住房买卖是普通老百姓一生之中最大金额的消费，住房买卖作为不动产交易，也是老百姓生活中涉及环节和手续最为复杂的商品交易，复杂的交易环节直接导致交易附加成本的上升。

　　本文探讨购房抵押贷款中涉及的抵押物财产保险环节是否必要、收费是否合理，目的在于寻求从保险环节上使住房交易成本降低的最大可能。

　　住房贷款抵押物保险现状

　　目前住房抵押贷款均实行实际意义上的强制保险，即无论政策性住房公积金贷款还是商业性住房按揭贷款，银行均要求借款人对抵押物住房进行财产保险，以此作为贷款的先决条件。一般银行要求抵押物投保期限不得短于贷款期限，保费标准随贷款性质而异，如是住房公积金贷款或组合贷款，则年保费为房价的5‰，如果纯商业性住房贷款，则年保费为房价的7‰。笔者根据上海市公积金管理中心年报数据，对上海市1992年到1999年住房抵押物财产保险的保费收入作了估算。估算中假定平均房价为3000元／平方米，一次性趸缴保费折扣为90%。可以看到，由于实行住房贷款抵押物强制保险，保费收入总额达到2.35亿元。保险公司从事这项业务一般是采取贷款银行代理的做法，流行的代理分成比例为保费的5%-30%，那么银行获得的保险代理利益就为(2.35亿×20%)=4700万元，保险公司实得保费收入为1.88亿元。

　　让我们再来看看这项保险的理赔情况。根据来自保险公司内部的可靠情报，住房贷款抵押物财产保险的理赔率十分低，据说上海市目前仅有一家保险公司对一户投保人进行大额理赔，理赔金额为8万元，原因是该户投保人购房后进行装修时不慎起火，导致房屋内装修烧毁。另外，有零星不超过10户投保人因水管爆裂等原因获得十分小额的保险理赔。

　　从保费收入和实际发生理赔比例来看，可以看出，住房贷款抵押物保险存在极大的问题，一边是毫无弹性的强制保险和高昂的费率，另一边则是接近于零的高枕无忧的理赔风险；住房抵押物财产保险成为保险公司最赚钱的保险业务之一，而贷款银行则从强制保险作为贷款条件中分得一杯羹(据说银行保险代理分成收入不用进银行大帐，可直接用于发放职工奖金)。

　　保险公司自有“说法”

　　住房贷款抵押物投保财产险的规定最早出自于1992年，由上海市住房制度改革办公室与建设银行上海市分行联合制订的《职工住房抵押贷款暂行规定》，该规定第二十三条规定：“借款人应按银行指定的险种向中国人民保险公司上海分公司办理抵押物保险。”该办法第二十四条规定：“保险金额：凡以购建的住房作抵押物的，不得少于购建住房的价值。”

　　虽然《职工住房抵押贷款暂行规定》后来在1996年和1999年分别两次更新，并且主管部门已经发觉在法规中写入指定保险的做法，违背《保险法》中任何单位和个人不得进行强制保险的规定，因此目前执行的上海市人民政府1999年7月份发布的《上海市个人住房公积金购房贷款管理办法》和有关细则中均未提及抵押物财产保险，但由于实际做法中仍然保留了抵押物产险，造成当前“规定无强制、操作有强制”的抵押物保险状态。以当前市面上热销的一套35万元的主流价格住房为例，若政策性贷款年限为15年，则一次性保险费就为2363元，这对普通职工家庭来说是一笔很大的开支。

　　现行政策得改一改

　　抵押物保险的初衷，是为了增加抵押物的安全，在抵押物发生风险时通过保险赔偿来保全抵押权人的债权。但从近10年上海的住房贷款房屋保险的实践来看，抵押房屋的出险率极低。从国外抵押贷款做法看，房主保险即为抵押物保险，但国外对不同类型的房屋实行不同的保险费率。钢混结构的，费率很低甚至不要求投保；木头结构的，一般保险费率较高，主要是火灾和洪水风险概率较大。另外，投保人亦可选择足额投保和不足额投保两种方式。足额投保，即按照房屋全价作为保险金额。不足额投保，仅就房屋全价的部分价值投保，在出险后，仅就投保价值作为保险赔偿上限。

　　为此，笔者兹提出如下住房贷款抵押物保险的改进意见：

　　(一)对于抵押住房是钢混结构的新建房屋应该取消抵押物产险强制做法；

　　(二)对于砖混结构或木质结构的抵押房屋和竣工年限超过30年的抵押房屋，应该要求抵押物产险，但保险金额应该根据借款人贷款金额和还款方式逐年变化，即将贷款年初剩余本金与当年保险金额一致，同时保险费率应该在现有的年5‰的基础上大大下调，根据实际出险统计经精算后重新厘定。保费应采取逐年缴交的办法。

　　(三)商业性和政策性住房贷款抵押房屋保险，不应实行差别费率政策，应该统一对待。

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