大势繁荣、但市场略有降温：这就是经济形势在经历了近十年的惊人发展后逐渐稳定下来，未来12个月美国房产业的发展趋势。

　　这是马塞诸塞州的经济研究公司Case Shiller Weiss向《华尔街日报》提供的最近一份“房产价格预测”季度报告中的观点。该研究显示了选取的若干个美国城市在1999年2月到2000年2月之间平均房产销售价格的变动，并预示了截止明年7月的未来12个月的市场发展趋势。所有分析数据均基于销售纪录、就业增长状况和家庭成员的构成状况。

　　尽管股市的不景气和相对较高的按揭贷款利率对上涨失控的房产价格有所抑制，但像在旧金山这样的城市，房产涨价的速度仍会超过通货膨胀的速度。但在费城、底特律和华盛顿等城市，预测认为，房产价格增长率只能达到中等水准，因为较高的汽油费支出和较低的就业增长率影响到了地区的经济状况。

　　价格增长率之首

　　旧金山有望成为未来12个月在众多被调查城市里房产价格增长率最高的城市，预计其房产价格将上升14%，达到一套住房平均价格40.91万美元。但这个数字与去年的22%相比还是下降了很多。网络经济的动荡和技术产业的疲软令人们对房产的心理期望有所降低，连像丽萨-萨维德拉(Lisa Saavedra)这样的矽谷销售员，也只给自己在圣何塞(San Jose)的一套三个卧室的房子标价36.195万美元。“房产市场已从沸热点下降至热状态，”她说。

　　纽约的情况也差不多，股市的动荡导致了房产价格增长率的大幅度下降。但纽约的就业增长率仍较高，房屋租赁和旅游收入也呈上扬趋势，所以房产平均价格有望达到5%的中等增长率，一套住房的总价约在20.43万美元左右。

　　健康的价格增长

　　预测认为，在那些房产价格不太受市场变动影响的城市，房产将健康地增值，但不会出现出人意料地大幅上涨。其中，在未来12个月增长最多的城市将是波士顿、芝加哥和迈阿密，三个城市的增长率最高有望达到7%。波士顿的房产存量较低，可能使房屋的平均价格增长7.4%，达到一套住房21.66万美元。尽管有些房产代理商认为芝加哥的房产已经过剩，但地区经济的稳步增长，令该市的房产平均价格仍有望达到16.51万美元，价格增长7.3%。迈阿密是被调查的10个城市中唯一一个价格增长率上涨的城市，该市的就业率增长速度也非常快，尤其是在银行和旅游两个行业。这一增长因素有望推动房产市场，使其房产平均价格增长7.6%，达到13.67万美元。

　　洛杉矶和菲尼克斯两市的房价增长率都有望达到6.3%。洛杉矶的就业增长率已保持在1.8%，这得归功于亚洲经济的复苏和该市在拉美的许多贸易伙伴，因此洛城的房价应可达到21.82万美元。菲尼克斯的就业增长率较高，达到2.7%，但该市的人口增长率是全美平均水平的3倍，并且在高科技制造业方面也有所衰退，因此其房产价格预期只能达到15万美元。

　　有些城市的房价最多只能略有增长。分析者认为，高额的汽油费支出和就业率增长趋缓将使底特律的房产市场降温，该市在未来12个月的房价增长率只能达到5.3%，价格为17.04万美元。最近几个月，底特律的房产销售和房屋许可证发放均有所下降。

　　在华盛顿，交通问题迫使一些打工者避而远之，使本已冷淡的房产市场更是雪上加霜。该市的房价增长大约在4.5%，价格为18.76万美元。费城的就业增长率相当低，该市的家庭数和家庭收入状况预示了房屋市场的不景气：其房价增长率只能达到3.5%，房价为13.71万美元，分析者认为。房价的低幅增长已经影响到了电工戴维-杨(David Young)，他刚刚把自己在兰斯当(Lansdowne)郊区的一套有三个卧室的房子以10.5万美元的价格卖出去。尽管他已拥有这套房子7年了，但他说，“现在的卖出价和当初的买入价一样，没有涨一分钱。”

　　事实证明，在上一份房产价格预测报告中，经济学家们的估计有准有偏。在他们的报告中，有4个城市的房价实际增长值与预测值的偏差低于1个百分点，1个城市的偏差低于2个百分点，另有一个城市的偏差低于3个百分点。而在芝加哥和纽约两个城市，预测值低于实际增长值超过3个百分点，波士顿的低估偏差超过5个百分点，旧金山的低估偏差则超过14个百分点。预测者们认为，造成较大偏差的原因是他们对去年的就业增长率和导致住房消费增长的较低房产存量估计保守。“很出人意料，”Case Shiller Weiss的负责人卡尔.凯斯(Karl Case)说，“所有迹象均表明现在是软著陆阶段。”

　　-By JUNE FLETCHER

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