随着住房管理制度改革的不断深化，商品化住房和商品化住房管理逐步取代了计划经济的住房分配和住房管理，物业公司替代了原来的房管职能部门，成了住房管理的主体。于是在这一领域，物业公司自然成了矛盾和纠纷的主体。

　　前几年，炒物业公司“鱿鱼”，追讨房屋维修基金等把物业公司推上被告席的纠纷大量出现，而时下一些物业公司因收不到物业管理费和租金而引发的纠纷却日渐其多，一原告多被告的集体诉讼屡见不鲜，案件数量呈明显上升趋势。

　　物业公司有苦衷

　　上海市长桥罗秀地区的商品房主要是用来安置动迁居民的，房型设计都很一般，物业管理费的收费标准也不高。然而业主和公房租赁户拖欠或者拒付物业管理费和租金的现象却相当普遍。上百家的欠款户，有的几百元，有的数千元，这一拖几年的数十万元欠款着实让接手管理的“申大”、“龙鑫”等物业公司焦头烂额。由于几经催讨无果，还发生了数起程度不同的摩擦事件，物业公司在百般无奈之下只好把所有欠款户告上了法庭。在主张给付本金的同时，还提出要处以一定数额的违约金。

　　另一家“集伟”物业公司的老总感叹地说，他的公司所管理的两幢30层的高楼是相当气派的公寓，业主们对物业管理的期望要求很高。虽然物业管理费相对来说确实不低，达到每平方米2至3元，但由于住户不多，收取的管理费绝对数并不多，而现代化的物业管理从门卫、园艺、水电、泥木到清洁工一应俱全，物业管理的成本很高，物业公司相当一段时间里是负债经营。业主们不断地抱怨，这样高的物业管理费比租房子住还要贵，真是买房不如租房。于是一些有想法的业主就有意无意地与物业公司搞“冲突”，以各种借口拖欠或者拒付物业管理费。

　　无独有偶，还有一家“福凯”物业公司也走过了一个亏—盈—亏的悲喜路程。随着入住的业主不断增多，公司负债经营的情况逐渐好转。如今他们管理的小区业主已全部入住，公司不但实现了扭亏为盈，而且每平方米物业管理费的单价逐年在下降，本来公司与业主之间的矛盾已有所缓和。谁知，物价部门对物业管理的收费突然来了个限价，物业管理费一下子打了个对折，这对广大业主无疑是个福音，但对物业公司却是个沉重的打击。公司在管理水平基本持平的情况下尽量降低管理成本，增收节支。但是业主对物业公司的苦衷并不理解，他们的逻辑推理是降低成本必然导致降低质量，增收节支必然是肥了自己瘦了别人。纠纷一起，对物业公司施加压力最有效的办法就是拒付物业管理费！

　　在物业公司方面看来，大多数业主或者房屋租赁人拖付拒付物业管理费的冠冕堂皇的理由只有一个，就是指责物业公司管理不到位。作为物业公司，受到这种指责觉得很冤。因为现在的物业管理绝对是商品化、市场化的，任何商品都要受价值规律的制约。接受服务的一方总希望价廉物美，提供服务的一方主观上也希望宾至如归，两者的接合点应该是物有所值。然而现实情况是，有关部门的收费标准出台了，管理标准却没有细化，使人无所适从，难以操作。虽说物业公司与业主之间可以通过合同的形式确定具体管理标准，但毕竟没有一个参照系，双方在理解上很难达到一致，在发生纠纷后较难达到统一。有关业内人士指出，物业管理的收费如果能像宾馆饭店那样，有个星级标准，什么样的收费标准对应什么样的服务水准，遇到问题双方“对号入座”，那么此类纠纷就会大大减少，即使发生纠纷解决起来也容易得多。

　　实际上，虽然物业公司的观点大同小异，然而被告对纠纷产生的原因却各有说法。

　　入住业主有说法

　　过错一：管理不善

　　被告张先生辩称，他所住的那幢楼曾遭过偷盗，物业公司对居民的反映无动于衷。防盗管理应该是物业管理的一项重要内容，除了应该有保安人员巡逻，安装防盗门也是一种普遍的做法，作为小区房屋的使用人提出每个门牌号安装一扇防盗门，这种要求并不过分。可物业公司不但不作为，还对居民自己安装防盗门横加干涉，真是岂有此理！

