1.买房什么情况能退

　　房地产市场从集团购买时代过渡到散户时代后，房地产开发商所面对的是直接消费者，对个体消费者而言，要从自己口袋里掏钱买房子，他们用自己所有的积蓄、甚至搭上今后逐年还贷款的代价来买商品房。所以消费者对商品房的要求也越来越高，买房子时会挑了又挑、选了又选。从而在商品房买卖过程中，因为这样或那样的问题消费者要求退房的情况时有发生，而在实际操作中，有的能退，而有的不能退。一些消费者往往由于缺少相应的知识，在退房的时候吃亏。

　　对于因退房产生的纠纷，据笔者了解主要包括以下几种情况：

　　楼盘质量问题。根据1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》中的第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构不合格的，购买人有权退房，造成损失的，开发企业承担赔偿责任。”

　　根据上述规定，如果你买的房子是主体结构以外的部分存在质量问题，那么只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。

　　结构改变问题。《房地产转让办法》中规定，已经预售的商品房，房地产开发商不得擅自变更其建筑设计，确要变更的，应征得预购人同意并报规划部门审批后，与预购人订立合同的变更协议，否则预购人有权解除预售合同，并由房地产开发商承担违约责任。

　　但消费者在签订预售合同时要把房型设计约定清楚，其次要约定何时退房、退款，以及多少违约金和利息损失等。否则，任开发商擅自改变设计，购房人很难打赢官司。

　　逾期交房问题。在期房买卖中，许多退房纠纷涉及发展商延迟交付房屋的问题，在北京市房屋土地管理局制作颁发的《北京市内(外)销商品房预售契约》中第七条规定：“除不可抗力外，卖方未按期将房屋交付给买方的，买方有权向卖方追索违约金，有权要求退房”。很多开发商往往将许多诸如政府配套设施延误、恶劣天气、政策法规变化等原因列入可以延迟交房的范围。

　　消费者在签包含此类条款的《补充协议》时，应尽量不签或要求开发商出具相应政府部门的证明。

　　入住后办不出产权证

　　通常，购房者在入住后，即可与开发商办理过户手续，但由于市场中存在一些操作不规范的开发商，致使无法拿到产权证，对于这类情况，消费者最好在签合同时，把产权证办理时限写入合同的补充条款。并加上相关的权利条款；如：若在约定期限内拿不到产权证，可退房并且得到相应的补偿款。这样才能使产权证顺利到手或顺利退房。

　　面积室内缩水、公摊增加

　　在《北京市商品房预(销)售契约》规定，面积误差通常为3%，在双方未能在补充条款中进一步约定的情况下，只要在房子室内建筑面积与国家准许公摊的建筑面积之和在面积误差值范围内的，购房人都要无条件接受，除非双方在补充条款中有进一步的规定，否则，消费者无权退房。

　　消费者自身的原因造成的退房纠纷

　　由于看到了更适合自己的房子或经济问题等情况，消费者要求退房的。对于这类情况，原则上消费者是无权退房的。

　　许瑞亮

　　 2.尾房当买不当买

　　发展商在楼盘开售的初期，会预留一定的上升空间以备后期调升楼价。买家对楼盘的信心不足，加之定价过高会导致乏人问津，就算以后把价格下调也会造成负面影响。

　　楼盘外形逐步成型阶段，发展商会把楼价逐步提高。这时购买会较为合算，一来供货量最为充足，容易挑选到户型、座向、间隔、环境等各方面均较为合适的单位；二来楼层的结构已大致成型，就算有偏差亦不会太大；三来这时的楼价还未攀升到顶点，价格较为合理，加上销售期内的折扣优惠会比封顶后低得多，楼盘封顶后发展商就会把楼价推升到顶点，这时可对照现楼作相应的比较之后再作考虑。

　　楼盘销售进入尾声后，会有少量货尾单位。发展商如死守住这少量单位不愿减价，反而会消耗更多的人力、物力进行推销，如果守上一年半载，光是这些“灯油火蜡”的损失就是这些货尾单位的利润所不能抵偿的，因此不少精明的发展商会急于将这些货尾单位售出而把价格定得很低，以便资金的周转和把人手调配到新楼盘。虽然可供买家挑选的单位十分有限，但只要买家肯多走几个楼盘就不难从货尾中捡到好楼。而且楼盘各种设施和小区环境已趋成熟，楼盘的优缺点一目了然，买家心中有数。

