前不久，吉合田公司在策划大连一个新的地产项目时，和发展商一起为物业管理的事情头疼。这是一家老牌的地产公司，属下早就拥有物业管理公司，并且管理着80万平方米的物业。本来通过自己的物业公司管理应是顺理成章的事情。可是由于发展商这次开发的是高档物业，在市中心，而且规模达到18万m2，发展商陷入二难境地：一方面唯恐采用自己的管理公司会影响最佳销售效果，另一方面又害怕这个项目使管理公司失去提升品牌一下的机会。

　　实际上，发展商的忧虑带有普遍性，物业管理和售楼效果之间本来就有紧密的关联。不要说属下有管理公司，就是一个单项开发权的公司手下没有物业管理公司也一样存在着一个问题，那就是自己管理，还是委托他人。

　　自己管理有如下难点。

　　难点一：没名气。自己没有或者没有品牌很高的物业管理公司。物业管理公司口碑对售楼起着至关重要的作用。如何使业主信服未来的优质的服务，名气是不得不考虑的问题。

　　难点二：没经验。物业管理的品牌，是靠经验和技术支撑的。没有经验和技术，就无法在未来的管理中让客户满意。

　　难点三：没钱赚。有关资料表明，物业管理前三年都是要亏损的，三年后是否有钱赚，还要看管理情况和价格情况。正因为这样，深圳最具品牌实力的中海物业，近两年在政府微福利房的招投标中始终采取保守和消极的态度。以内部管理和技术领先的中海都是这样，何况那些没有规模没有品牌的物业管理公司呢?因此，从某种程度上说，自己管理是一件出钱出力却出不了彩的事情。

　　综合上述的“三没”，可以看出，自己管理的难点不少，许多发展商都在谋求委托管理的思路。

　　然而委托其他物业管理公司，也并不是一帆风顺或者一蹴而就的。其中也会有另外的尴尬。

　　一是无法建立长期稳定的服务系统，没有这种系统就无法与地产开发相匹配，无法使二者交相辉映。发展商对物业管理永远没底，永远心中没数，永远靠别人被动地做后期服务。

　　二是影响了长期收益。物业管理中的没钱赚是表面的，暂时的。万科这几年都是通过物业管理的小亏而得到物业销售的大赚的。物业管理的暂时亏损可以通过未来物业管理小赚的累加和物业销售的大赚的弥补来实现最佳投入产出的。

　　三是无法建立完整的地产品牌，地产品牌主要包括物业素质和后期服务，光有素质没有物业管理的品牌是残缺的。

　　对于上述物业管理的矛盾，如何解决?对于这是个问题，发展商应根据自己的情况，因地制宜地解决。我们且根据发展商的不同情况提出三种不同的方案。

　　1、自己管理：这咱情况适用于已有自己的物业管理公司，而且未来的项目是普通地产项目。对于高档项目，需要对现有物业管理公司进行重新整合。如在内部管理上适应潮流，与国际标准管理接轨，力争在服务规范和技术规范方面有所建树；在外部形象上，是否应该与社会和业主进行娓娓道来的对话，在交流中不断提高信誉度。

　　2、成立股份制的管理公司，即邀请著名物业管理公司，做管理公司的股东，以管理公司的发展商的商号命名，发展商控股。在管理业务上完全交给合作方管理，在管理收益上应给被委托方较优惠的条件。在深圳，百仕达由于采用了上述方式，使地产品牌和服务品牌取得了双丰收。

　　3、顾问方式。这种方式名义上是著名物业公司管理，实际上是自己管理。但不能完全流于形式，也不能对被委托方过于吝啬，要真正引用物业管理中的一些先进经验和先进概念。

　　到底采用何种物业管理模式?上述方案并不十分周全。但有一点是需要强调的，那就是因地制宜，因时制宜，不断提升。从这种意义上说，任何一种方案都是过渡的方案。物业管理需要在否定之否定中不断前进。(深圳楼市)