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http://finance.sina.com.cn 2000年09月01日 14:10 精品购物指南
人们常说,写字楼市场的租金水平是国民经济的晴雨表,今年写字楼市场的变化再一次验证了这一点。随着我国加入WTO的步伐加快,国外企业大量进入中国,北京的写字楼市场异常活跃。但今年的写字楼市场发生了哪些变化?现在的火爆局面会持续多久呢? 三足鼎立格局已成CBD、中关村是热点 据北京中润基业投资公司统计,城区高档写字楼总供应量达800多万平方米,主要分布在东部(东城区、朝阳区)和西部(西城区、海淀区),并已形成三大板块:CBD、金融街和中关村。 东部两个城区总供应量达480多万平方米,占全部供应量的50%以上,并且主要集中在CBD及周边区域。CBD区域是京城高档物业的发祥地,使馆、外企集中,一直是写字楼市场最活跃地区,特别是CBD经过政府的详细规划隆重推出后,有望再次成为市场热点。 西城区的供应量为160万平方米,占总供应量的18.5%,主要集中在金融街。金融街是1995年之后开始大规模开发建设的,目前已形成气候,入驻企业以金融企业和国内企业居多。由于周边的配套设施,如高档宾馆、酒店较CBD稍逊一筹,因此虽然楼宇档次不低,但租金水平却无法与CBD抗衡。由于金融街区域土地供应量有限,再开发的潜力不大。 海淀区128万平方米的写字楼供应量主要分布在中关村区域。随着国家决定在中关村建立国际一流的高科技园区,该区域的写字楼就一直火爆。虽然写字楼的档次并不高,但出租率一直高于CBD和金融街。即使在写字楼市场最低迷的1999年,中关村的甲级写字楼租金也平均达到近20美元/月/平方米,高于金融街,与CBD基本持平。中关村写字楼的最大问题在于档次低、配套差,但随着西区正式开始建设,局面将大为改观。 租金大幅上涨 与去年相比,今年的写字楼租金普遍上扬,且势头迅猛。自1994年开始,京城写字楼的租金就一直承下降态势,到1999年达到了历史最低点,甲级写字楼的平均租金降至18美元/月/平方米,像东方广场和国贸二期这样的顶级写字楼去年的租金也不过25美元/月/平方米左右。 但从今年初这种状况发生了逆转,各区域的甲级写字楼大幅提租。据本次调研统计发现,7月北京甲级写字楼的平均租金达到23美元/月/平方米以上,国贸近期更达到了60美元/月/平方米(使用面积)。租金上涨,出租率也一直攀升。存量楼的出租率多在90%以上,新增楼盘已到惜售的程度,改售为租或留出部分楼层等待租金的继续上扬。 目前写字楼租金水平的变化的确让人感到突兀,昨天还是"这里的黎明静悄悄",今天却已进入"阳光灿烂的日子"。但租金的上涨有其必然性。国际经济大势趋好,国内经济增速加快,WTO加入在即,申奥工作逐步推进,写字楼市场的繁荣也就自然而然了。 不过,人们对于加入WTO后的市场机会的预期难免有些理想化,以及近阶段被过分炒作的网络公司纷纷入驻甲级写字楼,都会使上涨的租金中多少含有了水分。 虽然前景好但过高租金不可能 由于受5年市场低迷的影响,近两年写字楼的开发量不大。今年入驻的写字楼不过现代盛世、新恒基二期、东方广场三期、中关村大厦等十几处,总供应量在50~60万平方米之间,而且其中的相当一部分已经被市场吸收掉了。明年入驻的写字楼从目前看也不过世界金融中心、长青大厦、太平洋国际大厦等寥寥数座。预期届时供应量不会超过今年。 显然,现有的供应量是无法满足今后的需求的。至少在两年内,供不应求的状况会持续,租金水平还会上涨。但由于市场越来越规范,消费者趋于理性,再出现头几年那样,平均租金达60~70美元/月/平方米的状况几乎不可能。这是因为,随着CBD和中关村西区的规划建设步入正轨,未来几年内这两个区域将有数量可观的顶级写字楼入市,届时对于平抑市场将发挥重要作用。但总的来讲,未来5年将是写字楼市场发展的一个黄金时期。盛朝纲
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