今年个人已成为商品住宅的购买主体

　　9月23日，全国房地产市场第二个重要会议在济南召开，宋春华副部长在会上谈到当前全国房地产市场形势时说，房地产市场的快速发展，有效地连接起生产与消费两大环节，使我国住宅及房地产业出现了新的局面，呈现出良好的发展势头。

　　一是房地产开发继续保持稳定增长。据国家统计局快报资料，今年1—8月，全国完成开发投资比上年同期增长24.3%，其中商品住宅完成开发投资增长29%；商品房施工面积增长12.8%，其中商品住宅施工面积增长16.8%；商品房新开工面积增长32.3%，其中商品住宅新开工面积增长33.3%；商品房竣工面积增长21.7%，其中商品房住宅竣工面积增长25.7%。

　　二是商品房销售继续保持旺盛。今年1—8月，商品房销售面积比上年同期增长40.1%，销售额增长42.8%，其中商品住宅销售面积增长43.4%，销售额增长48.8%。销售面积总体上大于竣工面积，市场消化前几年空置房的能力有所增强。

　　三是个人成为商品住宅的购买主体。今年1—8月，商品住宅销售面积中，销售给个人的占89.4%，比上年同期提高了7.7个百分点。

　　四是存量市场与增量市场联动的格局初步形成，存量房交易量明显放大。广州去年增量房与存量房买卖之比为13：1，今年为6：1；浙江宁波市、江苏南通市、吉林省吉林市、上海市长宁区等市(区)存量房买卖已超过增量，打破了长期以来，存量市场冷清沉闷的局面而日趋活跃。存量房交易的增加非但没有造成增量房市场的萎缩，反而通过置换实现了存量与增量的联动，从而带动了增量房市场的增长。

　　房地产市场存在“五大”亟待解决的难题

　　宋春华副部长分析说，近几年房地产市场工作进展是好的，市场交易规模不断扩大，个人住房消费有了实质性启动，各项政策的突破力度也比预计的要大。但也存在着一些亟待解决的问题：

　　一是商品房销售环节管理薄弱，虚假广告、短斤缺两、质量纠纷、合同纠纷等问题尚未得到根本性解决。二是存量住房交易市场的潜力尚未充分发挥。目前仍有相当一部分省、市尚未制定相应的操作措施，35个大城市中有近1／3尚未开放；有些城市虽已开放市场，效果不明显，市场成交量不大。三是房屋租赁市场发育明显滞后，管理不到位。由于房屋租赁税负重等原因，制约了房屋租赁市场的发育，也导致了“隐性”租赁市场出现。目前一些大中城市房屋租赁登记备案率不足30%。大量“隐性”租赁市场的存在，既规避了管理部门的管理、减少了国家的税收收入，又为非法租赁房屋提供了条件，形成了社会不安定因素。四是房地产中介服务有待进一步发育。中介服务行业存在大量不规范的行为，特别是房地产经纪、咨询行业信誉很差，不能适应个人成为购房主体的市场需求。五是行政管理工作还不能适应形势发展的需要。有的城市在办理交易、权属登记工作中，程序复杂、环节多；有的城市管理收费明显偏高，加重了群众入市负担；有的超出法律规定，在办理交易中将非行政管理项目列入强制性程序。这里既有体制和机制陈旧的问题，也有管理疏漏的问题，更有认识和观念上的问题，部分管理部门没有摆正工作立足点，过多考虑自身利益，必须看到这些问题的严重性，认真及时地加以解决。

　　公房上市应取消原产权单位同意的前置条件

　　据一项调查反映，居民上市换购住房，更加看重“内部换功能，外部换环境”。因此，没有住房产品上的创新，居民通过交易市场实现住房消费升级换代的需求也就无法实现。为此，宋春华副部长要求各地应当从本地实际出发，抓住当前制约存量交易市场开放的主要问题，尽快完善各项配套政策，狠抓落实。应尽可能地减少入市审批，除原公房出售合同另有约定外，应取消经原产权单位同意的前置条件；实事求是地处理好收益分配问题，降低入市门槛，尚未制定标定地价的城市，可以考虑按成交价的一定比例或其他适当方式收取出让金，以简化操作；开辟房屋置换等渠道，方便群众入市；推动住宅产业现代化，改善住宅供应，鼓励产品创新。

