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话题缘起
日前财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。这表明在中国人民银行频频使用信贷手段控制房价过快上涨、消除房地产市场泡沫和风险之后，财政税收调控手段即将出手，政府决心运用“组合拳”对房地产市场进行积极干预，解决目前我国
房地产市场的相关问题。那么，开征房地产税到底对房地产市场将产生什么影响，能否遏制目前过高的房价和旺盛的房地产投机？是否会加重普通购房者的负担？怎样在打击投机者的同时保障普通购房者的利益？我们特约有关专家发表看法，供读者参考。
开征房地产税的利弊
方建国（作者系中山大学岭南学院副教授）
党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中已明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”3月20日财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。由此可以看出，我国将强化对房地产持有阶段征税，这是今后我国房地产税制改革的方向。
费大于税限制了税收对房地产业的调节作用
我国现行的房地产税费体系的主要特点，一是“税费并立、费重税轻、以费挤税”，费大于税限制了税收对房地产业的调节作用。二是重转移轻保有。西方国家的房地产税属于地方税体系，是地方财政收入的主要来源；我国房地产税虽然也主要属于地方税体系，但并没有构成地方财政收入的主要来源。其原因并不复杂，一是目前房地产税收体系的设置已经落后于房地产市场发展的状况，许多可以征收的税目还没有开征（典型的就是房地产保有税）；二是地方政府从土地出让和房地产各种收费项目中获得的财政收入远远大于从房地产税收中所获得的收入。因此，“明租、正税、清费”将是房地产税费改革的基本方向。
可以纠正地方政府片面追求经济增长率和形象工程的利益动机
现阶段开征物业税（对房地产的保有阶段征税）的有利方面是显而易见的。首先，它可以纠正地方政府片面追求经济增长率和形象工程的利益动机。这几年，全国1000多个城市均大力推出“城市经营”，进行圈地运动。与“经营城市”相对应，逐渐发明了所谓“土地储备”制度。据统计，通过土地转让，全国累计收取土地出让金近5000亿元。土地收益成了地方政府的聚宝盆。而“明租、正税、清费”的税费改革政策将一次收取的土地出让金，改为年租形式或土地税形式，可以规范政府行为，使政府真正贯彻“执政为民”的执政理念。其次，房地产税开征后，目前开发商一次性缴纳的土地出让金将转为缴纳少量土地补偿金。有的学者建议，可采取招标、拍卖、挂牌等方式选择开发商。开发商拿到土地后，政府给予其三年开发周转期，开发期限过后，售出的房地产部分由购房者逐年缴纳房地产税，未售出部分则应由开发商缴纳房地产税（包含地租、地税）。这样，不但可以限制发展商囤积土地的行为，抑制投机、平抑房价，也有利于中低收入者解决住宅问题，并有利于合理利用有限的土地资源。另外，政府对中低收入者的自用房地产还可制定相应的物业税税收减免政策，减轻中低收入者的居住成本，从而达到社会公平和效率兼顾。再次，可以将地方政府官员“向上”负责的激励机制改变为“向下”负责的激励机制。征收房地产税应与其他的地方政府财政收入制度改革同步进行，地方政府财政收入应主要依靠地方税收。这样，地方政府官员就愿意听取市民的意见，所推行的政策也会照顾大多数市民的利益。
短期内可能增加城市居民的居住成本，造成房地产市场波动
