今年年中，亚北项目风林绿洲开盘，与众不同的是，其一期9.5万平方米建筑面积(542户)中，除去极少数复式外，一共只有三种户型，而且户型面积十分接近，分别是168.66平方米、181.96平方米和184.18平方米。而相隔不久开盘的位于南三环的恋日嘉园，其中建筑面积12万平方米的756套商品房竟然有120余种户型，其户型设计从1室1厅到7室多厅，从平层到上跃层、下跃层；户型面积从40平方米到350平方米，变化非常多，堪称今年北京新开楼盘之最。同期开盘，同样的市场，一南一北两个项目居然出现如此大的差距，这是为什么呢？

　　少有少的道理

　　风林绿洲开发商——盛世兆业房地产公司副总经理周伟峰认为，目前北京许多项目为了减小销售压力，加快资金滚动，开发大而全的项目，往往同一个社区中会出现总房价相差一倍以上的房子，再加上南北朝向的差价(南向多大户型)，总价甚至会差出3倍以上。这样，支付能力的不均衡将直接造成了同一社区中业主素质的差距过大，产生社会问题。而风林绿洲三个户型的总价都在110至140万元之间，其业主势必大部分属于同一阶层，我们把这个人群叫做“金领阶层”，“金领阶层”正是我们的市场定位。这些假想中的“金领阶层”年收入在15至40万元之间，月薪1.2万元至3.2万元，年龄在30至45岁，两代或三代的家庭结构。周伟峰有一个逆向的推算方法：以总价140万元为例，首付20%是在30万元以下，正在目标客户的积蓄之内，贷款月供6000至7000元，回应月薪收入当可以承受，而且这个月均还款额非常方便贷款，因为它正好是他们月收入的一半。按照客户样本分析，“金领阶层”只占社会的2%左右，呈现逐年上升的趋势，他们是社会的骨干阶层和管理层，不良嗜好少，社会责任、家庭责任感强。他们有讲求实用、渐进式的消费特点，因为财富不是爆发而是积累来的，他们的支付能力、社会阶层、教育背景、文化素养趋同，有对周边环境、人文社区环境和家庭同住环境的独特喜好，为他们建造住宅就要充分考虑到这些因素。

　　当然，周伟峰副总经理也承认，这个群体不会超过人口的2%，不可能出现热销场面，但正因为客户“纯粹”，所以不怕面窄。大而全的项目，不可能有思想和个性，将来也不会被市场认可。

　　多有多的原因

　　7月1日开盘的位于南三环边的恋日嘉园，建筑面积12万平方米的756套商品房竟然有120余种户型。堪称今年北京新开楼盘之最。开发商北京华野房地产的副总经理、恋日嘉园项目经理郭国庆认为，人们在购房时之所以如此看中户型，就是因为户型最容易影响生活方式，通过预留空间、设置可以变化的弹性软墙等方法，使每套房子都可以根据主人的生活习惯自由分割。另外，细节设计往往容易让人忽视，但居住的舒适度往往由此体现。户型由一室到7室，从平层到跃层，各有各的特点，特别是下跃层的设计，设计师创造出了一楼与地下室连接的做法，地下空间被充分利用，有效地降低了整栋楼的公共分摊系数，从而使平均使用率达到85%以上。项目在规划方案时，一般是先设计楼型，再设计户型。而恋日嘉园则首先设计的是户型，仅户型讨论会就不下20次，力求使每一个户型都最大可能性地趋于合理。在户型设计中，恋日嘉园的刘宗鹏总设计师特别强调户型的均好性。他认为，居住的基本条件的确立，是在总体规划中如何最大限度地利用基地所能提供的自然资源，并将这些资源相对公平地分布在所有套型之中。这些资源是无形的，但却有价值。具体来说，就是安排不同房型的位置和朝向，要尽量多地争取日照与通风，最大限度地利用景观资源；所谓公平，是指无论套型的大小和层次高低，都能根据业主在基地内的投资多少来瓜分这些资源，无论是有人居住的底层，还是一室户，都享有同样的权利。然而，一定基地内的资源是有限度的，大而全的设计及过分地追求高容积率都会损坏某些位置的居住条件。面积较小的套型，往往被布置在朝向较差、日照勉强、通风不良的区域，或通过价格手段主观地让好朝向的套型承担某些费用。在经济关系上看似公平，但从其他方面(如人的生理需求等)就很难讲它公平。

　　殊途同归市场准确定位

　　原中国建筑科学研究院总设计师寿震华先生认为，住宅的创新，首先要从改善户型着手。从表面上看，风林绿洲和恋日嘉园一个户型特别多，一个户型特别少，好像是趣向不同，但实际上两者殊途同归，都是进行了准确市场定位的结果。虽然恋日嘉园户型很多，但其基本档次相同，能够被同一个群体所接纳。恋日嘉园强调户型的均好性，比如不同户型主卧室的面积、采光等因素都比较相近，人口少的可以选择面积小的户型，但仅仅是卧室少了一间而已，其他情况没有什么变化，一室户型也没有被歧视的感觉。这种情况我们注意一下上海弄堂里的老房子，就能看到了这种思路：卧室基本上都是4米开间、6米进深，在一个弄堂里几乎没有什么差别。这是有道理的，因为邻居经济水平不一样，势必造成观念不同，很难混居在一起。这是目前北京市场上开发商常见的错误，过去是集团购买，讲究户型大而全，一个单位的人住在同一个楼里，从各层领导，到普通职员都要能够按级别对号入住。另外，我们设计人员也总是习惯从技术的观点出发，尽可能地利用楼层面积，缺乏社会观点。其实，位于西直门桥畔的今典花园继年初推出经典小户型之后，日前，再次推出号称“空间·蒙太奇”的9号楼，将客户群体准确定位在“白领”年轻夫妇和单身贵族上；光华路上的阳光100推出新异户型，目标直指CBD圈内公司的经理阶层。今年随着集团购买的淡出，“散户时代”的开始，市场对客户群体开始不断地细分，开发商为迎合不同的客户群的需要开始量身定制住宅，大而全的项目在这些具有准确市场定位产品的冲击下将逐渐退出市场。晨报记者张剑

【发表评论】【关闭窗口】

新浪推荐 读新浪新闻 得手机大奖 新浪奥运专题网站 趣味心理测试 2000高考专栏 马明宇登陆意甲 沪深股市2000年中报 网上学电脑学上网 新浪网勤工俭学信息留言版