又可免了初期规划报建的手续，也不用进行工程量最大的地基工程和大笔资金投入，只要续着盖完，或者只要贴外立面，做内部装修就能对外发售，工程期比较短，可以很快回笼资金。因此，有多栋烂尾楼被盘活。像地处广州大道中的一个楼盘，烂尾数年，前年被新的发展商接手。开盘数月，楼价已经从每平方米6000多元涨到现在的9000元左右。据广州市国土房管部门统计，2004年广州房价比2003年上涨了18.8%。

　　2004-2005年，上涨中的房价让多少人庆幸和后悔。从事金融行业的梅小姐2004年年中在广州大道南以56万元买了一套110平方米，带100平方米大露台的三房单位。那时，梅小姐对比该盘2003年4000多元/平方米的价格，总抱怨自己买房买贵了。

　　就在等待收楼的一年多时间里，上涨的楼价却让她庆幸自己当初的选择，因为该楼盘2005年底的均价已经涨到了每平方米7000多元。只要房子一转手，她的口袋就多了30多万元，这个数目是个不小的诱惑。但她激动之后又做了理性的分析：现在的房价太高了，如果我现在卖掉房子赚了30万元，即使再把这笔钱投进去，恐怕也难买到原来的房子。

　　从事房地产业的古先生尽管有近水楼台的资源，但因为买房对他来说还不是一件急切的事情，因此一直没考虑买房的事情。现在，房价涨上来了，也到了买房结婚的时间。但他太清楚房子的成本和房价的悬殊差距了，总是难以接受远远高于成本的房价，也不愿接受要比原来的业主多十多万元的价格购买同样一套房子。他总是后悔地说，一念之差让他损失了十多万元。

　　从他的职业而言，古先生希望并且致力于房产市场的红火，但他却不得不为此而承担房价高涨所带来的后果。因为，他的收入跟不上房价的速度。

　　“从价格方面看，广州房价每年增长20%左右，那么，3年就会翻一番。”王鸿儒致力于广州房产的研究，他认为个人收入和房价不搭配。“我认为中国也应该有这样一个倡导：中国百姓已经承受不起了。”王鸿儒说。

　　其实这样的认识已经形成，房子，被比喻为压在人们头上的“新三座大山”之一。人们为此哀叹或者愤愤不平，但他们得到的消息让他们越来越无奈。发展商、专家和媒体都异口同声地说房价不会“大起大落”，“稳中有升”。

　　［2006·生活］

　　二手楼抢手中介火爆

　　房产，让这个城市扩张；房子，让身居城市中的人转动起来。

　　在广州，外来人口搬家是家常便饭；而老广州搬家次数增多，意味着买房置业的次数也相应增多。尤其是在终结福利分房的个人住房消费时代，随着一手的走高，二手便获得了高速发展的源动力。

　　根据广州市房地产交易中心2005年所作的《广州市房屋二级市场发展研究报告》显示，1979年，广州市重新开设房屋交易所，恢复房屋买卖业务，广州的二手市场开始萌芽并发展起来。发展初期，广州房屋二级市场的交易量都相当小，1989年，广州的二手房屋成交较多的区域是老四区(荔湾、越秀、东山、海珠)，成交对象多数是广州解放前兴建的砖木房。

　　中介行业工作了8年、目前拥有三家地铺的欧阳先生介绍，广州二手中介行业的老行尊是成立于上世纪90年代初的志联行，由香港南区商会会长的梁凯伦携手台湾知名的志联地产集团公司组建，志联行被誉为是“广州市房地产的黄埔军校”。

　　而广州中原地产成立于1994年，合富置业成立于1997年，满堂红创建于2000年，目前三个公司在广州都拥有100多间分行。整个广州，则拥有1800多间中介地铺，数万名中介人员活跃在广州的大街小巷。

　　有人说中介是一个城市房产活跃度最直观的表征，据不完全统计，美国人平均一生要搬8次家，而目前中国人的平均搬家次数也越来越多。

　　欧阳表示，一方面买房的人众多，需求旺盛；另一方面由于宏观调控政策的影响，没有房产证的物业无法交易，两年以内的房子交易征收重税，以及5年内的征收增值部分20%的个税等，使得盘源大大减少。有时往往一套房子放出来，同区域的几家中介公司都会叫客户去看，买家稍微犹豫一下，就被别人抢走了。