当然，现阶段开征物业税也有不利的方面。一是由于地方政府财政收入制度改革和其他相关配套措施出台没有同步进行，短期内可能增加城市居民的居住成本，造成房地产市场的波动。房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围等全面考虑，而不仅仅是开征物业税。二是物业税政策制定的透明度不高，相应的政策和学术研究不够，地方政府官员和市民对该项政策的认识不充分，对该项政策的实施将产生不利的影响。三是由于我国地区经济发展不平衡，房地产业发展也不平衡，在经济不发达、低收入地区开征物业税，市民会有抵触，有可能会引发社会问题。目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。如果开征物业税，就需要改变现行的土地出让制度，废止现有的房地产相关税收。而这需要全国人民代表大会修改相关法律，应当是“法律先行”。另外，我国还未建立相应的规范房地产、土地的价值评估的法律、法规，国内物业价值评估体系尚未完善，现阶段要求每年对所有物业进行征税评估困难较大。
把已开征的房产税、城市房地产税以及对土地和房屋征收的有关税费，调整合并为不动产税，是合并税种，优化税制，而不是增加新的税种，提高税负
改革不动产税制对百姓影响不大
杨卫华（作者系中山大学税收与理财研究中心主任、岭南学院教授）
最近，社会各界对改革不动产税制（或开征物业税。下同）可能产生的影响高度关注。笔者认为，改革不动产税制对广大百姓影响不大。
改革的方式是合并、规范而不是新增税种
我国现行的财产税虽然税种不多，征税范围小，收入少，但由于实行内外两套税制：对内征收房产税，对外征收城市房地产税，造成税制复杂，外行看不懂，内行讲不清；税收负担不公平，征收成本高。同时，据有关部门调查统计，我国现阶段涉及房地产的税种实则不少，有14种之多，另外还有涉及房地产的收费多达80～150项，税费已占到房地产价格的30％～40％。只有规范税费征收，才能促进房地产业的健康发展。因此，改革我国不动产税制，主要是合并税种，规范税费征收，把已开征的房产税、城市房地产税以及对土地和房屋征收的有关税费，调整合并为不动产税，这是合并税种，优化税制，而不是增加新的税种，提高税负。
不动产税是世界大多数国家普遍开征的税种，只不过在不同国家名称有所不同。如有的称“不动产税”，有的称“财产税”，有的称“房地产税”，有的称为“物业税”。笔者主张我国改革后的税种称为“不动产税”，因为在我国作为征税对象的不动产主要是房屋和土地，如果称为“财产税”，概念过于宽泛，财产不仅包括房屋和土地，还包括其他动产。而称为“物业税”，一是人们对物业的概念比较生疏，难以理解；二是物业的种类也比较多，房屋、土地只是物业的一部分，概念也不够准确。称为“房地产税”本来比较直观、通俗，也容易为人们所理解，但在我国其含义不准确。大家知道，我国城镇土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，纳税人只有房产没有地产，因而不存在对地产征税。所以，改革后的税种称为“不动产税”比较合适。
居民只有一套住房不宜征税
虽然到目前为止，如何开征不动产税，有关部门还在调查和论证中，理论界和实际部门有各种不同的见解，但改革的原则已经确定，这就是：简税制、宽税基、低税率。主要的改革措施是合并税种，降低税率，合理确定负担，适当扩大征税范围。笔者建议，把居民家庭超过一套的住房（对居民只有一套住房不征税）列入征税范围。同时，赞成政协委员提出的对开发商空置超过一定时间（比如三年）的土地和房屋征税的主张。这样，一方面使占有财产越多的人交税越多，而占有财产少的人，税负则下降，以平衡税负，缩小贫富差距，缓和社会矛盾。另一方面，对闲置的土地和空置的房屋征税，可以抑制盲目开发，避免资源浪费；对居民超过一套的住房征税，可以提高房产占有者的成本，限制囤积住房的行为，打击“炒楼”，促使房屋所有者把剩余的房屋推上市场。这既减少“炒楼”需求，又增加房屋供给，有利于优化资源配置，促进房地产业发展。
税率不宜过高，可规定0．5％～2％的幅度比例税率
笔者认为，目前政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金，从理论上说，是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的收入，是一种土地所有权收入，也可以说是出租40年～70年土地的租金，其实质是一种地租，把土地出让金改为不动产税是不科学的。因为税是政府以公共管理者的身份，凭借政治权力收取的，如果把具有地租性质的土地出让金改为税，这等于否定了国家（政府）对土地的所有权，混淆了财产权力与政治权力。有人认为，把土地出让金改为物业税，可以使房价大幅下降。其实，这只是一种数学上的推论，现实中房价的高低还取决于供求关系。开发商不交土地出让金，房价不一定会随之下降，更不一定按比例下降。另外，把土地出让金改为税由业主交纳，必然降低开发商的投资门槛，导致开发商争抢土地，造成土地开发失控和土地资源的浪费。