　　现今买房不只是价格低廉就好，还要看综合质量，即位置、环境、规划、外观及管理素质等各方面条件的好坏。

　　精品

　　3.如何辨别产权证真假

　　从1998年1月起，北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房地产权利人的合法利益，维护房地产市场秩序及房改工作的顺利进行，国家建设部决定采用统一的房地产权属证书，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。分为《房地产所有权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》。《房地产所有权证》的特征如下：

　　1.建房注册号：由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市、县发证机关都进行了注册登记并予以编号。在辨别时注意该产权证是否有编号，而这编号是不是建设部公告的全国统一的编号。

　　2.发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，而房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印。印迹清晰、干净，印色均匀。

　　3.团花：在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。

　　4.暗印、水印：宋体“房屋所有权证”底纹暗印，将纸对着光线处可见高层或多层水印房屋。

　　5.用纸：浅粉色印钞纸。

　　6.编号：在“注意事项”页的右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。

　　7.发证编号：在首页花边框内上端有由发证机关编制的权证号码。此号码与发证机关的登记簿册、档案记载相一致。业主可电话查询。

　　8.花边：在首页，即发证机关盖章页上有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。

　　9.封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国是用圆体字印制。第二行字“房屋所有权证是用黑体字印制。

　　北京市从1998年8月15日起，统一使用建设部统一标准并监制的房屋权属证书。由于采用的是“一级发证，二级管理”的方式，在产权证首页下“发证机关”处均盖有北京市国土资源和房屋管理局的红色公章。在第二页的“填发单位”处应盖有区、县填发单位的公章。另外，在首页页眉上所填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。例如：朝阳区发放的房屋所有权证取“朝”字，西城区发放的房屋所有权证取“西”字等。在首页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质。常见的有“标”字，表示此房屋是按标准价购买的；“成”字表示此房屋是按成本价购买的；“私优”，表示私产按优惠价格购买的。如购房者所购买的是经济适用房或房改房都会在“附记”栏中有所注明。

　　反观假证，往往有规格不符、用纸粗糙、花纹歪斜不清、证章大小不一、着色不均匀、编号混乱、无水印等等问题。稍加留意，很容易区分。如果您对手中的房屋产权证还心存疑虑，您可以持证到发证机关进行鉴定。那么，无论印刷得多么精美的假产权证也会原形毕露。

　　郭强

　　4.境外人士购房须知

　　一、涉外房屋的销售对象

　　根据《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》的规定，华侨、归侨、侨眷、港澳台同胞可以用侨汇在中国国内购买和建设住宅。凡有城镇正式户口的，均可用侨汇购建住宅；原籍在农村，在城镇没有亲友的华侨，原则上在农村购建住宅，如要求在城镇购建住宅，需经当地人民政府批准。

　　根据有关规定，华侨、港澳台同胞、外国人在中国国内购买商品房时只能购买用外汇支付的外销商品房。对于台湾同胞，有些地区有特殊的优惠政策，根据北京市《鼓励台湾同胞投资的若干规定》，台湾投资者经有关部门批准可以购买内销商品房。

　　境外人士在国内购建的房屋，属于个人私有财产，可以在国内私有房屋市场上出售、交换，也可以继承和赠送，但必须到房产所在地房地产管理部门申请登记，办理产权过户手续。

　　二、外销商品房预购登记手续

　　由于在核发外销商品房预售许可证时，市房地局已对卖方资格进行了严格审查，下面结合国家和北京市有关规定，就买方在办理外销商品房预售、预购登记手续时应提交什么文件做一个介绍：

　　(1)当买方为外国公民、华侨、港澳台同胞，由本人亲自办理手续时，买方应出示其有效的护照、港澳台同胞回乡证或身份证件。

　　(2)当买方为外国公民、华侨、港澳台同胞，但本人不能亲自到市房地局办理手续时，如果买方在中国，买方可以提供经国内公证机关公证的委托书，委托他人办理，如果买方在国外、港澳台地区，买方可提供有效的经公证、认证的委托书，委托他人办理。

　　(3)买方为国内企业(港澳台企业除外)时，买方应出示有效的企业法人营业执照副本、法定代表人身份证或法定代表人签字并盖有公章的授权委托书。

　　(4)买方为国内非企业的组织时，买方应出示该组织按规定登记注册的文件和其上级批准购房的文件。

　　(5)买方为香港、台湾企业时，应出示该企业有效的注册证书、登记证书以及董事会或该企业权力机构关于决定购房和授权签约人等内容的决议。香港企业提供的上述文件经司法部委托的律师办理公证后为有效文件；台湾企业提供的上述文件经台湾公证机关办理公证并经北京市公证员协会传递后为有效文件。