　　当然，对于手中握有多套物业的人来说，二手房价的上涨，让房子更有价值。2004年初购买丽景台一套二房单位的陆小姐表示，最近每有中介小姐打电话过来问我卖不卖房子，我都会了解一下现在的楼价行情，没想到上涨了1000多元。虽然我现在是自住，短期内不会考虑出售，但听到现在的价钱，心里自然会舒服很多。

　　二手房交易越来越旺，消费者的选择也越来越多。如今，走在广州的大街小巷，随处可见满堂红、合富、中原、顺驰等中介的招牌。根据房管部门的统计数据，从1998年-2004年，二手交易量均保持超过36%的年增长率。2004年，广州十区二手房屋成交面积更达到847.28万平方米，占同期房屋交易总量的44.70%。2005年，虽然经历了宏观调控新政影响，广州十区二手房屋成交面积仍更达到857.44万平方米，占同期房屋交易总量的43.80%。购房二手房，将成为越来越多市民的选择。

　　村民出租衣食无忧

　　走进广州的冼村、石牌村、猎德村等地，仿佛有一种现实与历史、城市和乡村交融的奇妙感觉。

　　出生于冼村、在五山一建筑公司工作的梁先生介绍，现在的体育中心一带，最早是广州的军用机场，属于老广州的郊区了。六运会前后这一带才蓬勃发展起来，珠江新城的规划发展，则是上世纪90年代初的事情。

　　随着珠江新城正在拔地而起，冼村的经济也获得了长足发展，除了村里每年都有的股份分红外，最主要收入是出租房屋。现在有一些有了钱的年轻一辈，更愿意住在新式的小区里。梁先生目前就是住在车陂的美好居，而其老婆则会在每月固定的时候回冼村收租，同时看看房屋的情况。梁先生有一栋三层的楼房，共有10多个大小房间。他坦言说，这一房产的收入远远超过他上班的收入，可以让他一家人衣食无忧了。

　　［房价·核心］

　　贫富差距逐渐扩大

　　对房价，从来就不存在单一的度量衡。

　　作为一个投资者，公司业务员吴小姐的目的很简单，“当手里有余钱的时候，要善于投资，让手头的钱保值增值，让钱生钱”。日常生活花销并不大的吴小姐，在投资方面眼光独到，用了3年时间，借了银行20万元，将手中的70万元滚成100万元。在广州，能有她这样收益率的投资者不在少数。

　　与此同时，刚刚结婚的黄小姐则对住房颇感吃力，“2003年员村一带还有3000—4000元/平方米的房子，如果当时一咬牙，向两方家里凑6万元，加上两夫妻的6万元作首期，以后就只需要每个月交1500元月供了，那可是自己的房子啊。”目前，那一带的房价已经上涨至5000元/平方米，她们家每个月的房租为800元，居住尚算舒适，但每一次看到房租划到房东的账户，都在惋惜当初错过了时机。

　　倘若黄小姐知道，贷款购房者中的80%都在为还按揭而感到懊悔，也许她感到释然了。据一项“城市购房后生活”的调查，高达86.1%的受调查者称，购房后生活变得比较窘迫。53.3%的人认为生活的压力日益加大，20%的人取消了以往的所有娱乐活动，在已买房人中，有81.5%的受调查者表示悔意，表示以后绝对不会以牺牲生活质量为代价去考虑买房。

　　看来，门槛内外，买与不买，似乎是每一个人必须仔细掂量的问题。但，广州还有两种人是从不为房价发愁的。一是高收入人群，一是永远不会有购房奢望的穷人。前者是少数，而后者，却未始不是绝大多数。

　　说房价太高吗？不少专家当即站出来反对：“从市场经济的游戏规则看，房价走高，只是由供求关系决定的，无可厚非。”是的，谁也不能否认，房价上涨的背后，有强大的购买力在支撑。

　　当人们为飞速发展的GDP倍感欣慰的时候，不难发现同时默默扩大的，还有人们的贫富差距。日复一日，当富人的财产增长逐渐成为一种虚荣者的数字游戏，穷人的实际购买力减弱，则日益变成每个月账单上的一声叹息。

　　十年，从福利分房末班车的相对平均时代，到彻底市场化，房价陡然见涨的今天，人们注视着城市剧烈扩张，外来人口不断拥入，收入房价比的日渐增大，对越来越多的人而言，拥有一套属于自己的房子，已经彻底成了一场梦。当开发商把“为富人盖房子”当作他们的宣言和承诺时，那个应该作出为穷人盖房子承诺的人，又在哪里呢？

　　文/本报记者　马羽飞　肖小冰　邹阳军

　　林涛　丰鸿平　实习生　程国明　慕夏溪