因此，笔者认为，可以把现在对房屋、土地征收的房产税、城市房地产税、土地增值税、契税以及政府对开发商凭借政治权力征收的费如绿化费、防洪费、人防设施费等合并为不动产税。同时，考虑到房屋总是和土地相联系，为方便征收，也可以把城镇土地使用税列入不动产税，一起在保有阶段向业主征收。而土地出让金以及其他合理的收费，仍由开发商、建筑商或其他纳税人交纳。不动产税的税率不宜过高，如以不动产原值或评估值减去20％～30％后的余值为计税依据，现阶段全国可规定0．5％～2％的幅度比例税率，适用税率由省级人民政府确定，待条件成熟再实行超额累进税率。
如何避免买得起房用不起房
卢剑灵（作者系广东商学院财政与公共管理学院教授）
通过税制改革使房地产税制充分体现公平和效率
拟进行的房地产租税费制度改革，是按照明租、正税、清费的思路进行。明租，就是要通过法律明确规定各级政府出让国有土地使用权所收取的货币收入和实物收入为政府的地租收入，把目前对转让土地使用权采用一次性收取使用期内全部地租（现值）的方法，改为在实际使用期内按年向房地产业主收取地租。正税，就是要通过税制改革，使房地产税制充分体现公平和有效率。按照这一改革思路，一般认为应开征房地产税并以之取代现行的房产税和城市房地产税，取消土地增值税和城市土地使用税。征税范围仍应限定为土地和房屋。税负水平一般应保持在目前财产税的总体水平上。计税依据应根据房地产的评估价值确定，实行单一的从价税。房地产税的纳税人应确定为房屋的所有人和土地法定使用人。在房屋所有权人未能明确或所有权人不在国内时，可规定房屋使用人为纳税人。为保证人们基本住房的需要，该税可规定有限的减免税条款，原则上对人们拥有的自住房的一定价值予以免税，超过免税价值部分，可采取超额累进方式予以征税。对属于国有的房地产，用于公共事务或从事非营利活动的，应予以免税；用于营利活动的应依法征税。房地产税减免采用申报方式，凡符合条件享受减免税的纳税人必须在规定的期限内向主管税务机关申请，提交相关证明，经税务机关审查后予以确认。清费，就是要从清理、归口、规范、严查四个方面入手，加大对各级政府部门财产收费行为的管理。根据政府管理职能责任和公共财政要求，对符合政府收费原则，体现市场交易规则，不存在税费重复征收的项目应予以保留，对明显属于地租性质的收费（或收取实物）项目，应归并在地租之中，除此之外的其他收费项目必须废除。
有利于降低房价，使更多的人买得起房子
通过以上的租税费改革，将使我国的房地产利益分配进一步走向规范，但同时也在一定程度上对房地产交易和保有产生相应的影响。一是由于对国有土地出让金采用按年收取地租、对房地产交易取消土地增值税和进一步规范政府收费行为，将有利于降低房地产销售价格，使更多的人买得起房子，对改善人们的居住环境和提高生活质素具有现实意义；二是新房地产税由于采用按房地产的评估价值征税，因此，同一房地产实际缴纳的税金，将随着房地产价值的升降而变化。在房地产价值不断升值的情况下，即使纳税人的收入状况不变，其税收负担也将相应地加重；三是在实行房地产税减免申报制的情况下，纳税人必须在法定期间内向税务机关提供相关的资料，并经税务机关同意才能享受减免税，这也将在一定程度上增加纳税成本；四是在实行土地出让年租制下，房地产业主每年将要向政府交纳地租。这样一来，虽然购房时房价相对下降，但每年的费用负担却在加重。
应对购买和占有房地产行为的经济性进行重新评估
针对新房地产税制可能引起的税收效应，人们应对购买和占有房地产行为的可行性和经济性进行重新评估。在购房时，应充分考虑在房产保有阶段将要承担的租税负担，以避免出现买得起房却用不起房的情况；要及时处理闲置的房地产，以减轻房地产租税负担；另外，由于单位面积房地产税的增减一般与其价值有关，因此若要减轻房地产税负担，可通过置换房产，相对降低房地产的价值来实现。
