日前，建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订和完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

　　这个新合同范本对于开发商的要求更加严格了，但是也应看到，这种修订，对于资质好有实力的开发商来说并不算为难，而对于资质差的没有实力的开发商却是不小的打击，因为消费者的法律意识提高后，用新合同范本来保护自己的权益，势必是对开发商的一种考验，实力薄弱的企业能否禁得住？是否敢于使用这一新的合同范本？本文具体说明新合同范本内容在哪些方面更多地约束了开发商的行为，以更好地维护购房人的利益。

　　———编者

　　新的《商品房买卖合同示范文本》对旧的《商品房购销合同示范文本》进行更改与修订，目的在于进一步规范商品房买卖行为，从而更有力地维护交易双方的公开、公平、公正的地位，使交易行为更为便于监管，这一措施对于交易双方的影响是较大的。

　　对于购房者来讲，新合同范本在一定程度上摒除掉了一些非法交易行为发生的机会，维护了购房人的利益；而对于开发商来说影响更大，新合同范本主要是对于其自身的监管力度更强了，新增内容对开发商资格审定的条件增多，也对产品的质量要求细化了。总的说来，对于开发商的要求更加严格了，但是也应看到，这种修订，对于资质好有实力的开发商来说并不算为难，而对于资质差的没有实力的开发商却是不小的打击，因为消费者的法律意识提高后，用新合同范本来保护自己的权益，势必是对开发商的一种考验，实力薄弱的企业能否禁得住？是否敢于使用这一新的合同范本？

　　-房地产项目准售的限定更严格

　　原合同范本对于项目准售的限定不明确，规定的条款中大多数文字是用于描述商品房的基本情况，而准售的条件加杂其中。新的合同范本，首先醒目提出：第一条，商品房建设依据和第二条商品房销售依据，第三条才是买房人所购商品房的基本情况。

　　原合同范本中只要求填写土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、工程建设规划许可证号，而新合同范本中则要求写出土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地权转让批准文件号、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号。

　　可见，新合同范本从格式上就先突出了对“五证”的要求，没有五证的项目，没法使用这个合同范本，在消费者维权方面，新合同范本就进步多了。

　　-面积差异和设计变更

　　处理标准更明确了

　　由于面积缩水，设计变更引起的纠纷，近年来是越来越多，所以原合同范本和新合同范本中都有关于面积差异的处理和设计变更处理的条款，所不同的是新的合同范本在处理的规定上标准更加明确了。

　　比如在交房面积上产生差异，双方按合同提供的可选方式进行处理。

　　原合同范本的原文：

　　该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积差别不超过暂测面积±＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿%(不包括±＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿%)时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±＿＿＿＿＿＿＿＿＿%(不包括±＿＿＿＿＿＿＿＿%)，甲乙双方同意按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿种方式处理。

　　1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。

　　2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

　　3.双方自行约定。

　　比较新合同范本的原文：

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式进行处理：

　　1.双方自行约定。

　　2.双方同意按以下原则处理。

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　面积误差比＝——————————————————×100%

　　合同约定面积

　　可见，面积差异不能大于3%，比原合同要明确了。原合同范本中就没有规定具体的标准，所以在实践当中，很多开发商与买房人约定的有不超过4%的，也有不超过5%的。新合同范本给这种误差的余地缩小了很多。

　　另外，设计变更要提前通知买房人，在原合同范本中对提前的期限没有明确规定，而新的合同范本中则明确规定不超过10天。

　　-补充条款的余地增加了

　　新的合同范本，在每一条款中都留有空白行，供双方自行约定或补充约定，这在格式上醒目地提醒消费者可以与开发商在合同签订之前，有权就每一条进行磋商和讨价还价，这对于开发商来说，必然增加了谈判的难度，对售销人员的素质和耐性无疑也是一个不小的考验。

　　-产权登记约定更加可行了

　　产权问题是商品买卖中的一个大问题，引来的纠纷也不少，很多商品房售出后迟迟办不下产权证，所以在新旧合同范本中都有关于产权登记的条款。因为商品房买卖合同虽具有法律效力，但我国房地产产权管理采用的是登记制度，未经登记的商品房买卖是不受法律保护的，所以开发经营单位出售商品房后，应在当事人签约之日起30日内持商品房预售合同到房地产管理部门办理合同登记备案手续，未经办理登记的商品房屋买卖无效。

　　原合同文本中第十九条规定：

　　乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿%赔偿乙方损失。

　　按原合同规定办理产权登记是由乙方办理，而由甲方协助，这对于乙方来说，有些勉为其难，不仅如此，一旦没有如期办理登记，只有一种解决方案，即退房。任何一个乙方也不会愿意在经历周折之后再退房。

　　经过修改的新的合同文本规定的方案就比较可行。比如它规定：

　　出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿项处理：

　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿%赔偿买受人损失。

　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿%向买受人支付违约金。

　　3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　可见新合同文本中，规定办理登记是由甲方负责，而且提供多个可选的处理方案，这样就使开发商操作起来顺当多了，对于消费者来说也更容易接受了。

　　-购房者要提高谈判水平

　　当然新的合同文本也不是无懈可击的，而且随着市场环境的改善，购房者谈判水平的增强，新合同范本的内容还会有增改。比如按照国际惯例，为保证开发商将购房款用于建设所购项目，防止开发商将购房款挪作他用，而不能保证购房者所购房屋按期交付使用，开发商在办理商品房预售之前，应与金融机构签订预售款监管协议，所以除了“五证”之外，还应有一个与金融机构的预售款监管协议。(文／《地产界》郑华)

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