人们常说，写字楼市场的租金水平是国民经济的晴雨表，今年写字楼市场的变化再一次验证了这一点。随着我国加入WTO的步伐加快，国外企业大量进入中国，北京的写字楼市场异常活跃。但今年的写字楼市场发生了哪些变化？现在的火爆局面会持续多久呢？

　　三足鼎立格局已成CBD、中关村是热点

　　据北京中润基业投资公司统计，城区高档写字楼总供应量达800多万平方米，主要分布在东部(东城区、朝阳区)和西部(西城区、海淀区)，并已形成三大板块：CBD、金融街和中关村。

　　东部两个城区总供应量达480多万平方米，占全部供应量的50%以上，并且主要集中在CBD及周边区域。CBD区域是京城高档物业的发祥地，使馆、外企集中，一直是写字楼市场最活跃地区，特别是CBD经过政府的详细规划隆重推出后，有望再次成为市场热点。

　　西城区的供应量为160万平方米，占总供应量的18.5%，主要集中在金融街。金融街是1995年之后开始大规模开发建设的，目前已形成气候，入驻企业以金融企业和国内企业居多。由于周边的配套设施，如高档宾馆、酒店较CBD稍逊一筹，因此虽然楼宇档次不低，但租金水平却无法与CBD抗衡。由于金融街区域土地供应量有限，再开发的潜力不大。

　　海淀区128万平方米的写字楼供应量主要分布在中关村区域。随着国家决定在中关村建立国际一流的高科技园区，该区域的写字楼就一直火爆。虽然写字楼的档次并不高，但出租率一直高于CBD和金融街。即使在写字楼市场最低迷的1999年，中关村的甲级写字楼租金也平均达到近20美元／月／平方米，高于金融街，与CBD基本持平。中关村写字楼的最大问题在于档次低、配套差，但随着西区正式开始建设，局面将大为改观。

　　租金大幅上涨

　　与去年相比，今年的写字楼租金普遍上扬，且势头迅猛。自1994年开始，京城写字楼的租金就一直承下降态势，到1999年达到了历史最低点，甲级写字楼的平均租金降至18美元／月／平方米，像东方广场和国贸二期这样的顶级写字楼去年的租金也不过25美元／月／平方米左右。

　　但从今年初这种状况发生了逆转，各区域的甲级写字楼大幅提租。据本次调研统计发现，7月北京甲级写字楼的平均租金达到23美元／月／平方米以上，国贸近期更达到了60美元／月／平方米(使用面积)。租金上涨，出租率也一直攀升。存量楼的出租率多在90%以上，新增楼盘已到惜售的程度，改售为租或留出部分楼层等待租金的继续上扬。

　　目前写字楼租金水平的变化的确让人感到突兀，昨天还是"这里的黎明静悄悄"，今天却已进入"阳光灿烂的日子"。但租金的上涨有其必然性。国际经济大势趋好，国内经济增速加快，WTO加入在即，申奥工作逐步推进，写字楼市场的繁荣也就自然而然了。

　　不过，人们对于加入WTO后的市场机会的预期难免有些理想化，以及近阶段被过分炒作的网络公司纷纷入驻甲级写字楼，都会使上涨的租金中多少含有了水分。

　　虽然前景好但过高租金不可能

　　由于受5年市场低迷的影响，近两年写字楼的开发量不大。今年入驻的写字楼不过现代盛世、新恒基二期、东方广场三期、中关村大厦等十几处，总供应量在50～60万平方米之间，而且其中的相当一部分已经被市场吸收掉了。明年入驻的写字楼从目前看也不过世界金融中心、长青大厦、太平洋国际大厦等寥寥数座。预期届时供应量不会超过今年。

　　显然，现有的供应量是无法满足今后的需求的。至少在两年内，供不应求的状况会持续，租金水平还会上涨。但由于市场越来越规范，消费者趋于理性，再出现头几年那样，平均租金达60～70美元／月／平方米的状况几乎不可能。这是因为，随着CBD和中关村西区的规划建设步入正轨，未来几年内这两个区域将有数量可观的顶级写字楼入市，届时对于平抑市场将发挥重要作用。但总的来讲，未来5年将是写字楼市场发展的一个黄金时期。盛朝纲

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