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近期，产权式酒店、产权式商铺出现的“租约售楼”引起了关注，声称以包租形式高投资回报率的产权式商业投资，成为房地产投资的高风险领域。业界人士口诛笔伐“产权式商业在经营和回报上都存在巨大风险”，这无疑对产权式商业来说是个极大考验。
带租约的房屋在包租期过后日子不好过
投资于东三环外某项目的一些投资型业主最近心情很黯淡。包租期过后，由于租金持续下跌，房贷利率一调再调，资金回报率也越来越低。再加上这样的项目越来越多，许多项目不容易顺利出租，出现了还贷困难，业主金女士就准备把她当年近一万元单价购买的现代城出手。
像金女士这样扛不住双重压力而打算出手房子的现代城业主很多。但经纪公司的报价或和人谈过之后，金女士等人都非常沮丧，因为太多的人想急于出手，现在在二手房市场，现代城的价格低于当年销售价格，如果出手的话，不仅挣不到钱，贷款利息拿不回来，还要赔钱。
而且绝大多数业主都选择了贷款，此时出手二手房必须选择转按揭，转按揭分两种，未办好产权的房屋在转按揭时比较难。
租约售楼考验购房人判断力
开发商包租在京城曾经很盛行，后被市有关部门禁止。与此同时，另外一种带租约的业务形式应运而生。开发商委托专业代理公司打理租房业务，同时专业代理公司与各业主签订租约，由专业代理公司按时交付租金给业主。其中一些实力雄厚的代理公司和业主实现了双赢。
投资人的租金从合同签订后的下一旬起开始计算，酒店管理公司每半年一次向投资人兑付租金。此前，金桥国际公寓、优士阁、天下第一城、金辰国际公寓等，都推出过租约售楼。
金桥国际公寓推出的“坐享15年固定租约及回报的酒店服务式公寓投资型户型”，买房人在支付了购房首付款15万元后，可以与开发商所指定的酒店管理公司签订为期15年的租约。购房人在之后的15年内，就可以得到每年1万元的固定收益，外加每年按照剩余房款20年按揭计算的月供标准收益，投资者还同时像普通商品房购买者一样拥有对所购房产的完全产权。
以该楼盘的一套面积为65.01平方米、总价55万元的房子为例，最低首付款为15万元，商贷20年月供为2648.80元，在签约约定的15年内，按15年购房人得到15万元首付款“回笼”计算，月均得到833.33元。购房人可以得到的收益是每月3482.13元。这种售楼方式推出后，该楼盘的房子销售一空。目前，这些房屋已经入住近半年，租约回报承诺已经开始兑现。
买房后可以通过出租房屋获得稳定的租金，此方式与被有关部门所禁止的“售后包租、返本销售”模式确实有相似之处。金桥国际公寓代租机构兴业安居公司总经理赵东焱表示，本质上看，金桥国际公寓开展的租约售房不同于售后包租、返本销售。
“售后包租、返本销售”是由开发商在卖房的同时，与购房人签约来保证购房人在买房后得到相应的租金收益或本金退还，有以卖房为由融资之嫌。而租约售房实际上是购房人在买房后，与开发商所指定的酒店管理公司签订租约，酒店管理公司向购房人支付租金。
投资租约楼规避陷阱
专家提醒投资者，投资产权酒店须谨慎，一般来说，产权酒店的经营前景是第一应该关注的问题。只有真正具有经营前景的酒店项目才具备成为产权酒店而被投资人购买的前提。因此，作为普通投资者，在投资购买产权酒店前既要尽可能根据酒店的位置、经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等考察物业本身的经营前景和投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。
其次，合同条款、担保书以及担保对象也相当重要。作为集投资和商品房买卖为一体的商业行为，购买产权酒店时发展商所出具的合同条款和担保书等法律文件具有相当重要的价值，而发展商以什么为担保，担保是否有效更是重中之重。最值得一提的是，现在有些产区投资产品尽管有担保书，但担保的对象不是本金而是投资回报，这在实际上是存在天壤之别的。
再次，有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌，是产权酒店值得信赖的另外两大保证。在酒店经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，这种实力背景和公信力就显得尤为重要。特别值得指出的是，如果发展商是一个产权酒店项目的最初缔造者，并无意在酒店行业做下去，就应该对该项目倍加小心。
最后，还要看退出机制。产权式酒店投资属不动产投资，业主要考虑其流通和变现能力,也就是其退出机制的设计。产权式酒店大多是分期付款，可以通过转按揭的方式进行变现，也有的酒店可以替业主转让产权。（编辑：王海蕴）
作者：北京青年报刘新雷
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