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时下，生活在喧闹都市里的人们越来越向往乡村的宁静和清新空气，将买房的目光投向了郊区和农村。但由于对房地产法律知识的匮乏，很多“城里人”在农村购房的过程中引发了一些纠纷。
这些纠纷的产生，涉及到这样一个问题，即：宅基地使用权。农民对住房和宅基地享有何种权利，农民的住房及宅基地能否转让，如果能转让，又应在何种范围内转让，对此物
权法草案已做出相应规定，但社会上还存在较大争议。
新闻背景
城里人在农村禁购宅基地
宅基地属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权。
这几天，湖南省浏阳市张一明先生遇到了一件烦心事：明明自己掏钱通过正当途径购买的房屋，使用了几年后，却被告之是违法，得退出。
事情的缘由还得从头说起。1997年，张一明在长沙县承包了一建筑工程。因长沙县的地价便宜，加之工程又在长沙县，2000年5月，他花了7万元钱，在长沙县黄花乡买了一套200平方米的农村房屋，既用来居住，也作为经营地点。
房子是花钱买下了，可没想到在办理过户手续时却遇到了麻烦。张一明几次找到村里，村干部都说，你是外地人，房屋不能过户。张一明当时也没有在意。几年来，张一明的生意和生活并没有因房屋没过户受到影响，生意反而做得越来越红火。
谁知事隔几年，也就是今年5月，麻烦事来了：因为没有办理过户手续，当地工商、地税部门在核查中发现，张一明登记注册中的企业经营地是别人的房产，按规定是不允许的，要求张一明退房，重新找企业经营地。这下可把张一明难住了：房子明明是自己掏钱买的，怎么又成了别人的房产呢？无奈之下，他找到了律师。律师告诉他，他当年购买这套房屋本身就违法了，因为那块土地是宅基地。
其实像张一明这样的遭遇，在我们生活中还不少见。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由此可以看出，宅基地属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权，宅基地和建筑在其上的房屋是两码事。房屋属于私人所有，村民可以对房屋依法进行买卖、转让、出租、抵押、继承。而对于宅基地，农村村民只有使用权，不能随意处置。所以说，张一明所签的买卖房屋协议是无效的，这也是房屋无法过户的原因。张一明名义上是购买民房，实际是购买宅基地使用权，这种行为不合法。
专家点评
宅基地转让应慎重对待
宅基地和住房是农民最后的生存基础，尽管在市场经济形势下，人们的生产和生活方式发生了很大变化，但农民对住房和宅基地依然有着极大的依赖性。
一些专家对物权法草案的规定大多表示赞同，他们认为，随着城乡之间的相互融合，许多农民已在城市扎下根来，不可能再回到家乡居住，农民对自己的住房拥有所有权，当然应当允许他们转让住房和宅基地。而且，这也是增加农民融资途径，帮助农民脱贫致富的一项措施。
但也有人对宅基地的转让深表担心，因为在他们看来，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所。
物权法草案只允许宅基地在本集体内转让。城镇居民不能到农村买房，而农村村民则可以到城市买房。全国人大内务司法委员会委员、中国人民大学劳动人事学院副院长郑功成不赞成这一禁止性规定。他觉得这样简单的禁止城镇居民到农村买房，不利于城乡之间人口的双向对流，也不是真正保护农民利益，而是在客观上让农民的一大财产变成“死产”。他认为，应该有一个变通的办法。
物权法草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。这意味着宅基地只能在本集体内转让，而在农村，这个乡的人跑到另外一个乡住，也是可以的，比如有的子女过继、嫁娶、搬迁，这些都是存在的实际情况。“我觉得，现在一律把宅基地的流转限于本集体内部过于绝对，也过于简单，不符合时代发展要求。因为人口流动尤其劳动力流转是市场经济的内在要求，也是社会发展进步的重要标志，还是个人获得发展空间的前提，建议对此应该慎重对待。”郑功成的回答很直接。
在城市，将房屋出租、转让、抵押都可以，为什么在农村就不行呢？全国人大内务司法委员会委员杨兴富感到很疑惑。他认为，农村的住房、宅基地应该与城市一样，这是适应社会主义市场经济发展的要求，是适应全国农民的要求，也是农村经济发展的需要。
全国人大常委会委员、农业部政策法规司司长刘振伟理解，农村宅基地问题，既然是重要的财产权，就可以单独转让和抵押。此项规定，应与城市土地使用方面的规定相一致，因为从使用权性质上看，两者是没有区别的。
“现在有很多城镇居民到经济比较发达的农村去打工，他们也要居住，为此农村也盖起了商品房。比如华西村，城市里的人去华西村落户，成为华西村的村民，还要出钱，才能安排在乡镇企业里工作，然后还得再掏钱买房。农村盖的商品房和宅基地有什么关系？不允许城镇居民买盖在农民宅基地上的房，能买农村的商品房吗？”全国人大法律委员会副主任委员王茂林提出这样的疑问，他认为，事实上这些商品房本身就是给城镇居民盖的。按道理说，这与宅基地没关系，物权法草案应该明确农村商品房和宅基地的关系。
审议意见
宅基地使用权是个两难选题
物权法草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
在十届全国人大常委会第十六次会议上，一些常委会委员和全国人大代表对宅基地使用权转让的有关规定持不同意见。有的认为，宅基地不得转让；有的认为，应当允许转让。鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，物权法草案三审稿有关宅基地使用权转让的内容作了如下规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
