小马过河前，曾就河水深浅一事咨询了不少朋友，但得到的答案却各不一样。这和贷款有点像，没有买过房子的人，问来问去都觉得贷款神秘莫测。记者在与各银行信贷人员的接触中，也积累了不少与贷款有关的零碎信息，权当是一家之言，给读者朋友一点参考。

　　一、关于贷款品种

　　据了解，北京各银行不乏新的贷款品种，如旧房抵押业务、房改房贷款业务、各种住房与装修、购车的组合贷款业务等。与商品房有关的贷款业务开展还比较顺利，但与房改相关的贷款品种开办起来比较困难，如房改房、二手房的贷款等。政策的滞后、房改单位的不配合、房管部门内部的协调问题，使这部分房屋的权属办理、抵押登记、出售转让受到阻碍，因此许多贷款品种其实是"摆设"。

　　二、关于贷款期限

　　各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到30年。购房人反映说，30年贷款的附加条件使一般人都难以贷到。但工行信贷部称，只要贷款期限和年龄加起来不超过70年，即40岁以下的人士，一般都能申请到30年的贷款。暂且不管可否贷到30年，从实际角度看，期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高，而且随着收入增长，过长的期限会造成过小的每月付款额，从而带来不必要的利息支出。因此，对资金充裕、并有投资意愿的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资金，同时对外作出短期投资，回报足以偿还长期借贷并有赢余。

　　对于资金紧张的购房人，除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，所以还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期(10～15年)贷款比较合适。

　　三、关于还款方式

　　前些天我们曾介绍了7种还款方式，除了北京各家银行普遍采用的一次性还款法(一年以内贷款)、月均等额还款法等，还有至少5种还贷方法在北京未被实行，其中包括对收入预期会增加的年轻人适用的递增还款法，对收入预期减少的中年人适用的递减的还款法等。据了解，这些更为灵活、给贷款人带来方便的还款方法之所以目前未在北京实施，主要是因为银行的计算机程序普遍落后，难以提供技术支持。据悉，各家银行目前都在抓紧实现电脑升级，以尽快在北京推行各种新的还贷方式，农行有关人士透露他们可能会在下半年完成此举。

　　四、关于提前还贷

　　北京银行现在也可以实现提前部分或全部还款。如果购房人收入增加，可以提前偿还部分贷款本金或者是一次性偿还贷款本息。需要提前还款的应提前15天向贷款银行提出申请，经贷款银行同意后，与贷款银行签订变更协议。对于提前部分还款，建行规定必须还月还款额的整倍数，工商行从1997年底开办了任意时间、任意金额(超过还款额度)的提前还款业务。

　　五、关于利率

　　贷款利息分两档，即1-5年是一档，6-30年是一档。在提前还款时，如果你原来申请的是6-30年的，而最终在1-5年内还清，利息还要按6-30年那一档计算。另外，个人住房贷款的利率不是一成不变的，如果人民银行对利率进行调整，那么受理银行将在第二年1月1日起通知借款人并执行新的利率。

　　六、关于贷款

　　涉及的费用

　　个人住房贷款涉及的费用有评估费、律师费、保险费、抵押登记费。二手房贷款中涉及的费用有评估费、律师费、保险费、公证费。(因购房人情况不同，选用的贷款方式、贷款银行不同，涉及的费用实际会不尽相同。)

　　1.评估费

　　建行规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费：利用公积金贷款的申请人需要支付评估费。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评估，则其费用按500元计收。

　　用公积金贷款的商品房评估费收取标准为：20(含)万元以下的收1500元，20-50(含)万元的收2500元，50万元以上的收3500元，经济适用住房评估费为500元。

　　工行要求：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。

　　农行二手房的评估费按4‰收取。

　　2.律师费

　　除质押方式外，申请商业性贷款必须经过律师进行资信审查，并由律师事务所出示法律意见书。律师事务所按申请贷款额的3‰向借款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元；

　　办理公积金贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，公积金部分不收，商业贷款部分收。

　　3.保险费

　　在公积金个人住房贷款中，采用抵押担保加购房综合保险的，必须购买房屋财产险和人身险，人身险视年龄、贷款额不同而定，房屋财产保险费＝保险金额×0.8‰(钢筋混凝土结构)×保险期限。在商业贷款和组合贷款中，以抵押方式申贷的，需购买房屋财产险。

　　4.抵押登记费

　　需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门(各区、县房屋土地管理部门的权属科)将收取抵押登记费每平方米0.30元(建筑面积)。

　　5.公证费

　　二手房贷款需公证，每件200元左右。

　　七、关于贷款坏账

　　据一家可代办贷款的公司负责人介绍，目前银行贷款的门槛不是太高，而是有点低了。竞争的加剧使各家银行纷纷放宽限制，提高额度、延长期限，各种证明材料把关也不很严，比如随便开个收入证明就是资信证明等，今后银行贷款的风险令人忧虑。但据建行信贷部人士介绍，从目前看，北京银行的个人房贷坏账远远少于上海，建行因财力不足难以还款的坏账纠纷还没有。这也可算是以前银行保守做法的一大收益。今后，如果北京能像上海一样成立一家面向银行的个人资信诚信系统，工商、税务、公安等部门协助银行认证贷款人的资信，各家银行也实现资源共享的话，银行风险降低，贷款门槛进一步降低，受益的还将是买房的个人。王华