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专家观点
物权法草案目前还有缺陷
“物权法是保障市场经济条件下社会运转的基础。”中国人民大学法学院史际春教授指出，物权法调整的主要是权利人对自己的物所享有的支配权。物权，简单来讲就是对物的
权利。物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、构建和谐社会的法。人们日常的衣食住行所依赖的这些物的归属都是由物权法来规定的，可以说，离开了物权我们就无法生活。《物权法》被称为“私权利的保护神”，一旦通过并颁布实施，将赋予每位公民一件保护个人私有财产的利器。
史教授同时指出，目前的物权法（草案）还有不少缺陷，我们不能期许一部物权法就能解决所有问题。比如物权法在对国有财产内部物权的定位上还不明确，许多问题还是观念上的问题，这与整个社会的法制文化、发展是密切相关的，还需要不断地完善。
典型案例
首例物业纠纷案业主败诉
今年3月24日，上海市中级人民法院判决大华清水湾花园小区业主诉开发商违约败诉。
2004年10月，盛先生等大华清水湾小区95位业主，一纸诉状将开发商上海华运房地产开发有限公司(下称华运公司)告上法庭。原因是开发商承诺的3700平方米小区会所变成霓虹闪烁的知名豪华浴场，且这个高档休闲场所只认钱不认业主，其火爆的生意扰乱了小区安静的环境，这时，曾写在广告上令人眼晕的美丽景象都成了海市蜃楼。
原告认为，华运公司在其宣传广告及预售合同中关于会所及具体内容的承诺理应兑现，并要求被告按照承诺的具体内容和服务方式提供小区会所。
据了解，这是国内业主与开发商针对小区会所这一物业配套设施法律纠纷的第一例判决，将对今后此类案件的审理产生示范效应。《物权法》实施后，业主权益才能得以充分维护。
的哥捡手机半价“卖”失主
近日，失主徐先生向出租车司机要回遗失的小灵通时，出租车司机却讨要500元的好处费。经过讨价还价，徐先生最后以400元换回了价值700元的小灵通。
昨天下午，记者致电该出租车司机，该司机称，他只是要回他该得的报酬，随后便以很忙为由挂了电话。
对此，中国人民大学法学院教授王宗玉说，拾得人将财物送还失主能否索要报酬，目前缺乏相关法律规范，但正在起草的物权法规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应向拾得人或有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。
作为民法典的最重要的组成部分，物权法这部法律草案全文10日向社会公布，“物权”和“物权法”，这些过去长期被人们忽视的“陌生”词汇，必将逐渐为社会熟知；而物权法律制度的最终确立，必将调动起亿万民众创造财富、爱护财富、积累财富的热情。
该法旨在定分止争、物尽其用
全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明认为，作为调整有形财产关系的法律，物权法要回答三个问题：一是物是谁的；二是对物享有什么权利，其他的人负有什么义务；三是怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。
王胜明表示，这部法律的作用直接体现在两个方面：一是定分止争；二是物尽其用。“制定物权法，是要通过法律来巩固劳动者和企业的物质利益，调动人们创造财富、爱护财富、积累财富的热情，提高社会生产力。”
私人财产获得同等保护
2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案。随后开始审议的物权法草案，就如何保护私有财产进行了详细的规定，以确立保护私人财产权的具体法律制度。
目前公布的物权法草案将国家、集体和私人所有权并列为一章，着重突出对公有财产和私人财产予以同等保护。专家认为，物权法草案对公私财产实行平等保护，这是社会主义市场经济所要求的交易秩序形成的条件，也是社会主义法治精神的具体体现。
明确国家所有权行使人严防国有资产流失
物权法草案根据国有资产的不同形式，规定了相应的国家所有权行使人。比如，草案规定，矿藏、水流、海域和国家所有的土地、草原等自然资源，由国务院代表国家行使所有权；国家机关对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；国家举办的事业单位对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利；国家投资设立的企业，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。
一段时间以来，国有资产流失严重引起社会关注。针对这一情形，物权法草案专门增加条款，加强对国有资产的保护，并依据不同情形，追究企业相关主管人员的民事责任、行政责任和刑事责任。
三种途径解决物权受损
加强对物权的保护，是维护权利人财产权益的必然要求。物权法草案在现行民法通则等法律有关规定的基础上，对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。
草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
明确业主权利减少物业纠纷
居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。
草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。专家认为，这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。
草案同时规定，业主可依法共同决定选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人等。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。
草案还规定，建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。
建设用地使用权期满收回
在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。
针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。至于具体如何操作，有待今后进一步明确。
征地、拆迁应给予合理补偿
补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题。为确保征地、拆迁中补偿到位，物权法草案增加了一些条款，细化了相关规定。草案规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
草案还规定，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。
禁止城镇居民在农村购置宅基地
根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，目前的草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。
草案同时规定，农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。
明确担保财产范围公益设施不得抵押
物权法草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。
草案规定了可用于担保财产的范围。按照规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；交通工具等。
此外，为拓展经营者的合法融资渠道，草案还在我国现行抵押制度基础上有所突破，规定正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产抵押，债务人不履行债务时，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。
草案同时规定，土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等不得抵押。
根据全国人大法律委员会的意见，物权法草案对典权和让与担保暂不作规定，如果以后确有需要再进行研究。
不动产实行统一登记
不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度保障。
目前，按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有几十个部门。有些全国人大常委会委员在审议中提出，应当明确对不动产实行统一登记，尽量减轻当事人的负担。全国人大法律委员会经研究，赞成这一意见，同时考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程。因此，物权法草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
草案同时规定，法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。
关于不动产的登记费用，草案规定，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。
领取遗失物应付保管费
将拾得遗失物交还对方后，是否应得到保管费之外的报酬？目前，物权法草案只是规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。
这一规定是否应该加以修改？如果“拾金有偿”，是否与“拾金不昧”的传统观念相冲突？法学专家的主张并不一致。因此，这个问题将在广泛征求意见后再做决定。
草案还规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法有规定的，依照其规定。
占有指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可以是依法有权占有不动产或者动产，如根据买卖合同占有对方交付的货物；也可能是无权占有他人的不动产或者动产，如借他人的物品却过期不还。占有人不知道自己是无权占有的，称为善意占有。明知自己是无权占有的，称为恶意占有。
草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人应当承担损害赔偿责任。
草案同时规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
维护特殊人群权利草案设立居住权
物权法草案还以专章篇幅，通过设立居住权的方式，来维护特殊人群的利益。
草案规定，所谓居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外；居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。
关于居住权的期限，草案规定，期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置。
同时草案明确规定，上述居住权不包括因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。（编辑：王海蕴）
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