物权法草案关于宅基地使用权能否转让的问题，是个两难选题。
当初规定宅基地，农民可以无偿使用，不得转让，一是为了使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民，造成两极分化。现在情况发生了变化，一是要有序转移农村劳动力，加快农村城镇建设，二是农村进行产业结构调整，实行农业现代化后，农民需要资金发展生产，惟一可以取得融资的，只有房屋和宅基地。但是，由于现在农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将无依无靠，沦为无居无业的失地农民。
为此，绝大多数委员和人大代表主张，物权法草案在征求意见时，既要听取农民和涉农人士的意见，同时又要结合社会主义市场经济的本质权衡考虑。
厉无畏委员认为，立法要为今后的发展留一定的空间。现在宅基地的使用本身还存在很大的问题，土地的使用效率非常低。有关宅基地立法的本意是要保护农民的利益。他举例说，农民的宅基地置换出来以后，给农民两套房和一定的社会保障，这样才能真正保护农民的利益。“是否可以在物权法草案中增加一条，在城市规划需要的时候，给农民一定的社会保障和合理的补偿，这对于提高土地的使用效率是非常有益的。”
去年，刘积斌委员到农村曾做过金融支农的调研，发现农民贷款难的一个重要原因是没有抵押物。农民贷不到款，因为他们所能拿出来的只有房子，而房子又不能作抵押。这样实际上影响了农民的抵押贷款权，对农民来说是不公平的。物权法草案对宅基地的规定，好像是保护农村的宅基地不流失。他认为，其实建筑物的转让和宅基地流失不流失没有关系。城市人买卖房子，土地始终是国有的，这与土地所有权没有关系，同样的问题，在农村为什么不行？他建议，对城镇居民到农村购买宅基地，可以有一些条件的限制，但是不应完全禁止。
直接关系到中国8亿多农民切身利益的宅基地问题，目前争论还很多，这就更需要在法律出台之前，谨慎从事，多为农民着想，真正保护农民利益。
如何申请宅基地使用权（）
王奎勋 张兆利
宅基地使用权，是指公民个人在依法取得的国家所有或农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并享有居住使用的权利，包括以下内容：
l．依法取得。农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经有关部门批准后才能取得。
2．永久使用。拥有宅基地使用权的公民，使用权没有期限，由公民长期使用，长期不变。可在宅基地上建造房屋、厕所等建筑物，并享有所有权；在房前屋后种植花草、树木，发展庭院经济，并对其收益享有所有权。
3．随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。
4．受法律保护。依法取得的宅基地使用权受国家法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。否则，宅基地使用权人可以请求侵权人停止侵害、排除妨碍、返还占有、赔偿损失。
我国土地管理法第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；因结婚等原因，确需建新房分户的；原住宅影响村镇规划需要搬迁的；经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的；县级以上人民政府规定的其他条件。
十届全国人大常委会委员长会议决定，将关系到公民切身利益的《中华人民共和国物权法（草案）》向社会全文公布，广泛征求意见。这一决定，反映了国家最高立法机关对制定物权法的高度谨慎和对广大公民的充分尊重。
物权法是民法的重要组成部分，在中国特色社会主义法律体系中起着支架作用。因此，物权法草案自2002年12月提交九届全国人大常委会第三十一次会议初次审议以来，就引起了社会各界的广泛关注。
物权法草案中有关农民权益的核心制度在于土地承包权和宅基地使用权。其中，宅基地使用权关系到农村千家万户，并且是广大农民的生计问题。
刚刚公布的物权法草案，对宅基地使用权的安排，采取了限制转让原则。草案规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这些限制宅基地使用权转让的规定，对充分保护广大农民权益，意义重大。
第一，限制宅基地使用权转让，有利于保障广大农民的生存需要。我国现有法律在“一户一宅”原则下，规定农民宅基地无偿取得，其本质是一种国家福利和社会保障。这也是国家保护农民生存的法律承诺。限制宅基地使用权转让，可以真正实现“一户一宅”，使广大农民安居乐业。
第二，限制宅基地使用权转让，有利于稳定农村社会秩序，体现并尊重农村的社会良俗。通过限制宅基地使用权转让，使广大农村的村居组织得以安定，村规民约持续有效，避免因村居格局混乱带来的村民纠纷。稳定农村社会秩序，是构建农村社会和谐的基本保障。
第三，允许宅基地使用权在本集体组织内转让，考虑了物权人的实际交易需要。事实上，物权法的制定，在于通过确权服务于交易。随着社会条件的不断变更，农民有转让房产的实际交易需求。为解决这一问题，并有效控制因开放交易而带来的后果，所以物权法草案限定交易范围应局限于农村集体组织框架之下，且不得再次申请宅基地。（编辑：李旭波）
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