关注房改房

　　初冬的暖阳已经在提示我们，又快到一年的年底了，年底，也是一家人一年应该收获的时节。近期许多读者向我们咨询，如果想把自己现住的公房购买下来，是今年买划算还是明年买划算。

　　本期我们就读者关心的房价和面积这两个房改房购买当中的有关问题，请相关部门做了解答。我们还将继续和读者一起，关注房改房，关注房改房的相关政策。

　　———编者

　　-读者来信

　　编辑：您好！

　　公房出售优惠期是否会延长？如果公房的成本价从1485元／平方米上调到1640元／平方米，个人按照房改政策购买，其所花费的成本将会增加多少？如果晚买，将购房款存入银行，从中获得利息，这两者哪个更划算？

　　读者雷明松

　　针对目前全市仍有相当多的居民徘徊于“买与不买”的问题，《北京房地产》杂志的报道中举一实例进行对比。

　　-购买房改房成本价如何计算

　　例如：甲某和其爱人均是某单位的职工，甲某1978年参加工作，其爱人1980年参加工作，该单位在1988年为职工建立了住房公积金。他们目前所住的房子是1983年竣工的，其建筑面积为60平方米，阳台的建筑面积为5平方米，且为封闭式阳台。

　　根据文件规定，房改房的成本价计算公式：购房款＝［(成本价-标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄和)×（1＋调节因素之和)×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数)＋装修设备价］×（1-已竣工年限×2%)-负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积)。

　　1.如果甲某今年按1485元／平方米的成本价购买这套建筑面积为60平方米的住房，则购房款＝［(1485-1396×0.90%×19)×（1＋0%)×（55＋5×0.7)＋0〗(1-17×2%)＝48119元。

　　注：1)根据有关规定，从2000年起取消现住房折扣率，所以计算公式中负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积)计为0；

　　2)1396(1485×94%)元为标准价高限；

　　3)年工龄折扣率为0.9%；

　　4)夫妻工龄和为19年(应为建立公积金之前)；

　　5)调节因素之和我们可假定为0(调节因素由各单位根据实际情况进行调节)；

　　6)封闭阳台系数为0.7(未封闭阳台的系数为0.5)；

　　7)装修设备价设为0；

　　8)年折旧率按照2%来计算；

　　9)房屋的竣工年限为17年。

　　2.如果甲某明年按照1640元／平方米的成本价购买现住房，则购房款＝［(1640-1542×0.9%×19)×（55＋5×0.7)］×（1-18×2%)＝51529元。

　　其中应注意的是：

　　1)标准价高限为1640×94%＝1542元；

　　2)房屋竣工年限为18年；

　　3)其它因素与上述相同。

　　3.通过上述计算可以看出，两者的差额为：51529-48119＝3410元。

　　-早买房比晚买房要划算

　　假设一个工龄更长点的例子，如果甲某夫妻二人建立公积金之前的工龄和为40年，现住房屋是1980年建成的，建筑面积是60平方米，阳台面积为5平方米，上述条件同上，那么按上述的公式计算结果为：如果今年购买的话，则房价款为34483元，如果明年购买的话，则需花费36810元，综上，两者相差2327元。也就是说，晚买房比早买房要多支出两千多元钱。

　　-存钱不如买房

　　但是，如果晚买房，还可以把钱存入银行以获得利息。假设按照5万元购房款来计算；银行一年期固定存款利率为2.25%，我们可以做一计算，扣减掉利息税，则存满一年利息总计也不会超过1000元，再加上每月还要交付的房屋租金。显而易见，不足以弥补几千元的差价款，这几千元虽然不是个大数目，但是对于一般工薪阶层来说也不是个小数，由此可见，早买房还是更合算一些。

　　此外，目前我们的社会消费观念正逐步同国际接轨，即由积累型消费向信用型消费转变，未来几年职工的稳定性收入占总收入的比重将上升，人们的消费结构将会进一步转向以改善条件、提高质量为重点的居住性消费中去。因此，目前有条件的人若能早点把公房买下来，不仅仅现在可以“便宜点买下住房”，更重要的是可为今后自己产权房的“自由进出”留有余地。（文／方玮）

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