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http://finance.sina.com.cn 2000年09月13日 15:03 北京晨报
上周，一年一度的国贸秋季房展会热闹收场。据介绍，在为期4天的本届展会上，共成交住宅4151套，总成交额达到28.17亿元，创出了北京历次房展会的最高纪录。同时，7500平方米的展出规模和近15万人次的人流量都在北京历届专业性房展会中创造了纪录。本次展会充分展示了今年北京房地产市场的大好局面，高、中、低档商品房都有不俗的表现，其中每平方米4000元至7000元的住宅卖得最好，小户型更是供不应求。无论是普通住宅，还是别墅，在本次展会中都备受青睐。其中，今典花园2代小户型住宅4天就成交253套，成交额1.36亿元。而嘉润花园、凤凰城、太阳园、恋日家园、人济山庄、荣宁园、阳光100、世贸国际公寓、望京大西洋新城等项目也取得了比较好的销售业绩，维也纳森林、圆明园花园、京华学者之家等别墅项目也引起了人们的注目。 去年，随着回龙观文化居住区、天通苑、今日家园等经济适用房项目的建设和入住，北京许多商品房的开发和销售都感受到了不同程度的冲击。去年，许多商品房开发商都大呼：“狼来了”。从去年春季房展开始，天通苑、今日家园、通达花园、百环花园等经济适用房项目成为历届房展会上耀眼的明星。而在本次展会上，在参展的132个项目中，只有今日家园、电子城小区、田村北路小区等4个经济适用房项目到会，由于这类房大多不分楼层和朝向，统一以市政府制订的最高单价出售，好房在此前已基本被售出，因此在展会上的成交量都不大。而回龙观文化居住区、天通苑等曾经风光一时的经济适用房项目因为目前无房可卖而没有参展。北京市政府在今年初制订了再建600万平方米经济适用房的计划，但在百环花园等3个新项目今春相继开盘之后，近5个月来再没有新的经济适用房项目入市，使得经济适用房出现了青黄不接的局面。而与此同时，北京的诸多商品房项目却在大好的市场气候中新盘频开，在价格上完成了低开高走的过程，在品质上出现了一个大幅度的攀升。可以说，就在北京房地产市场持续升温的时候，商品房利用经济适用房青黄不接的当口，打了一个反击战。 价格差距减小品质档次拉大过去总是说经济适用房冲击了商品房，现在通过本次展会我们看到，今年商品房开始回过头来冲击经济适用房了。商品房对经济适用房的第一个冲击是在价格上第二个冲击是在品质上，或是说是在价格性能比方面。早在今年年初，不少业内人士就预测今年房价会有微降。到今年年中，果然发现许多地区的房价出现了比较大的下降。专家分析，今年北京一些项目的开盘价格偏低主要是由于项目的开发利润、开发费用、市政配套费用和利息成本下降造成的。当然，新开楼盘普遍采取低开高走策略也是一个重要原因。随着诸多经济因素的影响和需求量的上升，今年部分区域、部分楼盘的价格也出现了显著的上扬。 与此同时，北京经济适用房的价格仍然没有出现任何变化，在许多经济适用房的周边都出现了价位日趋接近的商品房，这些商品房虽然比它们还要贵几百元至上千元，也许仅仅还是数量有限的开盘价、起价，但它们的品质往往要占有较大的优势，可能绿化更好些，可能智能化更强一些，也可能仅仅比它们拥有了一个更完整的产权。由于银行贷款的支持，这个差距对许多人来讲，已经踮踮脚就可以够到了。 随着商品房供应量的大幅增加，客户的取向性更加明确，高品质楼盘被认可率相对集中。另外，供应竞争加剧带来了北京住宅产品品质的“突飞猛进”。新楼盘，特别是市场经验丰富的开发商所开发的项目，其项目的综合品质日益提高。如望京地区的大西洋新城就专门聘请了国际知名设计师进行全区规划，社区的配套设施齐全；10兆带宽的光缆接入小区。在展会上热销的D区更是在北京房市上率先推出高层板式住宅新概念，户型设计精致合理，每层两户享有两部电梯；板式结构能够作到户户通透，户户采光，从根本上避免了塔楼采光和通风差的问题。 