深圳华侨城控股股份有限公司（以下简称华侨城）于2000年8月21日召开临
时董事会，研究通过了公司两个投资项目的决议。其中，一个重点的投资项目是公
司与深圳特区华侨城房地产开发公司（以下简称地产公司）将在华侨城城区内，共
同开发以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区。该项目命名为“波菲
罗”，总建筑面积约40万平方米，预计三年内分期完成，启动资金为人民币1亿元，
股份公司和地产公司各出资5000万。这标志着华侨城控股公司已开始涉足地产业，
同时也为公司增添新的利润增长点。但华侨城介入房地产业是基于怎样的考虑？此
项目的基本情况和收益前景怎样？为此我们走访了华侨城和地产公司，对公司及项
目进行了深入的调查和研究。 
　　华侨城投资的“波菲罗”项目是公司与地产公司强强联合，将旅游与房地产结
合的一个创举，实际上是华侨城旅游主业的延伸。当华侨城的旅游主业发展到较高
层次，做出品牌之后，很自然地就会引出一个问题，旅游景区的经营并不是封闭的，
它独特的资源优势将带动景区周边相关产业的发展，华侨城房地产业近年取得较好
的投资回报也正是得益于此。旅游景点的开发，主题公园的兴建都极大了改善了城
区的自然和人文环境，使城区的房地产升值，而华侨城理所当然地有条件分享其中
的收益，因此，介入城区的房地产业也是必然。
　　“波菲罗”项目的建造同样会受益于华侨城城区优美的自然人文景观，而且赋
予其主题公园的设计构思，使得旅游与地产的结合不仅仅表现于两个公司投资方面
的合作，而且深入到业务方面、设计方面，这是一个新的创举，为该项目增加了新
的卖点，会给消费者耳目一新的感觉。因此“波菲罗”项目不但会取得较好的投资
效益，而且会取得良好的社会效益。
　　华侨城“波菲罗”项目基本情况介绍
　　一、项目的建造和投资计划
　　华侨城“波菲罗”项目总投资13亿元，华侨城控股公司和华侨城房地产公司双
方各占50％的权益。项目占地面积29万平方米，总建筑面积约40万平方米、建筑容
积率1.5，总户数约2500户。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、 小高层住
宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万平方米、道路2万平方米、水面与荔枝林面
积15万平方米。
　　此项目分两个建造工期，总工期为三年半。其中，第一期为一年半，工程建筑
面积为217280平方米，工程项目包括联排别墅、多层住宅、30％小高层和商业配套
设施。投资额为38800万元（不含地价），这里包括33800万元的建安成本、期间的
营销费用和管理费用估计为5000万；第二期两年，工程建筑面积为225220平方米，
项目工程包括别墅和70％小高层。如果一期工程销售率达到30％左右，则可回收资
金约45000万元，这样二期工程的投资就可由一期工程的销售收入支付， 实现滚动
发展。
　　二、“波菲罗”小区的特色 
　　1、“波菲罗”小区独特的地理位置：
　　“波菲罗”主题房地产项目地处华侨城。华侨城位于深圳西部的深圳湾畔，是
一座集旅游景点、高尚住宅、高科技工业区为一体的“花园城市”。城区东西距深
圳火车站和蛇口码头约13公里，距深圳机场约25公里。东依深圳中心区；西连深圳
大学、虚拟大学园、高新技术开发区、华为、朗讯、IBM[微博] 长城等新兴科技产业群；
南拥深圳湾、红树林；北靠连绵起伏的群山。城内基础设施齐备，城外交通便捷，
可见“波菲罗”所处的地域优势明显。
　　而其周边环境之优美，将其比做“皇家御花园”也不过份，其南向荔枝林、东
倚欢乐谷和燕涵山、北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖，真是令人心驰神
往的地方。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，将会为“波菲罗”带来极高的
附加值和未来的升值潜力。
　　2、“波菲罗”设计的巧妙构思：
　　随着物质生活水平的提高，文化生活的丰富，人们对家居生活的要求和标准也
经历了从重户型到重环境，从重环境到重文化的演变过程。本着“重环境、讲文化”
的思想初衷，在酝酿该项目的过程中，集团和公司的领导多次赴欧美各地考察“采
风”，丰富感性认知。通过研究和比较，一个融合西方古代建筑特色和现代社区规
划的“意大利海滨小镇——PORTFOLIO”轮廓逐渐从模糊到清晰， 已了然浮现于眼
前。
　　公司聘请了欧美著名的设计师来规划设计“波菲罗”， 在设计构思中运用了
NEW URBANISM的规划思想，意义在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国
情调的社区，目的是通过“波菲罗”主题居住概念的规划设计，使其成为华侨城主
体景观的有机组成部分，成为一个具有浓厚文化内涵和浓郁异国情调的住宅小区。
而华侨城以完美的地域景观、人文景观而著称。它别具一格的居住环境、景观环境、
人文环境，将赋予了“波菲罗”丰富的历史、文化内涵，同时通过居住主题的创造、
烘托来展现“波菲罗”的建筑风格，使主题旅游和主题住宅小区能够融合与统一。
　　华侨城“波菲罗”项目收益预测
　　华侨城“波菲罗”项目的工期为三年半，而销售资金回笼和销售时间跨度带有
不确定性，因此，在这里我们以所有的建筑单位都能在一定的时期内售出为前提计
算出销售总收入，再扣减建造成本和各项税费，算出总利润。
　　一、销售收入：
　　根据目前华侨城地区各类住宅的市场售价，考虑到“波菲罗”特殊的地理和人
文环境，我们初步对“波菲罗”各类型住宅每平方米的售价进行较为保守的估算，
具体如下：连排别墅10000元/平方米、多层住宅8000/平方米、小高层7000/平方米、
别墅12000元/平方米。从项目资料可知各类型住宅的建筑总面积，具体是：连排别
墅24000平方米、多层住宅84600平方米、小高层295600平方米、别墅18300平方米。
以下是项目收入表：
　　“波菲罗”销售收入预测表（表一）
　　住宅类型          每平米售价（元）   建筑面积（平方米）   销售收入（亿元）
　　联排别墅              10000              24000                 2.4