　　房屋租赁市场应从“地下”走到“地上”

　　目前我国城镇每年新增人口955万人，其中相当数量居民不具备即时购买住房的能力；每年有269万对新婚夫妇，其中相当数量的新家庭也需要先租赁住房；大量流动人口(1998年办理暂住证的有4000多万人)需要在城镇租住房屋；大中专学校扩招后，约有30万学生要解决宿舍问题。仅上述几个方面就已构成了一个巨大的房屋租赁需求群体。另一方面是开辟新的投资渠道，带动住房建设发展。这几年，尽管我国几经下调存款利率，但人们仍然热衷于银行储蓄，一个重要原因是城镇居民投资渠道不畅。进一步开放住房租赁市场，让业主能有可靠收益，将为城镇居民和社会机构提供新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会散资分流到住宅建设领域，从而带动住房投资的持续增长。

　　宋春华说，当前培育房屋租赁市场突出的问题是如何合理税负，保证租赁业合理的投资回报以及规范市场。目前，建设部经与财政部、国家税务总局反复磋商，三部门已就调整住宅租赁税收政策达成一致意见，并上报国务院。

　　税收调整政策出台后，各地要以此为契机，下功夫抓好租赁市场的启动。重点做好以下几项工作：一是主动协调财税部门，使中央政策更具操作性，并认真贯彻执行。二是推行指导租金制度。在研究税收政策过程中，相关部门都有一个共识，就是政府有必要定期公布指导租金。房屋租赁指导租金应该是以市场租金为依据，通过测算后，由政府提出并公布不同地段、结构、用途出租房屋的阶段性租金。目前深圳已有比较成熟的做法。它的作用在于，既可为税费的计征提供合理的价格标准，又能通过指导租金来引导市场价格，确保房屋租赁市场的良性发展，使房屋租赁从“地下”走到“地上”。三是各地要认真研究适合本地实际的房屋租赁协管机制，主动与公安、税务、工商、计生等部门协调，通过有关部门信息共享，密切衔接，采取联合办公、相互把关等措施，形成合力，齐抓共管。

　　建设部拟降低交易和权属登记收费

　　宋春华副部长在谈到降低收费这一问题时说，过去交易及产权管理收费标准全国没有统一过，各地由省财政、物价部门批准执行，差异较大，总体上在0.5%—2.5%之间(成交量大、价位高的城市相对低些；成交量小、价位低的城市相对高些)，总体还是比较高的。

　　宋春华说，这次建设部拟对房地产交易和房屋权属登记收费进行适当统一，总体要求是降低标准，归并费种。基本思路是：原则上按套或按面积收费，改变按价值量取费的做法；收费标准要按简化程序后的工作量，合理确定。与国家计委初步议定的收费项目为：房地产交易手续费和房地产登记费(包括房屋产权登记费、房屋租赁备案登记费和房地产抵押登记费)，其余收费项目一律取消，具体的收费标准，经部里测算后由计委确定。新的收费标准出台后，各地必须认真执行，不得以任何理由拖延或变相收费。

　　中介服务可以增加“置业担保”等品种

　　宋春华说，传统的中介服务行业亟须进一步拓展与外延，从内容上看已不仅仅局限于单一的房地产咨询、评估、经纪等领域，其服务应面向住房消费的各个领域，如房屋置换、置业担保、房屋银行、装饰、装修、住区绿化等，甚至延伸到社区服务，而且市场越是发育这种消费服务越是带有全方位、全过程的要求。