　　被告陈女士拖欠物业公司的租金一千二百余元已有两年了。庭审中，她指责原告所管理的小区环境不整洁，路灯、过道灯不亮无人管，闭路电视交了费却看不到，公用设施不到位。她所居住的房屋墙面、屋顶开裂渗水，多次报修得不到解决。物业管理属于服务性行业，住户好比是顾客。常言道“顾客是上帝”，然而现实情况是，物业公司该管的不管，随心所欲，超标准收费，他们倒像是“皇帝”了。相当一部分被告不肯付费的原因接近陈女士所说的情况，都是冲着物业管理的现状而来的。他们表示，物业管理费和租金是要付的，问题是物业公司收了钱要把工作做好。

　　过错二：造成业主意外损失

　　作为一种不动产，作为一种商品，如今的人们在考虑房屋使用价值的同时，更关注房屋的交换价值，一些业主在法庭上发表的答辩意见颇具代表性。被告李先生称，三年前他家因动迁被安置到长桥三村，买下了一套位于四楼的住房。本来周边的环境尚可，可后来物业公司不打招呼，在楼下又加造了一排平房，平房的屋顶与他所住的那幢楼毗连。从此，屋顶上尘土飞扬，屋顶下人声喧闹，住在四楼的感觉和底楼没啥两样。出了四楼的房价享受一楼的待遇，他不想在此长住下去了，打算卖掉现住房后重新买房。可现在这样的环境肯定会使他的住房大跌身价，物业公司应该承担赔偿责任。他为此多次与原告交涉都没有结果，他表示，在问题没得到妥善解决之前，原告想要收取物业管理费，没门儿！

　　过错三：物业公司只顾创收

　　作为中学教师的被告王先生在法庭上辩称，他所居住的小区保安人员工作极不认真负责，门卫、电子门形同虚设，小贩可以随意进小区乱吆喝做生意。物业公司为赚钱，在小区空地上另行搭建临时房出租给外来流动人员；一些业主买下商品房开办私人诊所，将住宅楼当作商务楼，进出人员繁杂，给小区的治安平添了一分忧虑。王先生强调，这不是危言耸听，客观上小区居民时不时有东西丢失。原告在收费上是高标准，在管理上是低水平，只要收费合理，他是愿意给付的。王先生这一说法确实得到了不少被告的赞同。

　　过错四：账目没有算清楚

　　为了三千余元的管理费，“明佳”公司将业主杨先生告上了法庭。杨先生在答辩时来个先声夺人，声称明明是原告先欠下了被告的钱，原告竟来了个恶人先告状。在具体阐述事实与理由时，杨先生说，他与原告的纠纷实际上是历史遗留问题。当初他买房时，曾向开发商预付了一笔物业管理费，应该说这笔钱还没有用完。后来开发商将物业管理移交给了本案原告，现在原告居然要重复收费。钱收得不明不白，作为业主当然不会答应。这种纠纷本来双方可以心平气和地坐下来，把账算清楚就得了，没想到竟然会闹上法庭。杨先生提出的另一个观点也很有意思，他说业主与物业公司在各方面应该是平等的，然而实际交往中，物业公司总是表现得有些盛气凌人。就拿本案来说，为什么物业管理费一定要预收半年甚至一年，而所谓的拖欠管理费不到半年时间就非得在法庭上见呢？

　　“丽锦”小区的几十户业主拒付物业管理费已有一年多了，结果被物业公司———“金集”公司告上法庭。物业公司方面称，众被告在长达两年多的时间里，仅交纳了6个月的物业管理费，致使原告负债经营，要想提高管理质量也不可能。而业主们却说，他们在缴纳了可观的物业管理费及“8年环卫费”后，却始终生活在脏、乱、差的环境中，保安脱岗离岗，甚至监守自盗，业主们缴纳的维修基金也被挪用了。为此业主们不但不愿再支付物业管理费，还要求物业公司把维修基金划到业主委员会的账号上，同时退出小区管理，他们打算另请高明。

