目前，北京商品住宅的购买主体，已从过去的以中高收入为主、中低收入为辅的格局转变成为以中等收入为主、高收入和低收入群体为辅的格局。此外，随着市政建设发展和经济要素从市中心的外移，城市空洞化日益明显，造成了目前市中心边缘区域，特别是交通便捷地区的中价位楼盘需求量不断增加。

　　从需求的内容来看，预计从今年下半年开始需求热点将是市区边缘地区，也就是四环路附近品质优良的住宅，在市场上有较强劲的需求。此外，根据上海购房群体的购买力结构分析，高收入者中，购买需求一般是以复式、错层结构为主。而低收入购房者，存量低价房和二手房将分流他们对新建住宅的购买。从下半年起，楼盘销售会呈现以下几个特征：

　　市区边缘百平方米以上，有二卫的户型好销

　　单价、总价略低的市区边缘区域楼盘开发，呈现以100～150平方米二室二厅、三室二厅为主的销售态势。在这其中，又以双卫为重点。

　　低密度小区、复式及错层户型看好

　　现在，京城低密度住宅大行其道，多层或小高层商品住宅在北京就已有10多个楼盘，大多数都在四环路外，且社区绿化率高。如亚运村的嘉铭园、望京地区的风格雅园等。大部分购房者已从过去一味追求高得房率转变为讲究居住品质、经济性和实用性并重。这样，带电梯的小高层的品质优势和经济实用优势就显现出来了。

　　目前，北京正在形成一个日益庞大的高素质收入阶层，此类人士目前大都仍居住在二至四房的一般住宅内，随着他们收入的提升和财富积累，一般的二至四房公寓已不是他们的主要目标，而180～220平方米的复式及错层住宅，正符合他们居住全面升级的需求，不仅增加了一些房间和数十平方米建筑面积，加大了住房的使用功能，而且，居住品质和居住环境得到了显著提升。

　　规划超前设计优良的住宅受欢迎

　　开发商在规划设计中体现符合潮流的前瞻性理念，是为了在项目开工及销售完毕这一较长周期中不被市场淘汰，始终保持适度超前性，以此吸引越来越有前瞻目光精明买家的需要。预计，具前瞻性的楼盘规划设计将大量涌现，这对目前销售良好、品质良好但超前性不足的楼盘将会产生一些冲击。

　　楼盘定位细化准确的住宅易热销

　　楼盘定位细化准确，是要求体现在项目开发的各个方面和环节。产品定位细化准确，对于中小楼盘是如此，对于大型楼盘也是如此，例如大型楼盘虽然开发规模十分庞大，但仍需避免将所有层次客源一网打尽的做法。因为高收入客源不愿购买品质、住户层次混杂的社区，而中低收入购房者也不希望社区住户间贫富反差太大。徐冰

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