　　关于置业担保问题，建设部与中国人民银行下发了规范性文件后，各地正在积极试行，但必须规范运作，需要强调以下几点：一是住房置业担保必须坚持自愿原则。担保公司不得强制要求商业银行接受住房置业担保，不得干预银行的正常信贷经营活动；任何单位和个人也不得强制要求担保公司提供住房置业担保。二是担保公司必须是独立的主体，并且真正具备担保能力。银行、公积金管理中心等贷款人不得在公司持股，不能出现自己给自己作担保，否则置业担保方式就失去了其应有的功能；公司设立必须达到规定的实有资本数额(不少于1000万元人民币)，担保贷款余额要严格控制在其实有资本的30倍以内，超出的，应当追加实有资本。三是担保公司资金运用应当遵循稳健、安全的原则，不能从事风险性投资，不得经营财政信用业务、金融业务等业务及提供其他担保，并应按公司章程规定的比例从营业收入中提取担保风险基金，专户存储，作为公司清算时对其所担保债务的清偿。四是担保公司可开展多种经营，置业担保应当与吞吐、置换、经纪等经营业务相结合，通过多种经营，实现资产的保值增值，进一步提高担保能力。另外，要增加服务品种、提高服务质量。针对目前老百姓对银行业务流程了解不多，贷款手续比较复杂，专业性比较强等问题，担保公司完全可以提供代办贷款手续服务。各地在试点实践中还可以就新情况、新问题不断加以研究、改进，以便进一步完善相应规定。

　　加入WTO，商品房将不再分内销和外销

　　宋春华说，面对经济全球化趋势，我们要研究加入WTO后的房地产业的政策取向。

　　宋春华分析说，WTO的基本原则主要有三条：一是非歧视性原则，即国民待遇原则，二是透明性原则，三是市场准入原则。为了客观分析加入WTO后对我国房地产业的影响，提出应对策略，今年初建设部专门委托有关专家开展了专题研究。当前我们重点应就以下几个方面工作做好应对准备。

　　首先，要研究建立内外统一的房地产市场，考虑内外销商品房并轨。目前各地对商品房销售一般都有内销、外销之分，这是两个具有过渡性的交易通道，反映了计划经济体制向市场经济体制转换阶段的特征。这种阶段性的制度与WTO所要求的国民待遇原则是不相符合的。因此要抓紧研究从土地供应、土地使用权转让价格、销售对象等方面归并内销房与外销房，实行内外销房的统一市场。

　　其次，我们要利用WTO提供的市场准入条款和国际惯例合理保护和规范国内幼稚行业。比如房地产中介服务行业，目前在我国总体上属于幼稚行业，加入WTO后，可能会受到较大冲击。因此，加快培育国内中介服务市场，不仅是现阶段我国房地产市场发展的客观需要，也是我们充分利用市场准入条款规定，提高国内中介机构竞争能力，逐步与国外市场接轨的需要。

　　第三，要清理现行政策法规，修改或撤销对外国人歧视性的条款，如对某些项目限制设立外商独资企业等规定，都需要加以调整。要不断完善我们的各项法律法规，并使之公开化、透明化，做到依法行政，防止“暗箱”操作，创造条件保证市场信息畅通。

　　第四，要研究如何利用WTO的规则，更好地利用好两种资源，开拓两个市场的问题。

　　产权登记发证只能由一个部门核发

　　经过前几年的努力，产权登记发证秩序总体上走上了规范轨道。但最近个别地方违反属地化管理原则和一个城市只能有一个发证主体的规定，强行要求由政府内设的机关事务管理机构负责发证，这是错误的，必须及时纠正，否则就会搞乱刚刚建立起来的产权发证的秩序。房地产交易市场必须是统一开放的市场，规范的房屋权属管理则是保障房地产市场有序运行的基础。如果一个城市由多个机关分割进行房屋权属登记发证工作，正常的房屋权属登记发证秩序将出现混乱，从而难以保证同一城市内房屋权属档案资料的完整性、统一性和权威性，给产权人进行房屋买卖、租赁、抵押等交易活动带来诸多不便，不利于从根本上保护房地产权利人的合法权益，也给一部分人在住房领域进行违法违纪活动留下管理上的漏洞。因此，坚持房屋权属登记属地化管理，坚持一个市、县由一个部门核发房屋所有权证书，这既是依法行政的问题，也是搞好房屋所有权证登记发证，培育和规范房地产市场，推动住房制度改革不断深化的重要保证。(文／本报记者徐曼)

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