　　(6)买方为外国企业时，应出示该企业有效的注册证书、登记证书以及董事会或外国企业权力机构关于在京购房和授权签约人等内容的决议。上述文件经企业注册所在国公证人公证，并经该国外交部或其授权机构和中国驻该国使(领)馆认证后，方为有效文件。

　　三、外销商品房预售要点问题

　　(1)关于商品房共有人产权分割问题。两人或两人以上共同购买一套或多套房屋时，一定要在《北京市外销商品房预售契约》中注明每一个共有人占商品房建筑面积比例，以便商品房产权分割和申办房地产权属证件。

　　(2)外国企业和外国公民的中文名字问题。在办理外销商品房预售、预购登记手续时，如果外国企业、外国公民的证件、文书是外国文字书写的，应同时附交经公证和认证的中文译本。这样每一个外国企业、外国公民都有其对应的中文名字。在外销商品房预售契约中买方一栏应填写中文名字。

　　(3)证明个人身份问题。个人购房委托他人办理的委托公证书应同时公证其个人身份证件，否则市房地局无法确认其身份。比如华侨，只公证其护照，而没有公证其长期居留证，就不好确认其华侨身份。

　　四、外销商品房产权证的取得

　　购房者取得房屋所有权证和国有土地使用证的前提条件是发展商必须首先取得房屋所有权证和国有土地使用证。发展商在已出让地块上开发的房地产项目竣工并取得竣工验收合格证书后，到北京市房屋土地登记事务所申请房地产权属登记，提交证件并填写表格，凡符合有关规定手续的，即可领取房屋所有权证和国有土地使用证。其后的程序是：

　　(一)、到交易部门缴纳税费并取得卖契

　　领取了房屋所有权证和国有土地使用证的发展商与购房人一起到北京市房地产交易所缴纳有关契税、手续费，取得卖契后，到北京市房屋土地登记事务所申请办理房地产权属登记。

　　(二)、办理房地产权属登记应提交的证件及填交的图表

　　1.房产卖契；

　　2.北京市外销商品房预售契约或买卖契约；

　　3.有效的身份证明；

　　4.代理人应提交有效的授权委托书；

　　5.填写北京市城镇土地使用权登记申请、审批表及北京市房屋所有权登记申请书或房屋产权登记书；

　　6.必要时要绘制北京市城镇房地产权属位置示意图、填写房屋状况表、北京市城镇房地产权属四至表；

　　7.登记部门认为确需提交的其他有关文件。

　　(三)、缴纳登记费领取房屋所有权证及国有土地使用证

　　北京市房屋土地登记事务所在对购房人提交的证件、图表进行初步审查后收件，一般在三个月之内进行实质性审核，报北京市房屋土地管理局和北京市人民政府，批准盖章后，购房人缴纳登记费，即可领取房屋所有权证及国有土地使用证。刘红

　　5.夹层玻璃酷暑的守卫者

　　就建筑物使用塑钢门窗还是铝合金门窗，曾有过激烈的争论。塑钢门窗的倡导者最有力的支持就是塑钢的隔热性能好，从而降低室内制冷能耗。但事实上，一个窗的面积中，窗框只占窗面积的几十分之一，其余部分则都是玻璃。因此，是否节能，窗框的材质并不是很重要，而使用什么样的玻璃才是关键。

　　有专家称，经过高温高压制成的夹层玻璃，是目前理想的节能玻璃。而决定夹层玻璃质量的因素之一是PVB中间膜本身的质量。Saflex是美国首诺公司PVB中间膜的品牌名称，是目前公认的国际领先技术产品。决定夹层玻璃质量的另一个因素是将SaflexPVB中间膜与玻璃片合成为一体的加工工艺。手工作坊式的加工场所无论如何生产不出性能优良的夹层玻璃。

　　采用SaflexPVB中间膜制成的夹层玻璃能够有效地隔热，其原理何在？据称，这是因为，这种玻璃中间所夹的SaflexPVB中间膜具有稳定的热光性能，当太阳光辐射到玻璃上时，紫外线、可见光和红外线光谱中的能量可以被中间膜吸收。被吸收能量中的大部分经再辐射和对流带走。因此，外面的强热就不会肆无忌惮地侵入室内了。

　　夹层玻璃显著的隔热性能还很好地迎合现代建筑大面积采用玻璃幕墙的普遍做法。尽管各界人士对于玻璃幕墙也是褒贬不一，但是它所具有的豪华、挺拔、超群的外观以及缤纷的色彩效果是不容否认的。过去限于传统玻璃材料隔热性能较差，大家不得不忍痛割爱。采用SaflexPVB中间膜制成的夹层玻璃不仅具有卓越的保温隔热性能，更备有700多种颜色可供选择。使用者可以随意构造赏心悦目的空间，同时也为城市增添了亮丽风景。