房地产税改革是一项“系统工程”
刘以宾（作者系交通银行武汉分行高级经济师）
有作者在评论“房贷新政”时如是说：与去年出台的种种调控房地产发展的手段不一样，这一与2005年春天同步而来的房贷新政，在“降落”市场之前，没有任何可预见的征兆，但它们在市场的遭遇却是惊人地相似——银行与投资人反应平淡，舆论却烽烟四起。这两年，诸多调控房地产发展的手段之所以收效甚微，绕不开“头痛医头，脚痛医脚”的怪圈，很大程度上是因为单兵突进。笔者担心：开征物业税会不会又是一种“单兵突进”？
从众说纷纭的观点中，无意间发现一个说法：“开征物业税是一项系统工程”。此说看似很不起眼，或因为它是人所共知的道理而显得缺乏新颖性，但用在物业税问题上真可谓一语中的、入木三分。“系统工程”是一门统筹全局、综合协调地研究系统的科学技术，是系统开发、设计、实施和运用的工程技术。据说在系统工程中不仅要运用“运筹学”，还要运用“系统”自身的规律性学问。假如说这里指的主要是“自然科学”，那么，开征物业税以及对整个房地产市场的综合治理，则是一项异常复杂的“社会系统工程”
笔者以为，要把房地产税改革作为一项“系统工程”来做，政府起码要增强以下三个方面的能力：
一是统筹改革目标并纳入“系统”的能力。一项改革，也许会有多种目的，但不应是有权参与决策的人各怀目的，而应是在“出于公心”、认真算计效率与公平的关系的基础上进行统筹协调，并纳入改革目标取向的“系统”之中。鉴于现行政府运作制度，要达到此境界相当困难。例如，“房贷新政”已经实施，但究竟让谁受益却一直在争吵之中。房地产税改革同样也有一个“谁受益”的问题。有学者指出：物业税尚未出台，开发商已开始利用税收改革利空消息大肆炒作，一些工薪阶层人士由于不了解房地产税的性质，也参与炒作，这是非常令人可怕的现象。开征房地产税的主要目的是抑制房地产市场过热，但如果开发商仍然能够从房地产市场牟取暴利，那么就意味着承包商、消费者乃至政府的利益受到了损害。假如今后的事实果真如此，政府只能回头反思自己的“系统”思考能力和统筹兼顾能力。
二是政府统筹协调部门价值取向和行为的能力。政出多门、互相掣肘、政策打架现象早已为整个社会所诟病，由此不仅导致政府效率低下、很多急迫的社会问题久拖不决，而且也给权力腐败和商人投机增添了很多机会。比较典型的是药价虚高、医疗腐败，这一现象的症结所在以及对大众利益的严重损害几乎人人心知肚明，但就是迟迟无法解决。究其原因，不仅与部门利益有关，与不同部门价值取向的严重偏差有关，也与政府缺乏对部门的统筹协调能力有关。这种现状不改变，房地产税的改革同样有陷入尴尬和困境的危险。
三是处理好“双轨”的能力。按说，一项制度框架从形成之日起便不再作根本的改变而仅仅进行适时调整完善，最易体现“系统”的原则。问题是，“双轨”是重大改革过程中不可避免的现象和过程。房地产税改革，即面临着如何处理好“双轨”、如何实践“系统”原则的考验。例如，房屋保有者和新购房者必将形成在缴税方式、缴税负担上的“双轨制”，如何体现公平，其中的操作难度、成本极大。既然住房已经成为一种商品，随着人口流动加剧和城际开放度的加大，房地产市场必然成为全国范围内无边界的统一市场。从这个意义上说，下一步试点和非试点地区是否也会形成一种“双轨制”并导致更严重的投机、炒作和不公平？这将真正考验政府的智慧。
只要购房人预期地价、房价将会持续上涨，则物业税所带来的成本将会被房价上涨带来的收益所抵消，尤其是对于那些快进快出的投机者来说，这笔成本几乎不用考虑
不可高估遏制投机的作用
卓刚（作者系广州大学建筑与城市规划学院副教授）
前些年银行的金融政策向个人房贷倾斜的时候，购房者的需求在金融杠杆的作用下被放大了；这些年外资大量涌入楼市，投机者更加不顾一切。有迹象表明，中国房地产市场中，购房的投机行为有明显增长的趋势。
外资投机性进入楼市是我国房地产投机行为的主流
2004年中国楼市达到近年来最虚假的繁荣，吸引了不少投机性的炒房者。一些公寓或商铺换手率奇高，一年之内有的居然被转让了5次。据有关部门的统计显示，在这些投机炒房者中，相当一部分人靠的是银行贷款，采取一种以贷养贷的投资模式同时运作多处物业，风险系数极高，假如一个环节出现问题，就会引发很大的还贷风险。从炒房资金的性质来看，内资投机性购房所占的比例不高，令人担心的是外资投机性进入房地产的现象。