另外，一些商品房虽然价格不断抬升，拉大了与经济适用房的价格差距，但是由于在品质方面已经明显强于经济适用房，所以依然能够得到人们的认可。由于看了太多的宣传和变化，对于北京人来讲，许多曾经不重要的如24小时热水、宽带上网等成为了购房中追求的目标，甚至成为了居住生活的“必要条件”。北京房价因楼盘档次不同而高低有别，“低价位楼盘未必热销；高价位楼盘未见不火”成为今年市场的一大特色。 投资置业者日渐增加外地购房人越来越多随着北京房地产市场的升温，中关村和“入世”两个要素的支撑，在以自己居住为主的购房队伍增加的同时，投资性购房行为也悄然增加。据日前中国消费者协会的一项统计表明，家庭月收入在8000元以上的消费者中已经有12.2%的人有意识地把商品房的购买作为一项投资手段。精品家园总经理蔡鸿岩认为，目前北京楼市投资收益最高可达70%。而且，房产投资相对于股市、债券的投资来说，更有风险小、收益稳定的特点。从近一期的一些媒体报道中可以知道，现在是购房置业的最佳时期。按照一般观念，低价格可能出现更高的投资价值。但是，价格的作用还体现在另一个方面—界定客户层次。所以，在许多人眼中，经济适用房大多不具投资价值，倒不是单单在于他们的地段和品质，更重要的是在于经济适用房的价格大大降低了这个项目的形象和居住人群的档次，这一点对将来的出租前景和价格是有很大影响的。所以，从投资置业的角度来讲，商品房有着很大的优势。随着以投资为目的的购房者的增加，商品房自然受到青睐。另外，北京因其城市的特殊性，住房市场需求具有其它城市所不可比拟的多样性和雄厚实力，越来越多的外籍、外省市的个人或企业在京购房置业，这些购房者受条件限制无法购买北京的经济适用房，他们是促热商品房市场的一个不可忽视的力量。据了解，目前外地购房者已经成为许多项目的主要客户构成群体之一，在许多项目中占到30%左右，在个别项目中甚至超过了50%。 扬长避短提升品质经济适用房任重道远一些业内专家指出，商品房市场的红火，是经济适用房平抑了房价、拉动了内需的结果。商品房虽然优势比较明显，但随着品质的提升和卖点的不断增加，其价格仍然不会出现过大的降幅。目前看来，经济适用房的发展仍然是我们建立住房供应体系的关键。日前中国消费者协会的一项显示，42.3%的购房人可承受的商品房最高总价为20万元，26.9%的购房人选择20万元至30万元，选择100万元以上的人只有5.9%。而在分期付款中，选择首付10万元以内的消费者最多。看来，对于许多北京市民来说，经济适用房还是解决居住困难的最佳选择。今年年初，市委、市政府就明确要继续把经济适用住房建设作为重点工作，加快进度，高质量地建成一批优质小区，计划全年完成经济适用住房投资95.6亿元，开复工面积达总规模918万平方米，并重点启动城南地区的大型项目。目前，市政府已批准开发建设的青塔二期是城南地区最大的经济适用住房小区，建设规模超过100万平方米。最近，又初步选定在大兴县西红门和通州区次渠建设两片大规模的经济适用住房小区，这两个小区都在50万平方米以上，在环境、户型等方面将有新突破，目前前期工作已开始，年内力争动工。有关专家认为，由于经济适用房的消费对象和其销售价位在一个时间内是相对固定的，因此其销售策略对开发商而言就显得尤其重要。特别是经营意识要超前，千万不能重蹈覆辙，走到前几年近郊区出现大量空置房的老路上去。开发建设经济适用房的目的很明确，就是为了解决工薪阶层低收入的住房问题。所以应该紧贴老百姓的各种实际情况，经营方式、付款方式也应当再灵活一些，以满足消费者不同的需要。而且，在地段、环境、配套和物业管理等方面也应逐渐跟上购房者的需求变化。(张剑)
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