　　多层住宅               8000              84600                 6.8
　　小高层                 7000             295600                20.7
　　别墅                  12000              18300                 2.2
　　销售总收入（亿元）                        32.1               
　　二、建造成本和各项税费
　　项目建造成本主要包括建安成本和地价。通过华侨城房地产公司的估算，各类
型住宅每平方米建造成本为：别墅，1500元/平方米；联排别墅和多层住宅， 1300
元/平方米；小高层，1900元/平方米；商业配套设施，1400元/平方米。至于地价，
目前公司结转商品房开发成本时，高层、低层住宅地价按1000元/平方米， 别墅按
3800元/平方米计提，以下是建造成本测算总表。
　　“波菲罗”建造成本测算表（表二）
　　建筑类型         建筑面积       单位建安成本      单位地价        建造总成本
　　                 （平方米）    （元/平方米）     （元/平方米）      （万元）
　　别墅              18300            1500             3800           9700
　　联排别墅          24000            1300             3800          12240
　　多层住宅          84600            1300             1000          19450
　　小高层住宅       295600            1900             1000          85720
　　商业配套设施      20000            1400                            2800
　　建造成本总计（亿元）                                  13
　　另外，建造期间的费用按销售收入的10％提取，而销售税金按销售收入的 5.2
％计提，则期间费用为：32.1＊10％=3.21亿；销售税金为：32.1＊5.2％=1.67亿。
　　三、盈利预测
　　根据以上测算数据，“波菲罗”项目的销售利润= 销售收入－建造成本－期间
费用－销售税金=14.22亿元。
　　所得税率按15％征收，因此，“波菲罗”的税后利润为12.08亿元。
　　华侨城占整体投资收益的50％，即从该项目中华侨城控股股份公司能获取6.04
亿元的投资收益。
　　由于该项目的建造工期为三年半，而且，先竣工的工程会先行推出，这样投资
回收期带有不确定性。通过调查了解，华侨城房地产公司以往推出的楼盘都非常热
销，而“波菲罗”更是有无可比拟的优势，所以，估计楼盘的销售期与建造期基本
相当，资金的回收与工程的进度也基本相当。因此，我们依据工程的安排来测算销
售的进度，从而，预测华侨城控股公司每年从该项目中获取的投资收益。
　　“波菲罗”将于2000年下半年动工，因此，当年将不体现收益。根据工程进度
安排，一期将于2001年底至2002初完工，二期工程将于2003年底完工，通过估算，
我们认为2001年将售出一期建造工程的70％；2002年将售出一期建造工程剩余的30
％和二期工程的40％；2003年将售出二期工程的60％。该项目的投资收益相应也将
在2001年至2002年这三年间体现。根据表一、表二的数据测算如下表：
　　华侨城“波菲罗”项目投资收益测算表
　　年份                  2001年    2002年    2003年
　　销售利润（万元）      48490     50712      43097
　　所得税（万元）         7274      7607       6465
　　税后利润（万元）      41216     43105      36632
　　华侨城（0069）        20608     21553      18316
　　所得收益（万元）
　　华侨城（0069）每股    0.553     0.578     0.492
　　新增收益（元）
　　注：每股新增收益是以华侨城（0069）8月21日配股除权后新的总股本37260万
股来计算。
　　项目的投资风险
　　项目的投资风险包括经营风险、财务风险和市场风险。
　　从目前掌握的资料分析，华侨城集团极其下属公司经营风格相当稳健，特别在
房地产项目经营方面，华侨城房地产公司有着丰富的开发和销售经验，以往推出的
楼盘都很成功，而且在该项目上马之前，公司进行了深入的市场调研，对其可行性
作了反复科学的考证，因此，我们认为该项目投资风险比较小。
　　财务风险存在的可能性也比较小，因为，该项目都是出资方以自有资金投入，
没有融资，而且华侨城房地产公司以往推出的楼盘都以现楼形式发售，可见该公司
的财务状况非常好，现金也比较充裕。
　　该项目面临的最主要的风险就是市场风险。虽然随着经济形势的好转，市场有
回暖迹象，但深圳商品房的空置率仍然比较高。本项目推出的建筑类型中小高层住
宅占了60％多的比重，将面临着同类商品住宅的竞争，因此，上述不利因素会使该
项目面临一定的市场风险。不过，考虑到“波菲罗”独特的主题住宅概念，以及开
发商雄厚的实力、先进的经营理念、丰富的行业经验等各种有利的因素，相信这些
风险都会被有效化解，并且，如果深圳房地产市场进一步回暖，则该项目的收益水
平还有较大的提升空间。
　　通过以上的分析测算，可以看出“波菲罗”项目将在未来三年内为华侨城带来
极高的投资收益，这将是华侨城涉足房地产业，将旅游与地产结合的一次成功尝试。
通过对华侨城和地产公司的实地调研，以及对华侨城中报的分析，我们强烈的感觉
到华侨城的经营者们具有超前的经营意识和独特的战略眼光。这将是华侨城经营持
续发展、业绩稳步提升的有力保障。(深圳经济特区证券公司 资讯部)

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