近年来，在人民币的升值期望、国内房地产市场相关政策进一步放开以及东南亚地区经济复苏缓慢等因素的刺激下，外资大量涌进上海等地的房地产市场。在长三角一些房价上涨较快的城市到处都可以看到外资的影子，且有逐渐从沿海蔓延到内地的趋势。在一些沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。有的外资从表面看是从事贸易活动或直接投资，但实际上是用来购买人民币资产或者房地产，进行投机。正是由于这些投资投机于房地产而造成房屋闲置，房屋利用率降低，空置率大幅上升，楼价飞涨。
物业税对以投机为目的进入我国楼市的外资少有约束力
人行上海分行根据数据模型分析，在上海市场，外汇资金的流入对房地产市场的综合影响力在五年的时间里高速增长，在房地产市场，30％左右的境外资金份额影响力达到84％。外资在上海房地产的流动已经涉及了房地产消费环节、中介环节以及开发环节等。显然，物业税只能在一定范围内遏制房地产投机行为，也就是说对投机性的内资有一定的约束力。在外资管理有较大漏洞和中外资银行实行不同的管理标准的情况下，对以投机为目的进入我国楼市的外资则少有约束力。
理顺中央与地方财税关系有利于遏制房地产投机行为
有不少人认为，我国房地产交易和占有环节税赋偏轻，刺激了房地产投机行为，因此认为，物业税能降低投机行为，平抑价格。而我认为，采取征收物业税的办法后，物业税收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税－多提供公共服务－财产增值－税源增加”的良性循环机制，从而使一些地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式——现在确有个别地方政府操纵土地价格，为抬高土地价格推波助澜。从表面上看，国家开征物业税首要的政策动机是平抑房价，但我认为理顺中央与地方的财税关系才是开征物业税的主要目的，是从根本上有效遏制房地产投机行为的关键。
有效遏制房地产投机行为必须有整套措施
近期政府政策的一个转向就是从抑制房地产投资、供给，转向抑制房地产需求。从理论上看税收可以抑制需求，实际上，由于对普通消费者而言，房屋的需求弹性很低。物业税开征后，如果没有其他措施跟进，房价未必会随之大幅下调。由于消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额大致相等，因此物业税的开征，并不意味着购房总成本的下降，而消费者由房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。对地产公司而言，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润。由于土地出让金、土地转让税以及房产税将由购房者而非地产商承担，地产商的现金流将大为提高，地产商的资本性投资减少。地产商不可能将房价一步降到位，还将通过加强房产的营销，提升房产附加价值等方式维持房价，而减少的这部分成本既有可能体现在房价的下调，也有可能成为营销费用甚至成为其更加超额的利润。希望中央政府进一步出台配套措施，加强对房地产市场的管理，打击垄断市场、哄抬价格和投机购房的现象。
笔者认为：如果在政策设计时疏于考虑政策的完整性，开征物业税只能增加自住业主的居住成本，未必能收到遏制房地产投机的效果。以遏制房地产投机为名义的政策，到头来有可能仅仅增加了政府的税收。当然，增加财政收入也未尝不可以成为开征物业税的理由。
名词解释
不动产税：针对地面建筑物及附着物征收的税收，与新房地产税概念大致一致。不动产税的税种包括，针对房产的评估价值征收的房产税和针对房产出租收入的税收。它是物业税和房地产税的总和。
物业税：不动产税中的一种。是开发商建房时缴纳的一部分税，实行新的房地产税后，改由购房者在购买房屋后按年缴。（编辑：李旭波）
作者：南方日报
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