　　法院审理有三难

　　物业管理费的欠费纠纷，法律关系很明确，事实调查和适用法律并不困难。然而法官在具体审理中却有三难。

　　第一难，难在驾驭庭审。这类纠纷开庭时，往往是一原告多被告，常常连旁听席上也坐满了被告方的亲友和邻居，法庭上情绪很容易对立。虽然开庭时宣布了法庭纪律，采取了一定的措施，但是仍然难以避免以下这种情况的发生：原告在阐述自己的观点时，稍有偏差便会招来嘘声四起，而被告在答辩反驳时，席下不时喝彩赞同。当然，对于严重干扰庭审秩序的当事人和旁听人员，法官不会无动于衷，是要将他们“请”出法庭的。

　　第二难，难在情与法的矛盾。原告的做法往往有过错，偏偏讨债没有错；被告的做法往往情有可原，却是于法无据。断案下判要讲事实、讲法律，可现实情况是，原被告双方都有道理，物业管理的收费标准和管理标准常常对不上号，缺乏统一的、可以参照的依据，判决适用的法律也太原则、太简单了。例如，一些物业公司原本是高收费高质量的管理，后来物业管理的收费受到了限制，为了减少亏本，公司只得减员减物，减来减去，管理质量必然下降，随之招来的便是业主的不满，最后往往就是拒付管理费直至闹上法庭。纠纷形成的过程大多如此，法官确实左右为难。

　　第三难，难在办案要讲个社会效果。这类诉讼的背后往往还会有多个官司，处理得不好，可能会形成讼累。你物业公司今天在管理费上赢了我，明天我众业主非得在其它的官司上赢你。法院考虑到原、被告今后还要长期接触下去，要想达到比较好的社会效果，目前最好的办法就是调解。可调解又不是做买卖，也要中规中矩，不能违反法律规范，法官们为此也煞费心思。

　　所幸的是，尽管庭上庭外诸多被告情绪都表现得相当激动，经过法院开庭审理，大多数当事人最终都表现得较为理智，体现了一种难能可贵的理解精神。一些被告自觉地履行了自己的义务，原告因此撤回了起诉；还有一些当事人在法院主持的调解下各自作出承诺，从而达成了调解协议。当然也有不少是判决结案的。如上述陈女士的那起纠纷，法院认为其辩解不能成为拒付租金的理由，最后依据民法通则的有关条款，判决被告如数支付租金，并偿付违约金五十余元。

　　就拖欠或者拒付物业管理费和租金本身而言，业主或使用人应该要有这样的法律意识，房屋的管理和使用是一种合同行为，双方的权利义务是由合同确定的，依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。物业公司有权依照合同和有关规定收取管理费用，由此形成的合同之债，作为债权人有权通过诉讼要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。拖欠或者拒付物业管理费和租金的做法有悖于法律，应当即时清偿。而事实上作为原告的物业公司在这类诉讼中几乎都胜诉了。

　　矛盾还会继续

　　应该看到，物业管理欠费纠纷的根源并没有因为物业公司的胜诉而消失，其中折射出来的问题还没有从根本上得到解决。事实上，法官在审理这类案件时内心也是矛盾的，准确下判确实不那么容易。

　　众所周知，物业管理的基本要求是，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。其具体内容为，对小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。民事活动的基本原则是自愿、公平、等价、有偿、诚实、信用。但是，仅有这些粗线条的规定是不足以防止、减少以及解决物业管理方面已经发生的各种纠纷的。可以肯定地说，物业管理方面的矛盾还会继续存在。作为物业管理公司应该树立“服务第一，业主至上”的观念，尽心尽职地履行合同确定的义务，尽可能地杜绝和减少纠纷的发生。即使发生纠纷后，也要慎用诉权，尽量在案外解决纠纷。作为业主或者房屋使用人也要正确地理解合同确定的权利义务，自觉地交付物业管理费。同时要善于使用自己的诉权，发生矛盾后完全可以通过业主委员会或者管理委员会向有关部门反映情况、投诉乃至向法院起诉。

　　需要达成共识的是，商品化的住房和商品化的住房管理是经济发展的必然，是一种社会进步。物业管理的现状与人们的期望值始终会存在差距，可以说永远是一对矛盾。这对于矛盾的双方是一种制约，是一种促进，未尝不是一件好事；对于深化住房管理制度的改革，也是一种必不可少的前提和有力的推动。(本报通讯员侯荣康 记者刘建)

【发表评论】【关闭窗口】