　　使用Saflex中间膜的夹层玻璃还兼具安全、防盗、隔音、防紫外线等多种功能。由于Saflex胶片与玻璃牢固的韧性粘结，使得夹层玻璃成为一种性能优良的安全玻璃材料。能抵挡住意外撞击的穿透。一旦玻璃遭到破坏，其碎片仍会与中间膜粘在一起，这就避免了因玻璃掉落造成的人身或财产损失。这种不可穿透性，同时起到了保安防范的作用。室内织物和家具老化褪色的主要原因是紫外线的照射，由于使用Saflex中间膜的夹层玻璃能够显著地阻止紫外线的侵入而保护家具用品。现在，很多家庭开始选用这种玻璃。追求完美而又务实的现代人虽然挑剔，但对于如此节能而兼具其它多种功能的玻璃产品，他们所能表露出来的也只有满意和赞许。莫江兰

　　6.帮你选择贴面材料

　　如何选择品质优良的装饰板是广大消费者所关心的问题。购买贴面材料时应注意：

　　1、认清人造薄木贴面与天然木质单板贴面的区别：前者的纹理基本为通直纹理，纹理图案有规则；而后者为天然木质花纹，纹理图案自然变异性比较大、不规则。

　　2、装饰性好：装饰板外观应有较好的美感，材质应细致均匀、色泽清晰、木纹美观。配板与拼花的纹理应按一定规律排列，木色相近，拼缝与板边近乎平行。

　　3、表面应无明显瑕疵：选择的装饰板表面应光洁，无毛刺沟痕和刨痕；应无透胶现象和板面污染现象(如局部发黄、发黑现象)；应尽量挑选表面无裂纹、裂缝，无节子、夹皮，树脂囊和树胶道的；整张板的自然翘曲度应尽量小，避免由于砂光工艺操作不当造成基材透露出来的砂透现象。

　　4、胶层结构稳定，无开胶现象：应注意表面单板与基材之间、基材内部各层之间不能出现鼓包、分层现象。

　　5、刀撬法检验胶合强度：此法是检验胶合强度最直观的方法。用锋利平口刀片沿胶层撬开。如果胶层破坏而木材破坏，说明胶合强度差。

　　6、要选择甲醛释放量低的板材：选择时，应避免具有刺激性气味的装饰板。因为气味越大，说明甲醛释放量越高，污染越厉害，危害性越大。

　　7、选择有明确生产企业的产品：绝大多数有明确厂名、厂址、商标的产品，性能表现好。如天津福津木业生产的“福津”红榉贴面、山东贺友集团生产的“贺友”曲柳贴面、中国江海木业有限公司生产的“江海”人造红榉贴面装饰板，各项性能表现良好，消费者可优先选择。

　　王瑛

　　7.装修纠纷出在哪

　　装修纠纷一般都是在装修家庭与装修施工单位之间，装修家庭与周围居民之间以及装修违反了有关装修合同、规定而发生的，主要有以下几个方面：

　　1、没有完全履行装修合同。装修单位没有按合同约定的做法去装修，使用非合同规定的装饰材料，施工中无故停工，未在约定内完工等。

　　2、粗制滥造，施工质量低劣。有的装修公司施工人员干活不上心，工艺不规范。表面上说得过去，但经不起验收或时间的检验，出了问题还蛮有道理。尤其是“街头游击队”，质量更没有保证。

　　3、维修服务不完善或不履行质量承诺。装修后应该按合同规定及时维修，但有些公司却左右推托，保修期内不保修。

　　4、噪音扰民。施工中难免会发出噪音，但户主事先要与装修公司约好开工、完工时间。不要违反环保的有关规定，否则极易引发纠纷。

　　5、装修材料或废弃物乱堆乱放。

　　6、装修破坏了房屋主体结构及承重结构。赵兴无

　　8如何判断“破坏性装修”

　　目前全国家庭装饰业中的工程质量问题主要是“破坏性装修”，大致有七类：

　　1、进行居室装饰装修，随意地在承重墙上穿洞、拆除连接阳台门窗的墙体；

　　2、扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；

　　3、随意增加楼地面静载荷；

　　4、在室内砌墙或超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；

　　5、任意创凿顶板、钻孔，切断楼中受力钢筋，不经穿管直接埋设电线或者改线；

　　6、破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层以及水、暖、电、煤气等住宅配套设施；

　　7、大量使用易燃装饰材料等，火灾隐患严重。(赵兵)