本报记者吕尚春

　　北京的商品房市场变得成熟了吗？没有。但已经不能说它幼稚，北京楼市在一步步地迈向合理化，虽不成熟，但进步奇快，而且其挺进速度令人咋舌。

　　以前满大街是火柴盒式的楼房，现在漂亮楼盘到处可见；不仅新楼多，还出了几个明星楼盘，"明星"不是没有毛病，但明星楼盘热销对市场起到了强劲的示范效应；去年还关心户型，今年的房子则是掀起"创新风暴"，新的也许不到位，但到底让竞争变得越来越有火药味儿。京城楼市在疾变。

　　现在让我们先跳出圈外，看看今年的楼市与去年的楼市有何异同？

　　一年前的好房子准则

　　1、户型动静绝对分离，厅、厨、卫集中于一个区域，卧室集中于一个区域，动静分区泾渭分明。

　　2、小区应有大型的中央绿地，起码不能小于5000平方米。

　　3、小区环境绿化率要高，草坪的质量要好。

　　4、在偏远地段购房各方面无法保证，尤其是孩子上学，因此，在内城购房各方面配套更方便。

　　5、好房子应配备名牌物业管理公司。

　　这样的好房子准则

　　跟不上趟儿了

　　1、户型格局，绝对的动静分离受到怀疑，卧室相对分散，利于家庭成员之间的私密性要求。

　　在1998、1999年，北京房地产市场尚处于启蒙阶段时，户型格局一定是动静分离，1998、1999的新楼盘，都以自己的户型实现了动静分离为卖点。而这个进步，是相对于单位分配的公房而言的，厅不是厅，卧室不是卧室，功能混杂。而动静分离，则实现了居住功能的细分。

　　但随着购房者的逐步成熟，动静绝对分离的户型，满足不了如下需求：

　　三代同堂，老人与年轻夫妇的居室不应太近，这样两者都不方便；

　　儿童居室与父母居室不应太近，此点在清芷园的户型中尤为明确；

　　知识型家庭，要求有书房或是计算机房，而这些房间应相对独立。

　　因此，卧室相对分散的户型也就产生了，如美丽园、清芷园、华清嘉园等楼盘。

　　2、小区不一定非有大型的中央绿地。

　　因为过大的中央绿地会导致住宅呈环状围在中央绿地周边，这样不朝向中央绿地的住户，也就无法享受绿色景观。

　　好的小区环境，一定是要让大部分房间都可以有景观享受。一圈塔楼围着一个中央大绿地的"四菜一汤"规划该消停消停了。

　　3、小区有大片草坪，不仅维护成本高，而且草坪是"中看不中用"，太多反倒累赘。

　　或者是住宅建设欧风太甚了，只要是中央绿地，就应有从国外进口的草坪，整齐、嫩绿，中间插一块牌子："请不要踏入草坪"。

　　这样的绿地，可参与性太差，说它"中看不中用"不为过分。

　　目前的新兴小区，多开始注重小区绿化环境的可参与性。典型的如风林绿洲，移入十年的成型树木，而且小区少有草坪，让人们可以踏入绿色之间，享受绿色环境。

　　而世贸国际公寓、华清嘉园、恋日家园等楼盘都非常注重小区环境的可参与性。

　　4、在三环内购房固然生活方便，但在四环外购房，未必逊色。地段已不是居住水准的惟一标志。

　　在1997年、1998年，北京的商品房几乎是期房天下，现房仅限于外销楼盘。期房只是勾勒出生活的美好图景，但人们并没有体会到新型的商品房小区到底是什么滋味儿？

　　一直默默无闻的怡海花园(位于西南四环角)，直至最近才"千呼万唤始出来"。小区配套的完整性，生活的便利程度，都令住进小区的人非常满意。而怡海花园的特色则是教育设施，小学、幼儿园，堪称目前京城商品房中的典范。学校真正做到了"以孩子为本"，细节设计可谓无微不至。

　　不少住户是冲怡海的幼儿园、小学才买了怡海的房。由此可见，地段在购房因素中已不是至高无上。

　　5、好房子不一定就非要请有名的物业管理公司，而是要有合适的物业管理公司。

　　与上一个问题一脉相承，北京的现房越来越多，等住户住进去之后，才发现物业管理并不是一件容易的事。

　　甲物业管理公司全国知名，而S小区是全城明星楼盘，是不是S小区请甲物业管理公司就是强强联合呢？--错。

　　就像商品房有中、高、低档的区分一样，物业管理公司的管理风格也有针对中、高、低商品房不同的套路，甲公司专门以管理中档商品房为主，那它承接高档住宅而且是明星楼盘，就不是明智的选择。管惯了中档小区，是无法令高档住宅的居民满意，二者的套路不是一回事儿。

　　需求在变

　　造房原则也要变

　　一年前的选房原则已经不跟趟儿了。是什么原因促使北京楼市如此疾速前行呢？

　　其实是北京人刚刚从商品房一轮又一轮的狂潮中冷静下来。不是售楼人员说"这儿多么好多么好"，就一定要买账，房子没有最好的，只有最合适的。有了这个准则，您买房子心里也就有谱儿了。也就是说，北京购房者开始真正面对自己的购房需求了，知道自己买房到底是要什么了。

　　而从长远看，随着购房者需求的进一步变化，仍将拉动房地产市场做出相应的变化，还会有诸多"好房子原则"一轮一轮地不跟趟儿。

　　根据联合国[微博]75国统计资料，住宅的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。根据人均GDP值的不同发展阶段，住宅业发展态势(销售值)可分为四个发展阶段：

　　人均GDP在800～1300美元，为起步阶段；

　　人均GDP在1300～8000美元，为快速上升阶段；

　　人均GDP在8000～13000美元，为平稳上升阶段；

　　人均GDP在13000美元以上，为下降阶段。

　　发达国家和新兴工业国家人均GDP值已超过13000美元，中国人均GDP值达8000美元约需30年时间。由于后发效应，中国房地产市场化、商品化正好与新技术革命同频合拍，中国将成为现代人类居住文化之集大成者。

　　这就意味者，随着居民收入的变化，居住需求也将不断变化。住宅产业现在仅仅是开始，想看真正的好房子，30年不长。